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Deutsche EuroShop: 2022 operativ weiter im Aufwind
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Ergebnis
Deutsche EuroShop: 2022 operativ weiter im Aufwind
21.03.2023 / 18:00 CET/CEST
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Deutsche EuroShop: 2022 operativ weiter im Aufwind
* Gestiegenes operatives Ergebnis und weiter positiver Ausblick
* Zinsanstieg führte zu sinkender Immobilienbewertung
* Konzernergebnis 21,4 Mio. EUR, Funds from Operations 130,1 Mio. EUR
* FFO-Prognose für 2023: Deutliche Steigerung erwartet
* Dividendenvorschlag wird Geschäftsstabilisierung und Liquidität
berücksichtigen
Hamburg, 21. März 2023 - Die Deutsche EuroShop hat am Abend die vorläufigen
und noch untestierten Ergebnisse des Geschäftsjahres 2022 bekannt gegeben.
"Dank nachlassender Einflüsse und Nachwirkungen der Corona-Pandemie, die das
Vorjahr noch maßgeblich beeinflussten, konnten wir 2022 eine operative
Aufhellung verzeichnen", erläutert Vorstand Hans-Peter Kneip. "Dennoch gab
es Belastungsfaktoren wie den Krieg in der Ukraine, gestörte Lieferketten,
die Energiekrise und die deutlich gestiegene Inflation, die sich auch 2023
noch auf unser Geschäft auswirken werden."
Die Shoppingcenter-AG, die im Berichtsjahr von der Hercules BidCo GmbH
(mittelbar kontrolliert von einem Bieterkonsortium bestehend aus von Oaktree
Capital Management, L.P. verwalteten und beratenen privaten Investmentfonds
und der CURA Vermögensverwaltung, dem Family Office der Familie Otto und
Muttergesellschaft der ECE Group) übernommen wurde, konnte das operative
Ergebnis steigern, während der Konzerngewinn aufgrund des - infolge des
Zinsanstiegs - schwächeren Bewertungsergebnisses zurückging.
Die Bilanz ist unverändert solide, die Finanzierung langfristig gesichert
und die Liquidität konnte weiter erhöht werden.
Umsatzerlöse: 212,8 Mio. EUR (+0,5 %)
Im Gegensatz zum Vorjahr, welches maßgeblich von behördlich angeordneten
Geschäfts-schließungen betroffen war, konnten die Mieter ihre Geschäfte 2022
durchgehend öffnen. Die für die Schließungsphasen 2021 gewährten
Mietzugeständnisse finden sich im Wesentlichen in der Position
"Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen" des Vorjahres wieder und
nur zu einem kleinen Anteil in den Umsatzerlösen. Daher lagen die
Umsatzerlöse 2022 mit 212,8 Mio. EUR trotz des Wegfalls der Schließungsphasen
nur leicht über denen des Vorjahres.
EBIT: 152,4 Mio. EUR (-0,0 %)
Der Aufwand aus Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen ist im
Vergleich zum Vorjahr auf 8,1 Mio. EUR (2021: 25,0 Mio. EUR) zurückgegangen. Die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um
allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelt, lagen mit 20,5
Mio. EUR (2021: 7,9 Mio. EUR) - insbesondere aufgrund höherer
Beratungsaufwendungen im Rahmen des Übernahmeangebots, der Vorbereitung des
Erwerbs weiterer Anteile an Shoppingcenterbeteiligungen Anfang 2023 in
Verbindung mit einer Kapitalerhöhung sowie der Abfindungszahlungen an
ausgeschiedene Vorstände - deutlich über der Vorjahresperiode.
Dementsprechend lag das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) mit 152,4
Mio. EUR leicht unter dem Vorjahr (152,5 Mio. EUR).
EBT ohne Bewertung: 130,2 Mio. EUR (+3,7 %)
Das at-equity Ergebnis (operativ) war im Vorjahr coronabedingt durch höhere
Wertberichtigungen auf Mietforderungen und Umsatzausfälle belastet und
verbesserte sich 2022 um 3,8 Mio. EUR auf 29,5 Mio. EUR (2021: 25,7 Mio. EUR). Der
Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte um weitere 3,1 Mio. EUR gesenkt
werden. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen insbesondere die mit
niedrigeren Zinssätzen vereinbarten Anschlussfinanzierungen positiv aus. Der
den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich aufgrund des
verbesserten EBIT um 2,5 Mio. EUR auf 15,9 Mio. EUR erhöht. Diese Entwicklungen
resultierten in einem um 3,7 % von 125,6 Mio. EUR auf 130,2 Mio. EUR gestiegenen
EBT (ohne Bewertungsergebnis).
