DGAP-Adhoc: Swiss Prime Site: Gewinnsteigerung um über 6% (deutsch)
Swiss Prime Site: Gewinnsteigerung um über 6%
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Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
Swiss Prime Site: Gewinnsteigerung um über 6%
25.08.2022 / 06:56 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 25. August 2022
* Gewinnwachstum um +6.3% auf CHF 267.4 Mio.
* FFO-Zunahme von 7.2% und Steigerung EPRA NTA auf CHF 100.78 pro Aktie
* Wachstum der Real Estate Assets under Management auf CHF 20 Mrd.
* Anstieg der Mieterträge um 1.9% (L4L) und Senkung des Leerstands auf
4.4%
* Reduktion des LTV Immobilienportfolio auf 40.5%
* Erhöhung der Guidance für das Geschäftsjahr 2022
Im 1. Halbjahr 2022 steigerte Swiss Prime Site den Gewinn um 6.3%. Mit einem
FFO-Wachstum pro Aktie von 7.2%, Real Estate Assets under Management von CHF
20 Mrd. und einer Leerstandsquote von 4.4% haben wir unsere Ziele für das
Geschäftsjahr 2022 bereits in der ersten Jahreshälfte erreicht oder
teilweise übertroffen. Gestützt auf das intakte Marktumfeld und aufgrund der
uns aktuell vorliegenden Visibilität erhöhen wir deshalb unsere Guidance für
2022.
Die Kennzahlen 2022 sind geprägt durch zwei Faktoren: Einerseits ist mit dem
Closing per 10. Januar 2022 die Akara-Gruppe aus Zug erstmals im
Konsolidierungskreis enthalten, und andererseits wurde die Konzernrechnung
2022 neu nach dem Rechnungslegungsstandard IFRS erstellt und die
Vorjahreszahlen entsprechend angepasst.
Zinswende eingeläutet, jedoch resistenter Schweizer Immobilienmarkt
Die Schweizer Wirtschaft hat im bisherigen Jahresverlauf, trotz
geopolitischen Heraus-forderungen, Lieferkettenproblemen und steigenden
Preisen, ihren Wachstumskurs fortgesetzt. Mit einer Zunahme um 105 000
Stellen im Dienstleistungssektor in den letzten 12 Monaten und rekordhohen
114 000 offenen Stellen bleiben die Aussichten für die Konjunktur positiv.
Die von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im Juni 2022 vorgenommene
Leitzinserhöhung um 50 Basispunkte soll verhindern, dass die auch in der
Schweiz anziehende Inflation auf breiter Front auf Waren und
Dienstleistungen übergreift. Die hiesige Inflation liegt nach wie vor unter
derjenigen in den europäischen Märkten. Trotz den von der SNB für 2022 in
Aussicht gestellten weiteren Zinserhöhungen befinden wir uns immer noch in
einem negativen realen Zinsumfeld. Dies begünstigt Realwertanlagen wie
Immobilien. Entsprechend sehen wir bisher nur vereinzelte Reaktionen im
Immobilienmarkt. Erstklassige Lagen werden von Mietern und Investoren
weiterhin nachgefragt.
Steigerung Betriebsertrag und gutes Vermietungsergebnis
Der positive Geschäftsverlauf der Swiss Prime Site-Gruppe zeigt sich in der
Betriebsertragssteigerung um 2.5% auf CHF 378.9 Mio. Dazu haben sämtliche
Gruppengesellschaften beigetragen. Im 1. Halbjahr 2022 konnten wir im
eigenen Immobilienportfolio eine Fläche von über 102 000 m2 [47 000 m2] neu-
oder wiedervermieten. Dies geschah oft zu besseren Konditionen und führte zu
einer Steigerung des Ertrags aus Vermietung auf CHF 214.2 Mio. (+1.9% auf
vergleichbarer Basis). Die Leerstandsquote konnte auf 4.4% [4.7%] gesenkt
werden. Der WAULT beträgt nach wie vor 5.5 Jahre [5.6 Jahre]. Die
Vermietungserfolge überkompensierten damit die im 1. Halbjahr 2021 noch
enthaltene Miete von CHF 3.3 Mio. aus dem Modernisierungsprojekt an der
Müllerstrasse in Zürich sowie den Wegfall aus dem Verkauf von Objekten im
Rahmen unserer Capital Recycling-Strategie. Dabei handelte es sich um ein
Portfolio mit sieben Liegenschaften, welches an den neu lancierten Fonds
«Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial» veräussert wurde,
sowie um zwei weitere Immobilien in St. Gallen. Daraus resultierte ein
Vorsteuergewinn von CHF 14.7 Mio. Die Verkaufsgewinne werden sich in der
zweiten Jahreshälfte 2022 aufgrund von bereits unterzeichneten
Immobilienverkäufen im Umfang von über CHF 165 Mio. (u. a. Haus B «Espace
Tourbillon» in Plan-les-Ouates) nochmals markant erhöhen.
