EQS-Adhoc: Swiss Prime Site: Gute operative Resultate 2022 (deutsch)
Swiss Prime Site: Gute operative Resultate 2022
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Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
Swiss Prime Site: Gute operative Resultate 2022
09.02.2023 / 06:56 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 9. Februar 2023
* Steigende Mieterträge um +1.9% (L4L) und Senkung des Leerstands auf 4.3%
* Organisches Wachstum im Asset Management um CHF 1.8 Mrd. auf CHF 7.7
Mrd. AuM
* Anstieg des FFO I pro Aktie um +6.2% auf CHF 4.26 und Erhöhung
Ausschüttung auf CHF 3.40
* Stabiler Ausblick
Swiss Prime Site kann das Geschäftsjahr 2022 erfolgreich abschliessen und
wiederum eine gute operative Leistung vorweisen. Dabei wuchs das Segment
Dienstleistungen nach der Integration der Akara-Gruppe in die Swiss Prime
Site Solutions überproportional auf total CHF 7.7 Mrd (AuM). Wie erwartet
sank die Leerstandsquote nochmals und betrug per Ende 2022 tiefe 4.3%; dies
bei um 1.9% gestiegenen Mieterträgen (like-for-like). Das FFO I-Wachstum von
6.2% pro Aktie unterstreicht in Summe diese guten Resultate.
Drei ausserordentliche Faktoren haben sich 2022 auf die Kennzahlen
ausgewirkt. Erstens erstellen wir die Konzernrechnung neu nach dem
internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS und haben die Werte des
Vorjahres entsprechend angepasst. Zweitens haben wir Anfang Jahr die
Akara-Gruppe in unseren Konsolidierungskreis integriert. Drittens haben wir
auf Basis des sich verändernden Marktumfelds mit neuen Einkaufsgewohnheiten
und entsprechend ungewissem Ausblick für Jelmoli entschieden, das Gebäude
umzubauen, um es künftig als gemischt genutzte moderne Büro- und
Retailimmobilie zu repositionieren und zukunftsfähig zu machen. Wir werden
das Warenhaus entsprechend ab Ende 2024 nicht mehr selbst betreiben. In
diesem Zusammenhang haben wir Wertminderungen auf das Warenlager, den
Sachanlagen - wie beispielsweise die spezifische Verkaufsausstattung - und
der IT vorgenommen, welche sich auf CHF 34.3 Mio. beliefen. Zusammen mit
weiteren Wertminderungen auf Software, summierten sich die nicht
zahlungswirksamen Sondereffekte auf insgesamt CHF 41.1 Mio. Adjustiert um
diese Sondereffekte belief sich der vergleichbare EBIT auf CHF 430.7 Mio.
[CHF 404.8 Mio.]. Dies entspricht einer erfreulichen Steigerung von 6%
gegenüber 2021.
Steigende Mieterträge und gutes Resultat aus dem Capital Recycling
Der positive Geschäftsgang der Swiss Prime Site-Gruppe zeigt sich deutlich
in der ansprechenden Entwicklung des Betriebsertrags. Dieser stieg um 3.3%
auf CHF 774.4 Mio. Zu diesem erfreulichen Ergebnis haben beide Segmente
beigetragen. Die Basis für die steigenden Mieterträge des Segments
Immobilien wurde mit einem starken Neu- und Wiedervermietungsergebnis von
172 000 m2 im eigenen Portfolio gelegt. Zum Anstieg des Ertrags aus
Vermietung um 1.1% auf CHF 431.3 Mio. (+1.9% auf vergleichbarer Basis)
führten verbesserte Mietkonditionen und der nochmalige Abbau des Leerstands
auf 4.3% [4.6%]. Der WAULT blieb stabil bei 5.3 Jahren [5.6 Jahre]. Das
überzeugende Resultat aus Neu- und Wiedervermietungen unterstreicht die hohe
Qualität der Immobilien innerhalb unseres Portfolios und damit
zusammenhängend die hohe Nachfrage nach modernen, flexiblen und hochwertigen
Büro- und Gewerbeflächen an Premium-Lagen. Dabei konnten wir Mieterträge,
welche aufgrund von Modernisierungsprojekten (z. B. Müllerstrasse Zürich)
oder im Rahmen unseres Capital Recyclings 2021 weggefallen waren,
überkompensieren. Im Rahmen unserer Strategie, das Immobilienportfolio
weiter zu fokussieren, haben wir verschiedene kleinere Bestandsobjekte, ein
Portfolio aus mehreren Retail-Liegenschaften in der Westschweiz sowie das
letzte Haus des Grossprojekts «Espace Tourbillon» in Genf, mit einem
Gesamterlös von über CHF 317 Mio. veräussert. Daraus resultierte ein
attraktiver Verkaufsgewinn von CHF 51 Mio. [CHF 40 Mio.]. In Übereinstimmung
mit unseren Zielen des Capital Recyclings wurden die Verkaufserlöse in die
Projektpipeline investiert. Zudem haben wir drei attraktive und mit viel
Potenzial ausgestattete Entwicklungsprojekte in den Städten Zürich
(Oerlikon), Basel (Steinenvorstadt) und Bern (Wankdorf) gekauft. Dadurch
wird unser Immobilienportfolio in Zukunft weiter an Attraktivität gewinnen.