Bewertung: EPRA NTA sinkt um 1,6 % auf 37,81 EUR je Aktie
Der deutliche Zinsanstieg im Berichtsjahr hat sich negativ auf die Bewertung
des Immobilienvermögens des Konzerns (IAS 40) ausgewirkt und resultierte in
einem Bewertungsverlust von -106,3 Mio. EUR (2021: -54,7 Mio. EUR). Im
Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der
laufenden Investitionen um -3,0 % abgewertet (2021: -1,5 %). Der
Vermietungsstand lag zum Jahresende unverändert zum Vorjahr bei 94,3 %.
Die Kennzahl "Netto-Sachanlagevermögen nach EPRA" (EPRA NTA - Net Tangible
Assets) lag zum 31. Dezember 2022 mit 37,81 EUR je Aktie um 1,6 % unter dem
Vorjahresniveau (38,43 EUR).
Konzernergebnis: 21,4 Mio. EUR, 0,35 EUR je Aktie
Durch das im Vergleich zu 2021 niedrigere Bewertungsergebnis ergab sich,
nach einem Konzerngewinn im Vorjahr von 59,9 Mio. EUR, für 2022 ein
reduzierter Konzerngewinn von 21,4 Mio. EUR. Das Ergebnis je Aktie belief sich
auf 0,35 EUR (2021: 0,97 EUR). Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis
ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund gegenüber dem Vorjahr
geringeren Wertberichtigungen auf Mietforderungen auf 129,6 Mio. EUR bzw. 2,10
EUR je Aktie erhöht.
FFO: 130,1 Mio. EUR (+6,4 %), 2,11 EUR je Aktie
Die Funds from Operations (FFO) erhöhten sich von 122,3 Mio. EUR um 6,4 % auf
130,1 Mio. EUR bzw. von 1,98 EUR auf 2,11 EUR je Aktie. "Maßgeblich für das
Übertreffen der ursprünglichen Prognose, die wir zwischen 1,95 EUR bis 2,05 EUR
je Aktie beziffert hatten, waren insbesondere niedrigere Mietausfälle und
geringere Rückgänge bei Mieten als zuvor angenommen", erklärt Hans-Peter
Kneip. "Die Collection Ratio hat sich 2022 weiter normalisiert und lag
durchschnittlich bei 98,5 % nach 94,8 % im Vorjahr."
Bilanzkennzahlen und Liquiditätsausstattung weiter solide
Zum Jahresende waren 30,3 % (2021: 30,5 %) des langfristigen Vermögens
fremdfinanziert (Loan-to-Value, LTV). Bezogen auf den quotalen Anteil des
Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen ergab sich
ein absolut und auch im Branchenvergleich weiter konservativer EPRA LTV von
33,1 % (2021: 33,2 %).
Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2022 sind für
durchschnittlich weitere 6,8 Jahre zu 2,43 % p. a. gesichert. Die Deutsche
EuroShop unterhält für die konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 18
Banken und Sparkassen. Alle im Geschäftsjahr 2022 fälligen Kredite konnten
prolongiert oder refinanziert werden, ebenso das Anfang 2023 ausgelaufene
Darlehen in Höhe von 209,1 Mio. EUR. 2024 bestehen keine Kreditfälligkeiten
und 2025 steht nur eine Anschlussfinanzierung für ein Darlehen über 58,7
Mio. EUR an.
Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres
mit 2.343,4 Mio. EUR aufgrund der ausgeschütteten Dividende von 61,8 Mio. EUR
und des Konzernergebnisses von 21,4 Mio. EUR um 34,4 Mio. EUR unter dem
Eigenkapital des Vorjahres (2.377,8 Mio. EUR). Die bereits solide
Eigenkapitalquote verbesserte sich leicht auf 55,7 % (2021: 55,6 %).
Die liquiden Mittel erhöhten sich zum Bilanzstichtag um 6,1 Mio. EUR auf 334,9
Mio. EUR.
Prognose berücksichtigt Anteilserwerbe und Kapitalerhöhung
Das Management der Deutsche EuroShop erwartet für 2023, dass die Inflation
zwar eingedämmt wird, jedoch vorerst auf einem hohen Niveau verharrt. Auch
wenn die Mehrzahl der Mietverträge eine Indexierung vorsehen, besteht das
Risiko, dass aufgrund der wirtschaftlichen Belastungen für die Mieter nicht
sämtliche Mietsteigerungen und umlegbare Nebenkosten durchgesetzt werden
können. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung des Erwerbs
weiterer Anteile an sechs Shoppingcentern und deren Finanzierung mittels
einer Anfang 2023 durchgeführten Bezugsrechtskapitalerhöhung werden für das
Geschäftsjahr 2023 Funds from Operations von 153 Mio. EUR bis 160 Mio. EUR bzw.
