Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG (von Montega AG): Kaufen
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Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG - von Montega AG
Einstufung von Montega AG zu ACCENTRO Real Estate AG
Unternehmen: ACCENTRO Real Estate AG
ISIN: DE000A0KFKB3
Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 06.07.2022
Kursziel: 9,00
Kursziel auf Sicht von: 12 Monate
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Patrick Speck
Mietbestand signifikant ausgebaut, aber ungeklärte Refinanzierung der
Anleihe lastet bis auf Weiteres schwer auf der Equity Story
ACCENTRO hat am Montag eine großvolumige Immobilientransaktion bekannt
gegeben.
Zukauf in Ostdeutschland: Im Rahmen eines Share Deals erwarb ACCENTRO von
einem privaten Investor ein Mietportfolio mit 682 Einheiten zwischen
Magdeburg und Halle. Die Immobilien befinden sich laut dem Unternehmen in
einer wirtschaftlich aufstrebenden und landschaftlich attraktiven Region
mit hohem Freizeitwert und weisen eine vermietbare Fläche von rund 39.000
Quadratmetern sowie eine Leerstandsquote von ca. 27% auf. Zukäufe mit
erhöhtem Leerstand und kurzfristigem Wertsteigerungspotenzial entsprechen
der Akquisitionsstrategie des Unternehmens. Zugleich wurden von ACCENTRO an
den gleichen Investor 28 Einheiten in Rostock veräußert.
Mietbestand deutlich ausgebaut: Durch den Zukauf steigt der Mietbestand
ACCENTROs um knapp 20% auf nunmehr rund 4.300 Einheiten. Die Transaktion
folgt der strategischen Zielsetzung des Unternehmens, mittelfristig das
relativ stabile Vermietungsgeschäft als weitere Säule neben der
zyklischeren Wohnungsprivatisierung und dem chancenreichen, aber noch zu
entwickelnden Servicegeschäft zu etablieren. So strebt das Management an,
perspektivisch allein auf Basis der Mieterlöse die Konzern-OPEX decken zu
können, wofür u.E. ein Mietbestand von >10.000 Einheiten mit geringem
Leerstand notwendig ist.
Refinanzierung der Anleihe steht im Raum: Vor dem Hintergrund der lediglich
rund 7-monatigen Restlaufzeit der Anleihe 2020/2023 (Volumen: 250,0 Mio.
Euro) und des hieraus resultierenden Kapitalbedarfs ACCENTROs gehen wir von
einem relativ niedrigen Kaufpreis für die neuen Ost-Einheiten aus (MONe:
< 30 Mio. Euro). Per Saldo rechnen wir inklusive des Verkaufserlöses in
Rostock sogar mit einem Kapitalbedarf von weniger als 20 Mio. Euro, dem
mehr als ausreichend liquide Mittel (Q1: 158,9 Mio. Euro) gegenüberstehen.
Die Fähigkeiten und Optionen zur Bedienung bzw. Refinanzierung der
kurzlaufenden Anleihe werden durch die Transaktion u.E. somit nicht
wesentlich verändert. Vielmehr erachten wir gegenwärtig zunächst ein
Tender-Angebot als die wahrscheinlichste Variante zur (Teil-)Ablösung der
aktuell bei lediglich 43% ihres Nominalwertes notierenden Anleihe.
Modell aktualisiert: Opportunitäten wie den jüngsten Zukauf in
Ostdeutschland werten wir als Beleg für die gute Verhandlungsposition
ACCENTROs, die sich einerseits aus einer vollen Verkaufspipeline als
"Verhandlungsmasse" sowie andererseits den vielfältigen Optionen als
Wohnungsinvestor, -entwickler und -bestandshalter ergibt. Da das erworbene
Mietportfolio aber erst nach Vollzug des Nutzen-Lasten-Wechsels
wirtschaftlich auf ACCENTRO übergeht, erwarten wir im laufenden Jahr nur
geringe Effekte auf die GuV. Annualisiert dürfte die Transaktion zu einer
Steigerung der Mieterlöse von knapp 2 Mio. Euro p.a. führen. Die
Brutto-Mietrendite des neuen Portfolios sollte sich demnach auf rund 6-7%
belaufen.
Fazit: ACCENTRO setzt die strategische Marschrichtung fort, die noch
unklare Refinanzierung der Anleihe lastet u.E. aber bis auf Weiteres schwer
auf dem Kurs. Nichtsdestotrotz erachten wir die Aktie aus fundamentaler
Sicht sowie auf NAV-Basis als zu günstig und bestätigen unser Rating
"Kaufen" sowie das Kursziel von 9,00 Euro.
+++ Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss
bestimmter Börsengeschäfte. Bitte lesen Sie unseren RISIKOHINWEIS /
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Über Montega:
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wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht
sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und
fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die
Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden
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Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die
Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum
Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der
Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.
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