Original-Research: German Real Estate Capital S.A. (von GBC AG): Stark überd...

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Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.

Unternehmen: German Real Estate Capital S.A.
ISIN: DE000A19XLE6

Anlass der Studie: Credit Researchstudie (Anno)
Empfehlung: Stark überdurchschnittlich attraktiv
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

 
- Handels- und Bestandsportfolio umfasst 28 Objekte
- Verkäufe planmäßig umgesetzt
- Bonitätskennzahlen besser als die Peer-Group
 
Die German Real Estate Capital S.A. ist Emittent eines ETP (Exchange Traded
Product). Dabei handelt es sich um ein festverzinsliches Wertpapier, das
grundsätzlich mit einer klassischen Anleihe vergleichbar ist. Das ETP ist
mit einem jährlichen Kupon in Höhe von 3,0 % ausgestattet und enthält
darüber hinaus eine variable Zinskomponente, die vom Ergebnis des
Einzelabschlusses der Emittentin abhängt. Zusammen mit dem Fixkupon kann
die Gesamtverzinsung maximal 10,0 % p.a. betragen. Es ist jedoch zu
beachten, dass seit Begebung der Anleihe (April 2018) bisher nur der
Fixkupon ausgeschüttet wurde. Auf Basis des aktuellen Anleihekurses in Höhe
von 73,0 % beträgt die Effektivverzinsung jedoch 25,1 % und liegt damit
deutlich über der Nominalverzinsung.
 
Gemäß der Mittelverwendung werden die aus der Begebung des Wertpapiers
zufließenden Mittel in Form von Genussrechten bzw. Schuldverschreibungen in
die German Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in
gleicher Form an Immobilienobjektgesellschaften der German Real Estate
Gruppe weitergibt. Indirekt erfolgt somit eine Investition in den
Wohnimmobilienmarkt in Deutschland, wobei der Fokus insbesondere auf
Wohnimmobilien in B- und C-Standorten in Ost- und Süddeutschland liegt.
 
Auf dieser Basis wurde mit den Mitteln des ETP ein Handelsportfolio mit 17
Objekten und ein Bestandsportfolio mit 11 Objekten aufgebaut. Das
Handelsportfolio enthält Objekte bzw. Projekte, für die eine
Veräußerungsabsicht besteht. Es soll bis Ende 2029 vollständig veräußert
werden, wobei der Schwerpunkt der Verkaufsaktivitäten in den Jahren 2024
und 2025 liegen soll. Insgesamt beläuft sich das geplante
Veräußerungsvolumen auf 110,35 Mio. EUR, woraus ein Rohertrag von 31,45 Mio.
EUR erwartet wird. Als Proof of Concept können die geplanten Veräußerungen
der letzten Jahre herangezogen werden, die im Rahmen der Erwartungen
lagen. 
 
Das Bestandsportfolio umfasst im Wesentlichen Wohnimmobilien mit einer
vermietbaren Fläche von rund 11.500 qm. Bei einer erzielbaren Jahresmiete
von 0,77 Mio. EUR ergibt sich eine Soll-Mietrendite von 5,1 %. Umgekehrt
entsprechen die Marktwerte dem 19,6-fachen der Jahressollmiete, was
gegenüber unserer letzten Studie ein unveränderter Wert ist. Die Marktwerte
der Bestandsimmobilien haben sich gegenüber unserer letzten Studie ohnehin
nicht verändert.
 
Um die Attraktivität des ETP zu ermitteln, haben wir es mit aktuell
notierten Anleihen verglichen und eine Regressionsanalyse auf Basis der von
uns ermittelten Bonitätskennzahlen durchgeführt. Gleichzeitig haben wir die
Umsatz- und Ertragspotenziale der Objektgesellschaften "quasikonsolidiert",
um eine Entwicklung der Bonitätskennzahlen zu simulieren. Auf Basis der vom
GDV (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) vorgegebenen
Bonitätsgrenzen haben wir für den Schätzzeitraum 2023 - 2025 ein
durchschnittliches Rating von "gut" (BBB+ bis BBB-) bis "sehr gut" (A- bis
A+) ermittelt.
 
In allen Fällen liegen die von uns ermittelten Bonitätskennzahlen jeweils
deutlich oberhalb der Erwartungswerte bzw. der Regressionsgeraden. Der
EBITDA-Zinsdeckungsgrad liegt 107 %, der Verschuldungsgrad 371 % und das
Risk Bearing Capital 75 % über der Regressionsgeraden. Wir halten das
German Real Estate ETP daher weiterhin für stark überdurchschnittlich
attraktiv.
 

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/29727.pdf

Kontakt für Rückfragen
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
https://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 13.05.2024 (09:08 Uhr)
Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 14.05.2024 (09:30 Uhr)

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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