Stabile Neubewertungen im Vergleich zum 1. Halbjahr
Das Bewertungsresultat zeigte sich mit CHF 169.7 Mio. gegenüber dem 1.
Halbjahr 2022 stabil, jedoch unter dem Jahr 2021 [CHF 301.9 Mio.]. Hier
zeigt sich das Ende der «Yield Compression», also der Reduktion der
Ankaufsrenditen und entsprechend den Diskontsätzen der letzten Jahre, im
Zuge der neu aufgekommenen Inflation und Erhöhung der Leitzinsen. Aufgrund
der dynamischen Entwicklung der Mieten mit einem Wachstum auf vergleichbarer
Basis von 1.9% sowie der weiteren Reduktion des Leerstands konnten wir
jedoch auch dieses Jahr eine Erhöhung der Immobilienwerte realisieren.
Letztere Effekte machen rund 50% der Neubewertungen von 2022 aus. Die
Nettoobjektrendite unseres Immobilienportfolios blieb trotz des
Bewertungseffekts praktisch unverändert bei 3.1% [3.2%] weiterhin attraktiv
mit einer breit gestreuten und ökonomisch starken Mieterbasis.
Starkes Wachstum im Asset Management
Swiss Prime Site Solutions fokussierte sich 2022 mit ihrem
«Asset-Light-Geschäftsmodell» in den drei Bereichen Immobilienfonds,
Anlagestiftungen sowie Pensionskassenmandate ausschliesslich auf
nichtkotierte Produkte für qualifizierte Schweizer Anleger. Die
Dienstleistungen erfreuen sich auch im aktuellen Börsen- und
Wirtschaftsumfeld einer guten Nachfrage. Dies widerspiegelt sich in der
Erweiterung des Kundenstamms um rund 10% gegenüber dem Vorjahr und dem
Neugeldzufluss von rund CHF 600 Mio. Damit sowie mit direkten Mandaten
konnten wir die Assets under Management gegenüber dem Vorjahr deutlich um
113% auf CHF 7.7 Mrd. [CHF 3.6 Mrd.] steigern. Zum Wachstum trugen alle drei
Bereiche gleichsam bei. Die Zunahme des Ertrags aus Asset Management um
185.6% auf CHF 52.0 Mio. ist einerseits auf die Integration der Akara-Gruppe
zurückzuführen. Andererseits wuchs das Geschäft organisch um rund CHF 1.8
Mrd. (AuM) und trug damit deutlich zur Erhöhung der Erträge bei. Der Anteil
der wiederkehrenden Erträge bei Swiss Prime Site Solutions betrug trotz des
starken Wachstums 63%. Die Mitte Jahr erfolgte Integration der Akara-Gruppe
wird weitere Skaleneffekte und Effizienzgewinne mit sich bringen. Der EBIT
erreichte mit CHF 30.0 Mio. [CHF 8.6 Mio.] das angepeilte Ziel. Die
EBIT-Marge von 58% [47%] erhöhte sich dank stabiler Kosten (hauptsächlich
Personalkosten) deutlich.
Aktives Kostenmanagement und Steigerung EBIT vor Neubewertungen und Effekten
Die Zunahme der Kosten gegenüber dem Vorjahr ist zur Hauptsache auf die
Integration der Akara-Gruppe sowie die bereits erwähnten Sondereffekte
zurückzuführen. Unter Ausklammerung dieser Effekte bewährte sich unsere
strenge Kostenkontrolle. Der Gruppen-EBIT vor Neubewertungen und
Sondereffekten erhöhte sich um 6.4% und erreichte CHF 430.7 Mio. [CHF 404.8
Mio.]. Ohne Adjustierung erreichte der EBIT CHF 389.6 Mio.
Neue Finanzierungsstrategie zeigt deutliche Wirkung
Die Ende 2021 definierte und umgesetzte neue Finanzierungsstrategie
entfaltete im Verlauf des Geschäftsjahres die erwarteten positiven Effekte.
Der Finanzierungsaufwand (netto) betrug CHF 44.7 Mio. [CHF 73.1 Mio.]. Der
durchschnittliche Zinssatz auf dem aufgenommenen Fremdkapital stieg leicht
auf 0.9% [0.8%]. Das aktuelle Umfeld und die Zinswende zeigen eindeutig die
Richtigkeit der Diversifizierung unserer Finanzierungsquellen. Um das
Fälligkeitsprofil weiter zu optimieren, wurden die Konsortialkredite im 2.
Halbjahr 2022 um ein weiteres Jahr verlängert. Die durchschnittliche
Laufzeit unserer Finanzverbindlichkeiten beträgt damit komfortable 5.0 Jahre
[5.8 Jahre]. Unter dem Strich resultierte 2022 trotz der Sondereffekte ein
Gewinn vor Neubewertungen von CHF 300.6 Mio. [CHF 293.7 Mio.]. Dies
entspricht einer erwirtschafteten Eigenkapitalrendite (ROE) vor
Neubewertungen von 4.7% [4.8%].
