Federal Realty Investment Trust ist ein US-amerikanischer Real Estate Investment Trust, der sich auf den Erwerb, die Entwicklung und die Verwaltung von hochwertigen Einkaufszentren sowie gemischt genutzten Immobilien spezialisiert hat. Das 1962 gegründete Unternehmen konzentriert sein Portfolio auf dicht besiedelte Regionen mit hoher Kaufkraft in führenden US-Metropolregionen wie Washington D.C., Boston, San Francisco und Los Angeles. Die Immobilienstrategie basiert vorrangig auf der Ansiedlung von essenziellem Einzelhandel und verlässlichen Ankermietern wie Supermärkten, was stabile Mieteinnahmen und eine hohe Flächenauslastung unterstützt. An der Börse zeichnet sich das Unternehmen durch eine historisch herausragende Ausschüttungspolitik aus, bei der die jährliche Dividende seit mehr als 50 Jahren ununterbrochen angehoben wurde. Mit dieser Bilanz zählt die Aktie zu den sogenannten Dividenden-Königen und hält die längste ununterbrochene Serie von Dividendenerhöhungen in der gesamten US-REIT-Branche.