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ACCENTRO-Wohnkostenreport 2022: Wohneigentum über 59 Prozent günstiger als Mieten
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ACCENTRO-Wohnkostenreport 2022: Wohneigentum über 59 Prozent günstiger als
Mieten
08.06.2022 / 09:14
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ACCENTRO-Wohnkostenreport 2022: Wohneigentum über 59 Prozent günstiger als
Mieten
* Selbstnutzerkosten konstant
* Teilung der Maklerprovision hat Kostenvorteil für Wohneigentum gestützt
* Deutliche Preisrückgänge sind nicht zur erwarten
Berlin, 08. Juni 2022 - Der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland war 2021
im bundesweiten Durchschnitt 59,2 Prozent günstiger, als diese zu mieten.
Damit ist der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber
einer vergleichbaren Mietwohnung um etwa drei Prozent gegenüber 2020
gestiegen - das ist das Ergebnis des diesjährigen
ACCENTRO-Wohnkostenreports, der in der siebten Auflage in Zusammenarbeit mit
dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erstellt wurde. Der Studie
zufolge leben Selbstnutzer in 399 der 401 deutschen Landkreisen und
kreisfreien Städten günstiger als Mieter, auch in den Metropolen. Sie
bezahlen durchschnittlich 4,21 Euro pro Quadratmeter gegenüber
Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen von 10,30 Euro je
Quadratmeter.
Dass die Selbstnutzerkosten gegenüber dem Vorjahr um 0,11 Euro sanken,
während die Preise für Eigentumswohnungen um zehn Prozent stiegen, erklärt
das IW mit dem gleichzeitig starken Anstieg der Neuvertragsmieten und der
moderaten Zinsentwicklung 2021 - im Ergebnis sank sogar der
Opportunitätszins. Bei gleichbleibendem Opportunitätszins hätten Käufer mit
Selbstnutzerkosten von 4,76 Euro pro Quadratmeter und damit mit einem
Anstieg von elf Prozent rechnen müssen. Auch die Teilung der
Maklerprovisionen, die 2021 beschlossen wurde, hat sich entlastend auf
Eigentümer ausgewirkt.
Für den Wohnkostenreport, der bereits zum siebten Mal erschienen ist,
vergleicht das IW die Wohnkosten von Eigentümern und Mietern; bundesweit
wurden die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien
Städte ausgewertet. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie
die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die
Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und die entgangenen Zinsen
(Opportunitätszinsen) auf das Eigenkapital sowie durch die Instandsetzungen
und den Wertverzehr ergeben.
Das IW hat im aktuellen Gutachten mehrere Gründe dafür identifiziert, dass
Wohneigentümer günstiger wohnen als Mieter. Durch die weiter günstigen
Zinsen für Hypothekendarlehen sind die bereits zuvor sehr günstigen Kosten
für Wohneigentümer noch einmal gesunken. Zwar sind die Kaufpreise weiter
gestiegen, jedoch nicht in einem so hohen Maße, dass sie die Einsparungen
durch die niedrigeren Zinsen übertreffen konnten. Diesen Zinsvorteil
genießen Mieter nicht.
"Gemäß unserem ACCENTRO-Wohnkostenreport 2022 war das vergangene Jahr ein
sehr gutes für Wohnungskäufer. Die Kostenvorteile für Selbstnutzer sind,
wenn auch moderat, weiter gestiegen und liegen bei beinahe 60 Prozent, das
ist gewaltig. Angesichts der hohen Immobilienpreise und steigenden Mieten
ist Wohneigentum immer noch die beste Form der privaten Altersvorsorge",
erläutert Lars Schriewer, Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG.
Selbstnutzer auch in den Metropolen im Vorteil
Gerade in ländlichen Gebieten und Regionen mit niedrigen oder mittleren
Kaufpreisen waren 2021 weiterhin entscheidende Selbstnutzerkostenvorteile zu
beobachten. So waren die Vorteile im Landkreis Sömmerda in Thüringen mit
82,9 Prozent am größten. Aber auch in den hochpreisig geprägten Metropolen,
die traditionell geringere Selbstnutzerkostenvorteile als der ländliche Raum
aufweisen, konnten weiterhin große Kostenvorteile beobachtet werden. Dort
reicht der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber Mietern von 47,3 Prozent
in Berlin (2020: 40,8 Prozent) über 53,7 Prozent in Hamburg (2020: 50
Prozent), 54,9 Prozent in München (2020: 53,4 Prozent), 59,3 Prozent in
Stuttgart (2020: 57,9 Prozent), 63,7 Prozent in Frankfurt a. M. (2020: 60,4
Prozent), 65,7 Prozent in Düsseldorf (2020: 64,1 Prozent) bis hin zu 66,2
Prozent in Köln (2020: 65 Prozent).