2,00 EUR bis 2,10 EUR je Aktie erwartet.
Dividendenpolitik
Zu den wesentlichen Investitionszielen der Deutsche EuroShop gehört es, aus
der langfristigen Vermietung von Shoppingcentern einen attraktiven
Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der über regelmäßige Dividenden an
die Aktionäre ausgeschüttet wird. Die Gesellschaft prüft Möglichkeiten, ihre
Ausschüttungsfähigkeit zukünftig weiter zu erhöhen. Im Geschäftsjahr 2022
hat die Deutsche EuroShop ihre Dividendenkapazität durch die Auflösung
gebundener Kapitalrücklagen erhöht. Grundsätzlich beabsichtigt die
Gesellschaft, über den Liquiditätsbedarf hinausgehende Mittel an ihre
Aktionäre auszuschütten. Die Ausschüttung von Dividenden hängt jedoch in
hohem Maße von den vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, dem
Finanzierungsbedarf für weiteres Wachstum sowie anderen Faktoren ab.
Aufgrund der nachlassenden Pandemieeffekte und der Stabilisierung des
operativen Geschäfts geht das Management davon aus, den Liquiditätsbestand
der Gesellschaft wieder auf ein normales Niveau reduzieren zu können. Für
das Geschäftsjahr 2022 entwickelt der Vorstand in Abstimmung mit dem
Aufsichtsrat einen Dividendenvorschlag, der im Rahmen der Vorlage des
Geschäftsberichtes mit den endgültigen und testierten Ergebnissen am 27.
April 2023 veröffentlicht werden soll.
Internet-Übertragung der Telefonkonferenz
Die Deutsche EuroShop überträgt am Mittwoch, 22. März 2023 um 10:00 Uhr ihre
englischsprachige Telefonkonferenz live als Webcast im Internet unter
www.deutsche-euroshop.de/ir
Deutsche EuroShop - Die Shoppingcenter-AG
Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die
ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Das
Unternehmen ist zurzeit an 21 Einkaufscentern in Deutschland, Österreich,
Polen, Tschechien und Ungarn beteiligt. Zum Portfolio gehören u. a. das
Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt, die Altmarkt-Galerie in Dresden und die
Galeria Baltycka in Danzig.
Wesentliche Konzernkennzahlen
in Mio. EUR 01.01.-31.- 01- +/-
12.2022 .0-
1.-
-3-
1.-
12-
.2-
02-
1
Umsatzerlöse 212,8 21- 0,5
1,- %
8
Nettobetriebsergebnis (NOI) 167,5 15- 8,6
4,- %
2
EBIT 152,4 15- 0,0
2,- %
5
EBT (ohne Bewertungsergebnis1) 130,2 12- 3,7
5,- %
6
EPRA2 Earnings 129,6 12- 6,2
2,- %
0
FFO 130,1 12- 6,4
2,- %
3
Konzernergebnis 21,4 59- -64-
,9 ,4
%
in EUR 01.01.-31.- 01- +/-
12.2022 .0-
1.-
-3-
1.-
12-
.2-
02-
1
EPRA2 Earnings je Aktie5 2,10 1,- 6,6
97 %
FFO je Aktie 2,11 1,- 6,6
98 %
Ergebnis je Aktie 0,35 0,- -63-
97 ,9
%
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61- 0,0
.7- %
83-
.5-
94
in Mio. EUR 31.12.2022 31- +/-
.1-
2.-
20-
21
Eigenkapital3 2.343,4 2.- -1,-
37- 4 %
7,-
8
Verbindlichkeiten 1.864,7 1.- -1,-
90- 9 %
1,-
0
Bilanzsumme 4.208,1 4.- -1,-
27- 7 %
8,-
8
EPRA2 NTA 2.335,9 2.- -1,-
37- 6 %
4,-
5
EPRA2 NTA je Aktie in EUR 37,81 38- -1,-
,4- 6 %
3
Eigenkapitalquote in %3 55,7 55-
,6
LTV-Verhältnis in %4 30,3 30-
,5
EPRA2 LTV in %5 33,1 33-
,2
Liquide Mittel 334,9 32- 1,9
8,- %
8
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity
bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und
assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public
Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am
Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis
Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten
abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen
Vermögenswerten (Investment Properties und nach
at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 EPRA Loan to
Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung
(Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten
abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen
(Investment Properties, Eigengenutzte Immobilien,
immaterielle Vermögenswerte und sonstige
Vermögenswerte (netto)). Dabei werden
Nettoverschuldung und Immobilienvermögen auf Basis
des Konzernanteils an den Tochterund
Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. Erläuterungen zu
verwendeten Finanzkennzahlen sind abrufbar unter
[1]www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations/Servic
e/Glossar 1.
http://www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations
/Service/Glossar
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