Original-Research: German Real Estate Capital S.A. (von GBC AG): Stark überd...
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Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG
Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.
Unternehmen: German Real Estate Capital S.A.
ISIN: DE000A19XLE6
Anlass der Studie: Credit Researchstudie (Anno)
Empfehlung: Stark überdurchschnittlich attraktiv
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann
- Verkäufe plangemäß umgesetzt
- Weitere Objekte in das Handelsportfolio aufgenommen
- Pro-Forma Bonitätskennzahlen im Investment-Grade-Bereich
Die German Real Estate S.A. ist ein Emittent eines börsennotierten
festverzinslichen Wertpapiers (ETP = Exchange Traded Product). Das
Wertpapier weist dabei die für Anleihen typischen Merkmale auf, wie etwa
ein jährlicher fester Zinskupon von 3,0 %. Darüber hinaus weist das
Wertpapier mit einer unbefristeten Laufzeit (Kündigung durch Inhaber mit 18
Monate Vorlaufzeit erstmals zum 20.04.2023 möglich) sowie einer
gewinnabhängigen variablen Verzinsungskomponente von bis zu 7,0 %
(Gesamtverzinsung von bis 10,0 % möglich) die Charakterzüge eines
Genussrechtes auf.
Gemäß Verwendungszweck werden die aus der Emission des Wertpapiers erlösten
Mittel in Form von Genussrechten oder Schuldverschreibungen in die German
Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in gleicher Form
an Immobilien-Objektgesellschaften der German Real Estate-Gruppe
weiterleitet. Indirekt findet somit ein Investment in den
Wohnimmobilienmarkt in Deutschland statt, wobei hier insbesondere
Wohnimmobilien in den B- und C-Standorten Ost- und Süddeutschlands im Fokus
stehen. Diese Standorte weisen immer noch vergleichsweise günstige
Einstiegsniveaus und damit auch die Möglichkeit zur Erzielung attraktiver
Renditen auf.
Die Objektgesellschaften haben die aus dem ETP erhaltenen Mittel zum Aufbau
eines 35 Objekte umfassenden Immobilienportfolios eingesetzt. Auf der einen
Seite handelt es sich dabei um ein Handelsportfolio, welches 23 Projekte
umfasst und nach einer für die Gesellschaft typischen Entwicklungs- und
Haltedauer bis spätestens 2024 verkauft werden soll. Nach aktuellen
Erwartungen könnte sich mit der geplanten Veräußerung aller Objekte bis
Ende 2024 ein Verkaufsvolumen von rund 180 Mio. EUR und ein Rohertrag von
rund 45 Mio. EUR erwirtschaften lassen.
Flankierend hierzu umfasst das Bestandsportfolio insgesamt 12
Liegenschaften mit einem gutachterlich ermittelten Verkehrswert von 17,86
Mio. EUR. Bezogen auf diesen Wert liegt die Mietrendite durchschnittlich bei
5,1 %. Diese im Marktvergleich attraktive Mietrendite ergibt sich aus dem
Investitionsfokus, welcher auf Standorten mit einem hohen Aufholpotenzial
(bspw. Chemnitz, Zwickau, Leipzig) liegt. Unter Einbezug der Marktwerte ist
der LTV (Loan-to-Value) mit 50,3 % im Marktvergleich sehr niedrig. Neben
klassischen Bankfinanzierungen sind ETP-Anleihemittel in Höhe von 2,50 Mio.
EUR, also rund 13 % des gesamten ETP-Volumens, als eigenkapital-ersetzendes
Fremdkapital im Bestandsportfolio gebunden.
Um die Attraktivität des ETP zu ermitteln, haben wir dieses mit aktuell
börsennotierten Anleihen mit einem gültigen Anleiherating verglichen.
Zugleich haben wir die Umsatz- und Ergebnispotenziale der
Objektgesellschaften "quasi"-konsolidiert, um eine Entwicklung der
Bonitätskennzahlen zu simulieren. Auf Basis der von der GDV (Gesamtverband
der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) vorgegebenen Bonitätsgrenzwerte
haben wir über die Schätzperiode 2023 - 2025 im Durchschnitt eine
Bonitätsnote von "Gut" (BBB+ bis BBB-) bis "Sehr gut" (A- bis A+)
ermittelt.
Im Marktvergleich weist das ETP der German Real Estate Capital S.A. ein
deutlich überdurchschnittliches Rating/Risikoprofil auf. Im Rahmen unserer
Analyse liegt das German Real Estate ETP deutlich oberhalb der
Regressionsgeraden (+51,6 %) und ist damit unserer Einschätzung nach stark
überdurchschnittlich attraktiv.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/26075.pdf
Kontakt für Rückfragen
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 02.12.2022 (12:54 Uhr)
Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 05.12.2022 (10:00 Uhr)
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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.
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