Original-Research: Coreo AG (von GBC AG): Kaufen

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Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Research Note
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 1,85 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2023
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

1.HJ 2022: Halbjahreszahlen im Rahmen der Erwartungen; Geringere
Neuinvestitionen prognostiziert; Kursziel auf 1,85 EUR (bisher: 2,15 EUR)
reduziert; Rating: KAUFEN
 
In den ersten sechs Monaten 2022 weist die Coreo AG eine weitestgehend im
Rahmen unserer Erwartungen liegende Ertragsentwicklung auf. Dies gilt
insbesondere für die Mieterträge, die um 45,9 % auf 2,82 Mio. EUR (VJ: 1,93
Mio. EUR) signifikant gesteigert wurden. In erster Linie reflektiert dieser
Anstieg den mit den im Vorjahr erfolgten Zukäufen zusammenhängenden Ausbau
des Objektbestandes. Im Juli 2021 wurden zwei Produktionsstandorte sowie
der Verwaltungssitz eines börsengelisteten deutschen Automobilzulieferers
erworben, woraus sich jährliche Mieterträge in Höhe von 0,70 Mio. EUR
ergeben. Darüber hinaus hat die Coreo AG im September 2021 eine
Logistikimmobilie in Delmenhorst erworben, die jährliche Mieteinnahmen in
Höhe von 0,50 Mio. EUR beisteuert.
 
Ebenfalls hatten wir bereits mit einem Rückgang des Veräußerungsergebnisses
gerechnet. Nachdem die Coreo AG im Geschäftsjahr 2021 insgesamt
umfangreiche Veräußerungen getätigt hatte, wurden in der abgelaufenen
Berichtsperiode Veräußerungen von Immobilien aus dem Mannheimer und
Göttinger Portfolio in einem geringen Umfang getätigt. Da die
Veräußerungserlöse auf Buchwert-Niveau erfolgt sind, lag das
Verkaufsergebnis bei 0,00 Mio. EUR (VJ: 0,31 Mio. EUR). Im Vorfeld der
Veräußerungen wurden die Buchwerte der Objekte des Mannheimer Portfolios,
welches nun vollständig veräußert wurde, an den niedrigen Verkaufspreis
angepasst und eine entsprechende Wertreduktion in Höhe von -0,53 Mio. EUR
(VJ: 0,40 Mio. EUR) ergebniswirksam erfasst.
 
Das fehlende Veräußerungsergebnis sowie das deutlich unter dem Vorjahr
liegende Bewertungsergebnis waren hauptverantwortlich für den Rückgang des
EBIT auf -0,61 Mio. EUR (VJ: 0,50 Mio. EUR). Ebenfalls zum EBIT-Rückgang hat
der auf 3,04 Mio. EUR (VJ: 2,64 Mio. EUR) erfolgte operative Kostenanstieg
beigetragen, welcher insbesondere in Verbindung mit der im Mai 2022
durchgeführten Kapitalerhöhung steht.
 
Mit Veröffentlichung der Halbjahreszahlen hat das Coreo-Management die
bisherige Guidance bestätigt, wonach auf Gesamtjahresbasis Mieterträge in
Höhe von 3,8 Mio. EUR erwirtschaftet werden sollen. Die mit dem
Geschäftsbericht ausgegebene Guidance, wonach bis zum Jahresende ein
Anstieg des Portfoliovolumens auf deutlich über 100 Mio. EUR erfolgen soll,
wurde im Rahmen der Halbjahresberichterstattung nicht thematisiert. Bislang
berücksichtigte das von der Gesellschaft kommunizierte per 31.12.2022
angestrebte Objektvolumen von über 100 Mio. EUR den Zugang des größten
Immobilienportfolios der Unternehmenshistorie. Im Juli 2021 hatte die Coreo
AG über den beabsichtigten Erwerb eines Porftolios, mit einem
Gesamtobjektbestand von 1.341 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten berichtet.
Es ist unseres Erachtens davon auszugehen, dass der Zugang des Portfolios
nicht mehr im laufenden Geschäftsjahr erfolgen wird. 
 
Mit Blick auf das Niveau der Mieterlöse dürfte die Guidance, nachdem
bereits im ersten Halbjahr Bruttomieteinnahmen in Höhe von 2,82 Mio.EUR
(Nettokaltmiete: 2,23 Mio. EUR) erzielt wurden, gut zu erreichen sein. Für
das zweite Halbjahr 2022 unterstellen wir keine nennenswerten
Verkaufsaktivitäten und gehen damit von einem ausgeglichenen
Verkaufsergebnis aus. Beim Bewertungsergebnis hingegen, welches im ersten
Halbjahr 2022 aufgrund der Bewertungsanpassung des veräußerten Mannheimer
Portfolios bei -0,53 Mio. EUR lag, gehen wir von einer deutlichen
Verbesserung aus. Dies vor dem Hintergrund von erfolgten Objektübergaben an
neue Mieter und umgesetzten Mieterhöhungen.
 
Ausgehend vom aktuellen Liquiditätsbestand in Höhe von 12,50 Mio. EUR könnte
die Gesellschaft, bei einem LTV von 60 % bis 65 % neue Objekte in einem
Gesamtvolumen von rund 20 Mio. EUR erwerben. In unseren aktualisierten
Prognosen unterstellen wir bis zum Geschäftsjahresende 2023 den Zugang
neuer Objekte in einem Volumen von 20 Mio. EUR, was neben dem erwarteten
Zugang des bereits vereinbarten großen Portfolios zu einem sichtbaren
Anstieg der Mieterlöse führen dürfte. Für das Geschäftsjahr 2024 rechnen
wir dann mit neuen Investitionen in Höhe von 30 Mio. EUR und liegen damit
etwas unterhalb unserer bisherigen Annahmen, in denen wir für den Zeitraum
2022 bis 2024 von Neuinvestitionen in Höhe von insgesamt 80 Mio. EUR
ausgegangen waren.
 
Im Rahmen unseres angepassten DCF-Bewertungsmodells haben wir ein neues
Kursziel in Höhe von 1,85 EUR (bisher: 2,15 EUR) ermittelt. Einerseits hat die
Reduktion unserer Prognosen zur Minderung des Kursziels geführt. Zudem
hatte die Anhebung des WACC, als Folge des höheren risikolosen Zinssatzes,
ebenfalls einen kurszielmindernden Effekt. Wir vergeben aber weiterhin das
Rating KAUFEN.
 
 
 

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/25705.pdf

Kontakt für Rückfragen
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86150 Augsburg
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung
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Datum (Zeitpunkt) Fertigstellung: 26.10.22 (08:31 Uhr)
Datum (Zeitpunkt) erste Weitergabe: 26.10.22 (10:00 Uhr)

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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