Hohe Neubewertungen und attraktive Nettoobjektrendite
Die operativen Erfolge (Like-for-like-Mietwachstum von 1.9%,
Leerstandsreduktion auf 4.4%) waren die Haupttreiber für die höheren
Neubewertungen im Umfang von CHF 166.6 Mio. [CHF 134.3 Mio.]. Der reale
Diskontierungssatz wurde vom externen Immobilienschätzer Wüest Partner
marginal auf 2.71% (-4 Basispunkte) reduziert. Der nominale
Diskontierungssatz von 3.74% wurde durch die um 50 Basispunkte auf 1.0%
angepasste Inflationsannahme erhöht. Der daraus auf die Bewertung unserer
Immobilien resultierende Effekt ist wegen der überwiegend an den Landesindex
der Konsumentenpreise gekoppelten kommerziellen Mietverträge
vernachlässigbar. Trotz den Aufwertungen blieb die erwirtschaftete
Nettoobjektrendite unseres Prime-Portfolios mit 3.1% [3.2%] auf einem nach
wie vor attraktiven Niveau.
Starkes Wachstum im Asset Management
Swiss Prime Site Solutions konnte das Wachstumstempo der letzten Jahre
nochmals beschleunigen. So wurden in den Immobilienfonds Neugelder in der
Höhe von CHF 235 Mio. aufgenommen. Insgesamt konnten für verschiedene Kunden
und Gefässe bereits im 1. Halbjahr 2022 Akquisitionen von rund CHF 1.2 Mrd.
abgewickelt werden. Die Real Estate Assets under Management legten auf CHF
6.9 Mrd. [Ende 2021: CHF 5.9 Mrd. inkl. Akara] zu. Entsprechend stieg der
Ertrag aus Asset Management von CHF 8.3 Mio. auf CHF 27.2 Mio. Dazu trug die
übernommene Akara-Gruppe CHF 11.3 Mio. bei. Das EBIT wuchs auf CHF 17.1 Mio.
[CHF 3.8 Mio.]. Dies entspricht einer attraktiven EBIT-Marge von 62% [43%].
Am 9. August 2022 konnten wir die durch die Finma abgesegnete Zusammenlegung
der beiden Fondsleitungen vornehmen und erste Synergien erzielen. Swiss
Prime Site Solutions konzentriert sich mit ihrem Immobilienfondsgeschäft,
der Anlagestiftung sowie den PK-Mandaten derzeit ausschliesslich auf den
Bereich der nichtkotierten Produkte für qualifizierte Schweizer Anleger.
Diese Produkte erfreuen sich im aktuell volatilen Börsenumfeld eines
unverändert hohen Zuspruchs der Anleger.
Tiefere Finanzierungskosten und Gewinnsteigerung
Auf Stufe Gewinn inklusive Neubewertungseffekten erreichte Swiss Prime Site
mit CHF 267.4 Mio. [CHF 251.5 Mio.] bzw. CHF 3.49 [CHF 3.31] pro Aktie eine
Steigerung um 6.3% resp. 5.4%. Die erwirtschaftete Eigenkapitalrendite (ROE)
erhöhte sich auf 8.3% [8.2%]. Neben den operativen Fortschritten trägt die
Anpassung der Finanzierungsquellen einen wesentlichen Teil zur Verbesserung
bei. Die per Ende 2021 erfolgte Ablösung der Bankhypotheken durch zwei
unbesicherte Konsortialkredite im Umfang von CHF 2.6 Mrd. führten zu einem
tieferen Finanzaufwand (netto) von CHF 21.6 Mio. [CHF 25.6 Mio.] sowie zu
geringeren durchschnittlichen Zinskosten von 0.70% (-24 Basispunkte).
Strenge Kostenkontrolle und temporäre EBIT-Effekte
Die operativen Kosten erhöhten sich im 1. Halbjahr 2022 um 1.7%. Der Anstieg
basiert vor allem auf der Integration der Akara-Gruppe sowie dem Wachstum
aller Gruppengesellschaften. Die im Vorjahresvergleich etwas tieferen
Verkaufserfolge hatten einen temporären Effekt auf das Gruppen-EBIT ohne
Neubewertungen sowie die EBIT-Marge. Das EBIT erreichte CHF 198.8 Mio. [CHF
214.2 Mio.]. Die dazugehörige EBIT-Marge beträgt 52.5% [57.9%]. Aufgrund
höherer Verkaufsgewinne aus der Capital Recycling-Strategie sowie eines
weiterhin guten operativen Geschäfts erwarten wir in der zweiten
Jahreshälfte eine deutliche Verbesserung des EBIT vor Neubewertungen sowie
der entsprechenden EBIT-Marge.