"Selbst in den Metropolen sind die Kostenvorteile der Selbstnutzer gegenüber
den Mietern sogar noch weiter gestiegen. Auch in den Metropolen hat es sich
gelohnt zu kaufen. Eigentümer haben am Ende mehr im Geldbeutel als Mieter",
erklärt Schriewer.
Selbstnutzerkostenvorteil, Renditen, Vervielfältiger und Preisentwicklung
Selbstnutzer- Bruttoan- Bruttover- Miet- Kaufprei-
kostenvorteil fangsrendi- vielfälti- preis se EUR/QM
te ger
Berlin 47,3 % (2020: 2,6 % 38,5 (2020: 13,10 EUR 6.029 EUR
40,8 %) (2020: 2,7 36,4) (+2,8 %) (+8,7 %)
%)
Düssel- 65,7 % (2020: 4,0 % 24,8 (2020: 14,80 EUR 4.409 EUR
dorf 64,1 %) (2020: 4,3 23,2) (+2,8 %) (+10,0 %)
%)
Frankfurt 63,7 % (2020: 3,8 % 26,5 (2020: 19,60 EUR 6.222 EUR
am Main 60,4 %) (2020: 4,0 24,8) (+2,6 %) (+9,4 %)
%)
Hamburg 53,7 % (2020: 2,9 % 34,5 (2020: 17,60 EUR 7.270 EUR
50,0 %) (2020: 3,1 32,0) (+3,9 %) (+12,2 %)
%)
Köln 66,2 % (2020: 4,1 % 24,5 (2020: 15,60 EUR 4.581 EUR
65,0 %) (2020: 4,4 22,6) (+3,4 %) (+11,6 %)
%)
München 54,9 % (2020: 2,9 % 34,1 (2020: 22,70 EUR 9.285 EUR
53,4 %) (2020: 3,2 31,7) (+2,5 %) (+10,4 %)
%)
Stuttgart 59,3 % (2020: 3,3 % 30,1 (2020: 16,80 EUR 6.074 EUR
57,9 %) (2020: 3,6 27,9) (+2,5 %) (+10,5 %)
%)
Quellen: Institut der deutschen Wirtschaft; vdp Research (2022)
Die Zinswende kommt am Wohnimmobilienmarkt an
Der Krieg in der Ukraine bestimmt im Nachgang der Coronapandemie den
Immobilienmarkt. Neben dem starken Anstieg der Energiepreise und der
Inflation ist noch im Sommer mit ersten Zinsschritten durch die EZB zu
rechnen. Am Immobilienmarkt ist die Zinswende schon angekommen - die
Zinskosten stiegen stark an. Das wird sich gemäß den Studienautoren 2022 am
Markt in Form steigender Selbstnutzerkosten niederschlagen. Preisrückgänge
sind hingegen kurzfristig nicht zu erwarten.
"Der Markt kann den bisherigen Zinsanstieg gut verkraften. Steigende
Baukosten und eine weiter wachsende Nachfrage nach dem knappen Gut
Eigentumswohnung stabilisieren den Markt", erklärt Prof. Dr. Michael
Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. "Steigende Zinsen werden
aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern."
Je nach weiterem Verlauf des Krieges in der Ukraine und dem Fortgang der
Corona-Pandemie (insbesondere in Asien) ist laut dem Institut der deutschen
Wirtschaft mit einem Rückgang der Inflation zu rechnen, der auch die Zinsen
verringern würde. Zudem sind zumindest mittelfristig steigende Reallöhne zu
erwarten, die ebenfalls die Erschwinglichkeit von Wohneigentum wieder
verbessern werden.
Im ACCENTRO-Wohnkostenreport werden drei verschiedene Zinsszenarien
verglichen. Ein Bauzins von zwei Prozent würde demnach zu einem Anstieg der
Selbstnutzerkosten von 66 Prozent auf 6,97 Euro pro Quadratmeter führen. Bei
einem Zins von 2,5 Prozent würden die Selbstnutzerkosten auf 8,55 Euro mehr
als verdoppelt werden und bei einem Zins von drei Prozent auf 10,12 Euro und
damit um 141 Prozentpunkte steigen. Wohlgemerkt bei gleichbleibenden
Kaufpreisen - bei den sich abzeichnenden Kaufpreissteigerungen ist von
erneuten Steigerungen der Selbstnutzerkosten um weitere acht Prozent auf
7,32 Euro (2-Prozent-Zinsszenario), weitere zehn Prozent (2,5-Prozent-Zins)
auf 8,97 Euro oder um zusätzliche zwölf Prozent (3-Prozent-Zins) auf 10,63
Euro auszugehen.