Anstieg des Net Asset Value und Reduktion des LTV
Der innere Wert beziehungsweise der Net Asset Value (NAV) pro Aktie erhöhte
sich auf CHF 102.96 oder um 1.7% gegenüber dem Vorjahr [CHF 101.22]. Der für
die Dividendenfähigkeit wichtige FFO I erreichte per Ende 2022 CHF 4.26 pro
Aktie und erhöhte sich damit um 6.2% gegenüber dem Vorjahr [CHF 4.01]. Dies
erlaubt es uns auf Basis unserer Dividendenpolitik, der Generalversammlung
eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.40 vorzuschlagen. Basierend darauf
beträgt die Ausschüttungsquote konservative 80%. Mit einer Eigenkapitalquote
von 47.7% [47.5%] und einem deutlich verbesserten LTV-Wert von 38.9% [40.2%]
mit diversen Kapitalmarkt- und Bankfinanzierungen sehen wir uns sehr solide
und breit für die Zukunft finanziert.
Nachhaltigkeit im Fokus
2022 haben wir konsequent unsere Nachhaltigkeitsstrategie weiterverfolgt und
signifikante Fortschritte im Portfolio und in der Finanzierung erreicht.
Unser Ziel 75% der Flächen unseres Porftolios mit einem anerkannten
Nachhaltigkeitsstandard zertifizieren zu lassen, haben wir erfüllt. Darüber
hinaus konnten wir die CO2-Intensität um 14% reduzieren. Entsprechend
unseren Fortschritten verbesserten sich ebenfalls unsere
Nachhaltigkeitsratings von externen Agenturen (z.B. GRESB, Sustainalytics).
Aufseiten Unternehmensfinanzierung haben wir ein «Green Finance Programm» in
unsere Strategie eingeführt. Diese sieht vor, dass alle neuen Finanzierungen
als «Grün» klassifiziert und extern validiert werden.
Umbau des Jelmoli-Hauses
Das traditionsreiche Gebäude in der Zürcher Innenstadt wird ab Anfang 2025
voraussichtlich während zwei Jahren umgebaut. Danach werden in den unteren
Geschossen neu gestaltete, hochwertige Retailflächen mit rund 10 000 m2 zur
Verfügung stehen. Dafür kommen sowohl bestehende Mieter als auch neue Marken
und Formate in Frage. Der zweijährige Umbau stellt sicher, dass das
Jelmoli-Haus auch in Zukunft eine der grössten und attraktivsten
Einkaufsdestinationen an der Zürcher Bahnhofstrasse bleibt. Ein Teil der
Obergeschosse wird zu erstklassigen Büroflächen transformiert und um
öffentliche Nutzungen wie Fitness oder Gastronomie ergänzt. Entsprechend
wird Swiss Prime Site das Jelmoli-Haus ab 2027 in neuer Form auf dem Markt
positionieren und nicht mehr selbst weiterbetreiben.
Anträge an die Generalversammlung 2023
Der Verwaltungsrat schlägt an der ordentlichen Generalversammlung vom 21.
März 2023 den Aktionären eine Ausschüttung von CHF 3.40 pro Aktie vor (+5
Rappen ggü 2022) vor. Die Ausschüttung erfolgt je zur Hälfte als eine
ordentliche Dividende (abz. 35% VSt.) und als Ausschüttung aus den
Kapitalreserven (steuerfrei) - beide mit Valuta 30. März 2022. Weiter
schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung Reto Conrad neu zur Wahl
ins Gremium vor. Ebenso ist vorgesehen die Statuten entsprechend der
Aktienrechtsrechtsreform anzupassen.
Stabiler Ausblick
Mit unserem marktführenden Angebot blicken wir mit Zuversicht in die
unmittelbare Zukunft. Unsere Erwartung basiert auf unseren qualitativ
hochwertigen Immobilien an besten Lagen und unserem erfolgreichen Asset
Management-Geschäft, welches ohne signifikanten Kapitaleinsatz wachsen kann.
Die umsichtige Capital Recycling-Strategie und die vorausschauende
Refinanzierung in den letzten 18 Monaten haben unsere Bilanz deutlich
gestärkt und machen unser Geschäftsmodell resilienter gegenüber kommenden
Herausforderungen. Nach unseren Verkäufen im Rahmen des Capital Recycling
und den laufenden Indexanpassungen rechnen wir für das Geschäftsjahr 2023
mit einem marginal ansteigenden Mietertrag bei graduell steigenden
Finanzierungskosten. So erwarten wir, dass der FFO I 2023 in etwa stabil
bleiben wird. Nach Fertigstellung und Inbetriebnahme der weit
fortgeschrittenen Projektentwicklungen in Zürich (Müllerstrasse), Altstetten
(JED) und Basel (Stücki Park) dürfte der FFO I im Jahr 2024 wiederum spürbar
steigen.
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Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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