NAV-Steigerung und stabile Eigenkapitalquote
Der Net Asset Value (NAV) nach latenten Steuern erhöhte sich im
Vorjahresvergleich auf CHF 83.80 pro Aktie (+3.0%). Der EPRA NTA stieg dabei
auf CHF 100.78 pro Aktie (+3.1%). Darin berücksichtigt sind die im 1.
Halbjahr 2022 ausbezahlte Ausschüttung von CHF 3.35 pro Aktie sowie die im
Rahmen der Akara-Akquisition ausgegebenen zusätzlichen Aktien. Mit einem
Schlusskurs von CHF 83.75 per 30. Juni 2022 und einem Total Return von -3.1%
hat die Swiss Prime Site-Aktie sowohl nationale (REAL: -7.0%, SPI: -15.9%)
wie auch internationale (EPRA: -27.7%) Aktienindices übertroffen. Per Mitte
August resultierte gar ein positiver Total Return von +2.5%. Der für die
Dividendenausschüttung massgebende FFO I erhöhte sich im 1. Halbjahr 2022 um
7.2% auf 2.09 pro Aktie. Damit haben wir bereits mehr als die Hälfte der
Ausschüttung 2021 von CHF 3.35 erwirtschaftet. Swiss Prime Site ist mit
einer Eigenkapitalquote von 46.6% [46.6%], einem Loan-to-Value von 40.5%
[42.0%] auf dem Immobilienportfolio und einer durchschnittlichen
Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals von 5.0 Jahren [5.8 Jahre]
solide finanziert.
Nachhaltigkeit im Fokus
Im aktuellen geopolitischen Umfeld hat das Thema Nachhaltigkeit weiter an
Wichtigkeit gewonnen. Unsere Kunden wollen möglichst flexible und vor allem
nachhaltige Mietflächen. Seit geraumer Zeit arbeiten wir intensiv an
verschiedenen Handlungsfeldern der Nachhaltigkeit. Zunehmend werden die
Früchte dieser Anstrengungen sichtbar. So werden wir beispielsweise bis Ende
2022 bei rund 75% der Flächen in unserem Portfolio ein
Nachhaltigkeitszertifikat vorweisen können. Bei Neu- oder Umbauprojekten (z.
B. Müllerstrasse) setzen wir auf Kreislaufwirtschaft oder das
Cradle-to-Cradle-Prinzip, um das Thema der Embodied Carbon (sog. graue
Energie) anzugehen. Gleichzeitig setzen wir uns ambitionierte Ziele, die
über die Erfüllung der Vorgaben des Standards Nachhaltiges Bauen Schweiz
(SNBS) hinausgehen. Bald werden unsere Kunden die Möglichkeit haben, bei uns
«grüne Mietverträge», sogenannte Green Leases, abzuschliessen. Wir sind
überzeugt, dass die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien beziehungsweise
Flächen ansteigen wird. Alle diese Massnahmen und Initiativen haben ein
CO2-neutrales und damit nachhaltiges Immobilienportfolio bis 2040 zum Ziel.
Swiss Prime Site Immobilien mit neuer Führungsstruktur
René Zahnd übernimmt neben seiner Funktion als CEO der Swiss Prime
Site-Gruppe ab sofort auch die Führung des Kerngeschäfts von Dr. Martin
Kaleja, der das Unternehmen auf eigenen Wunsch hin verlässt. Wir danken
Martin Kaleja für seinen grossen Einsatz für die Swiss Prime Site-Gruppe.
Mit Karin Voigt und Urs Baumann verfügt René Zahnd über zwei
hochqualifizierte und ausgewiesene Experten im Führungsgremium des
Kerngeschäfts. Die Geschäftsbereiche Portfolio Management (Karin Voigt) und
Development & Acquisitions/Sales (Urs Baumann) werden damit weiter gestärkt
sowie Synergien und Effizienzen durch die direkte Reporting-Line gewonnen.
Bisherige Performance erlaubt Erhöhung der Guidance 2022
Unsere operativen Fortschritte im 1. Halbjahr 2022 sowie die aktuell guten
Aussichten für das 2. Halbjahr erlauben es, die Ziele für das Gesamtjahr
2022 zu erhöhen. Namentlich erwarten wir neu Real Estate Assets under
Management von über CHF 20 Mrd. (bisher CHF 19-20 Mrd.). Der Leerstand für
das Gesamtjahr dürfte auf unter 4.4% (bisher <4.6%) verharren und das
FFO-Wachstum im Gesamtjahr am oberen Ende der Bandbreite von 3-5% ausfallen.
Auf Basis des guten Halbjahresresultats von Swiss Prime Site Solutions
(EBIT: CHF 17.1 Mio.) sind wir zuversichtlich, in diesem Geschäftsbereich
neu ein EBIT von rund CHF 30 Mio. (bisher CHF 27-28 Mio.) für das Gesamtjahr
2022 zu erreichen.
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Investor Relations, Markus Waeber
Tel. +41 58 317 17 64, markus.waeber@sps.swiss
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