EQS-Adhoc: Swiss Prime Site mit starken operativen Resultaten (deutsch)
Swiss Prime Site mit starken operativen Resultaten
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Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
Swiss Prime Site mit starken operativen Resultaten
24.08.2023 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 24. August 2023
* Fokussierung auf Immobiliengeschäft mit der Veräusserung von Wincasa und
der Repositionierung des Jelmoli Hauses
* Anstieg der Mieterträge auf CHF 218.9 Mio. (plus 3.4% LfL) und Senkung
des Leerstands auf 4.1%
* Swiss Prime Site Solutions mit Wachstum der Assets under Management von
rund 6.5% auf CHF 8.2 Mrd. (CHF 7.7 Mrd. per Ende 2022)
* Erhöhung Gewinn ohne Neubewertungen auf CHF 298.9 Mio. (Vorjahr CHF
158.0 Mio.) mit Verkaufsgewinn von CHF 145.9 Mio. bei Wincasa
* Steigerung des inneren Werts (EPRA NTA) auf CHF 101.40 pro Aktie
* Operativer Cashflow, gemessen als Funds from Operations I (FFO I), mit
CHF 2.01 pro Aktie nahezu stabil
* Bestätigung der Guidance für das Geschäftsjahr 2023
Swiss Prime Site schliesst das 1. Halbjahr 2023 mit starken operativen
Resultaten ab. Die Mieterträge stiegen auf vergleichbarer Basis
(Like-for-Like, LfL) um 3.4% gegenüber dem Vorjahr. Dazu haben ein starker
Vermietungsmarkt mit signifikanten Vermietungserfolgen und Indexanpassungen
in den bestehenden Mietverträgen geführt. Das Asset Management steigerte die
verwalteten Anlagen um rund 6.5% auf CHF 8.2 Mrd. Zusammen mit einer
strikten Kostendisziplin blieb so der operative Cashflow (Funds from
Operations, FFO I) trotz deutlich gestiegener Zinsbelastung nahezu konstant
bei CHF 2.01 pro Aktie. Gestützt auf die aktuelle Marktvisibilität bestätigt
Swiss Prime Site die für das Geschäftsjahr 2023 gesteckten Zielvorgaben mit
einem stabilen FFO I und einem LTV unter 40%.
René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, kommentiert: «Ein aussergewöhnliches
Halbjahr liegt hinter uns. Wir haben unser Geschäftsmodell mit der
Repositionierung des Jelmoli-Hauses sowie dem Verkauf von Wincasa deutlich
vereinfacht. Dies in einem anspruchsvollen Umfeld, in dem sich die Branche
auf höhere Kapitalkosten sowie reduzierte Bewertungen einstellt. Umso
wichtiger ist es, die Wertschöpfung dort zu leisten, wo wir Marktführer
sind: dem Management und der Entwicklung von Immobilien - sei dies für unser
eigenes Portfolio oder für Dritte. Wir erwarten, dass wir durch unsere
Fokussierung noch handlungsstärker und effizienter werden. Insgesamt sind
wir mit dem ersten Halbjahr zufrieden und zuversichtlich für den weiteren
Verlauf des Jahres.»
Im Zuge des Verkaufs von Wincasa passt Swiss Prime Site die finanzielle
Berichterstattung basierend auf IFRS 5 zum Halbjahr an. Wincasa wird als
nicht fortgeführtes Geschäftsfeld separat ausgewiesen, die Vorjahre sind
entsprechend adjustiert. Analog wird auch die Segmentberichterstattung der
neuen Fokussierung angepasst und neu die beiden Segmente «Immobilien» und
«Asset Management» ausgewiesen (bis Ende 2024 zusätzlich noch das Segment
«Retail»).
Steigerung der Mieterträge und rekordtiefer Leerstand
Im ersten Halbjahr 2023 erreichte Swiss Prime Site einen Ertrag aus
Vermietung von CHF 218.9 Mio. (+1.9% bzw. +3.4% Wachstum auf vergleichbarer
Basis). Basis hierfür bildete der dank weiteren Vermietungserfolgen
rekordtiefe Leerstand von 4.1% [4.3% Ende 2022]. Einen weiteren positiven
Effekt auf die Mieterträge hatte der mit rund 90% hohe Indexierungsgrad der
Mietflächen. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) bleibt
mit 5.2 Jahren nahezu stabil.
Neubewertungen aufgrund höherer Diskontsätze
Die deutlich höheren Zinsen hatten Auswirkungen auf die angenommen
Diskontierungssätze in den Modellen des externen Bewerters Wüest Partner.
Der gemittelte nominale Diskontierungssatz erhöhte sich auf 3.93% per 30.
Juni [3.72% Ende 2022]. Durch die höheren Neuvermietungen, die Indexierungen
der Mieten sowie eine hohe Kostendisziplin wurden die negativen
Bewertungseffekte aus dem Diskontierungssatz deutlich abgefedert. Insgesamt
lag die Neubewertung des Immobilienportfolios bei CHF -98.8 Mio. [CHF +166.6
Mio. H1 2022]. Dies entspricht einer relativen Reduktion des Fair Value um
-0.74% zum Jahresende 2022. Der Gesamtwert des Immobilienportfolios belief
sich per Stichtag auf CHF 13.1 Mrd. und ist somit dank weiteren
Investitionen in die Pipeline und den Bestand im Vergleich zum Jahresende
stabil.