"Die Selbstnutzerkosten werden durch die Zinswende höchstwahrscheinlich
steigen und damit den Selbstnutzerkostenvorteil reduzieren. In den letzten
20 Jahre lagen die durchschnittlichen Zinsen bei 4 Prozent und damit
wesentlich höher als heute, der Immobilienmarkt war trotzdem attraktiv.
Wichtig beim Immobilienkauf ist die langfristige Perspektive und die ist in
Standorten in großen Teilen Deutschlands angesichts des
Bevölkerungswachstums weiterhin extrem gut", erklärt Lars Schriewer.
"Allerdings liegen die Selbstnutzerkosten selbst im ambitioniertesten
Zinsszenario weiterhin unterhalb der erwarteten Neuvertragsmieten - Kaufen
bleibt günstiger als Mieten."
Auch bei steigenden Zinsen weiter Selbstnutzerkostenvorteile im Großteil
Deutschlands
So geht das IW in der Analyse davon aus, dass selbst bei einem Zinsanstieg
von derzeit 2 Prozent auf bis zu 3 Prozent weiterhin
Selbstnutzerkostenvorteile im Umland der Metropolen und Großstädte und dem
sonstigen Raum Deutschlands beobachtet werden können. Die Top-7 Standorte
selbst sind weniger resilient, deren neutraler Zins (ab welchem
Neuvertragsmieten den Selbstnutzerkosten entsprechen) liegt bei 2,8 Prozent
und damit knapp unter dem ambitioniertesten Zinsszenario des IW von drei
Prozent.
Regionstyp Neutraler Zins (Szenarienrechnung 2022)
Top-7-Städte 2,8 %
Umland Top-7-Städte 3,6 %
Großstadt 3,1 %
Umland Großstadt 3,5 %
Sonstige 3,7 %
Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft
"Neben der Angebotsknappheit kommt mit der Zinswende nun ein weiterer
Flaschenhals für Kaufinteressenten dazu. Die Bundesregierung sollte den
Erwerb von Wohneigentum durch eine Entlastung bei den Kaufnebenkosten
erschwinglicher machen", fordert Schriewer. "Die Einnahmen aus der
Grunderwerbsteuer steigen allein durch die Preissteigerungen seit Jahren
kräftig an und werden von den Kommunen sogar weiter erhöht. Hierbei ergibt
sich ein massives Entlastungpotenzial. Ein Freibetrag oder eine anderweitige
Entlastung bei den Nebenkosten wäre denkbar."
"Wir wiederholen unseren Appell, dass der Zugang zu Wohneigentum von der
Politik unterstützt werden sollte. Es gibt zahlreiche Beispiele aus
europäischen Ländern wie Großbritannien und Belgien, die den Erwerb von
Wohneigentum zum Beispiel hinsichtlich der Grunderwerbsteuer entlasten. Da
das notwendige Eigenkapital die häufigste Hürde beim Eigentumserwerb
darstellt, könnten staatlich garantierte Nachrangdarlehen und eine Reform
der Grunderwerbsteuer den Zugang von Haushalten mit mittlerem oder niedrigem
Einkommen zu Wohneigentum verbessern", sagt Voigtländer.
Der ACCENTRO-Wohnkostenreport steht Ihnen hier zum Download zur Verfügung:
https://accentro.de/wohnkostenreport
Über die ACCENTRO Real Estate AG
Die ACCENTRO Real Estate AG ist marktführend in der Wohnungsprivatisierung
in Deutschland. Neben dem Heimatmarkt Berlin konzentriert sich das
Unternehmen auf aussichtsreiche Metropolregionen wie Hamburg, Rhein-Ruhr,
Leipzig. Im Geschäftsbereich Privatisierung verkauft ACCENTRO Wohnungen aus
dem eigenen Bestand an Eigennutzer und Kapitalanleger oder - zusammengefasst
als Portfolios - an institutionelle Investoren. Im Geschäftsbereich Services
& Ventures vermarktet ACCENTRO Wohnungen für Investoren und
Projektentwickler - auch im Rahmen von Beteiligungen an Joint Ventures. Die
ACCENTRO Real Estate AG ist im Prime-Standard der Frankfurter
Wertpapierbörse notiert (WKN: A0KFKB, ISIN: DE000A0KFKB3). www.accentro.ag
Über das Institut der deutschen Wirtschaft (IW)
Das Institut der deutschen Wirtschaft ist ein privates
Wirtschaftsforschungsinstitut, das sich für eine freiheitliche Wirtschafts-
und Gesellschaftsordnung einsetzt. Mitglieder des eingetragenen Vereins sind
rund 110 Wirtschafts- und Arbeitgeberverbände in Deutschland sowie
Einzelunternehmen. Zu den Projektpartnern zählen vor allem Stiftungen,
Verbände und öffentliche Institutionen.
Ansprechpartner für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit:
Jasper Radü
PB3C GmbH
Tel.: +49 40 5409084-21
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