Robuster Transaktionsmarkt
Entgegen dem niedriger geschätzten Fair Value im Bestandsportfolio hat Swiss
Prime Site bei den Verkäufen von non-core Immobilien signifikante Gewinne
von rund 10% über dem Fair Value per Ende 2022 erzielt. Seit Jahresbeginn
wurden insgesamt zehn Liegenschaften mit einem Transaktionsvolumen von
insgesamt CHF 148 Mio. veräussert; zwei davon nach dem Bilanzstichtag. Im
Rahmen der Capital Recycling Strategie werden die Erlöse aus den
Transaktionen in aktuelle Entwicklungsprojekte reinvestiert.
Geringeres Wachstum im Asset Management, aber Gewinnung von Marktanteilen
Das Marktumfeld im ersten Halbjahr war für das Geschäft der Swiss Prime Site
Solutions, dem Asset Management Bereich, geprägt von einem verhaltenen
Anlageappetit seitens der Investoren. Trotz attraktiver
Akquisitionsmöglichkeiten konnten nicht alle Kapitalerhöhungen in der
geplanten Höhe durchgeführt werden. Nichtsdestotrotz konnten die Assets
under Management (AuM) um 6.5% auf CHF 8.2 Mrd. [CHF 7.7 Mrd. Ende 2022]
gesteigert werden. Aufgrund der geringeren Emissionsvolumina sank der Ertrag
aus Asset Management auf CHF 22.2 Mio. [CHF 27.2 Mio. H1 2022] und der EBIT
erreichte CHF 11.3 Mio. [CHF 17.1 Mio.]. Entsprechend ging die EBIT-Marge
auf 51.1% zurück [63.1%], wobei sich die Quote an wiederkehrenden Erträgen
deutlich auf 78% [53%] erhöhte. Für das Gesamtjahr wird erwartet - in einem
herausfordernden Marktumfeld - ein gutes Resultat zu erreichen.
Weiterhin strenge Kostenkontrolle
Der Immobilienaufwand reduzierte sich leicht, wobei im zweiten Halbjahr
weitere Reduktionen erwartet werden. Beim sonstigen Betriebsaufwand, der um
15% zurückging, zeigen sich erste Effekte aus der Vereinfachung der
Konzernstruktur. Demgegenüber erhöhte sich der Personalaufwand marginal
durch die Internalisierung von Kompetenzen im Entwicklungsbereich. Swiss
Prime Site geht aufgrund der Verschlankung der Konzernstruktur insgesamt von
einem Einsparungspotenzial von rund 10% der operativen Kosten (exkl.
Jelmoli) aus, was rund CHF 7.5 Mio. auf Jahresbasis entspricht. Die Effekte
sollten ab 2024 voll zu Buche schlagen.
Sehr guter Finanzierungsmarkt, aber höhere Kosten
Im ersten Halbjahr hat Swiss Prime Site von ihren bestehenden
Finanzierungsquellen Gebrauch gemacht und im Juni eine Wandelanleihe
innerhalb des Green Finance Frameworks über CHF 275 Mio. zu attraktiven
1.625% begeben. Durch die höheren Basiszinsen auf den Neufinanzierungen,
getrieben durch die Zinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB),
stieg der netto Finanzaufwand im ersten Halbjahr 2023 auf CHF 28.1 Mio. [CHF
21.4 Mio. H1 2022]. Die durchschnittlichen Zinskosten belaufen sich aktuell
auf 1.2% (+30 bps ggü. Ende 2022).
Gewinnsteigerung mit Wincasa-Verkauf
Der Gewinn ohne Neubewertungen erhöhte sich auf CHF 298.9 Mio. [CHF 158.0
Mio. H1 2022], stark beeinflusst vom realisierten Verkaufsgewinn in Höhe von
CHF 145.9 Mio. bei Wincasa. Ohne diesen Einmaleffekt und adjustiert um die
sonstigen Gewinne von Wincasa belief sich der Gewinn ohne Neubewertungen auf
CHF 149.2 Mio. [CHF 152.6 Mio.; -2.2%]. Die leichte Reduktion ist dem
höheren Finanzierungsaufwand und niedrigeren Erträge im Bereich Asset
Management geschuldet, abgefedert durch höhere Mieterträge und tiefere
Kosten im Immobilienbereich.
Stabiler FFO I und weiter sinkender LTV
Der FFO I (Operativer Cashflow vor Veräusserungseffekten) blieb mit CHF 2.01
pro Aktie [CHF 2.09 H1 2022] weitgehend stabil. Die leichte Reduktion ist
primär durch den Wegfall des Beitrags von Wincasa ab Anfang Mai geschuldet.
Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 reduzierte sich der Verschuldungsgrad
(LTV) des Immobilienportfolios weiter um rund 0.5 Prozentpunkte auf 39.7%
[40.2% per 30. 6. 2022]; im Vergleich zum Jahresende 2022 bedeutet dies
aufgrund der im 1. Halbjahr ausgezahlten Dividende eine leichte saisonale
Erhöhung [38.8% Ende 2022]. Die durchschnittliche Restlaufzeit des
zinspflichtigen Fremdkapitals betrug per Stichtag stabile 4.8 Jahre [5.0
Jahre Ende 2022]. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie erhöhte sich
gegenüber dem Vorjahr leicht auf CHF 101.40 (+ 0.6% ggü. H1 2022).
Bestätigung der Zielvorgaben für 2023
Das Management von Swiss Prime Site ist für das zweite Halbjahr unter den
gegebenen Marktumständen positiv gestimmt und rechnet weiter mit höheren
Mieterträgen und, trotz steigender Finanzierungskosten, einem stabilen FFO
I.
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Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
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