EQS-Adhoc: Swiss Prime Site: Strategische und operative Fortschritte mit Ergebnissteigerung im ersten Halbjahr 2024 (deutsch)
Swiss Prime Site: Strategische und operative Fortschritte mit Ergebnissteigerung im ersten Halbjahr 2024
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Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e):
Halbjahresergebnis/Immobilien
Swiss Prime Site: Strategische und operative Fortschritte mit
Ergebnissteigerung im ersten Halbjahr 2024
22.08.2024 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 22. August 2024
* Anstieg der Mieterträge auf neuen Höchststand von CHF 232 Mio. (+6.0%
absolut; +3.7% LfL) und Senkung des Leerstands auf rekordtiefe 3.6%
* Wachstum der Assets under Management von Swiss Prime Site Solutions auf
CHF 12.7 Mrd. (CHF 8.4 Mrd. per Dezember 2023) - mit Übernahme von
Fundamenta und organischem Wachstum
* Zunahme des konsolidierten Betriebsgewinns vor Abschreibungen und
Neubewertungen (EBITDA) um 3.5% auf CHF 205 Mio. (CHF 198 Mio. per
30.06.2023)
* Steigerung des operativen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um 4.6% auf CHF
2.03
* Ausblick optimistisch - Erhöhung der Guidance für das Geschäftsjahr 2024
Swiss Prime Site festigt ihre eingeschlagene Strategie im ersten Halbjahr
2024 und erzielt dabei strategische wie operative Fortschritte.
René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, kommentiert: «Wir haben uns im ersten
Halbjahr operativ nochmals verbessert und sehen, wie sich unsere
Immobilienfokussierung positiv in den Finanzzahlen widerspiegelt.
Strategisch haben wir unsere Plattform mit der Übernahme von Fundamenta auf
fast CHF 26 Mrd. Immobilienvermögen ausgeweitet und sind zu einem der
stärksten Player in der Schweiz geworden - engagiert sowohl im kommerziellen
Bereich als auch im Wohnsegment. Damit können wir von der positiven Dynamik
am Immobilienmarkt optimal profitieren.»
Mietwachstum und Effizienzgewinne im Immobilienbereich
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften wuchs im ersten Halbjahr um
6.0% auf CHF 232.0 Mio. [218.9 im Vorjahreszeitraum]. Dazu beigetragen haben
die Neubauprojekte an der Müllerstrasse in Zürich, im Stücki Park in Basel
und bei Pont-Rouge in Genf, eine weitere Senkung der Leerstandsquote auf
rekordtiefe 3.6% [4.0% per Dezember] sowie bessere Mietzinsen bei Neu- und
Wiedervermietungen. Das Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA LfL) betrug
3.7% [3.4% im Vorjahreszeitraum]. Die durchschnittliche Laufzeit der
Mietverträge (WAULT) lag per Ende Juni 2024 annähernd konstant bei 4.9
Jahren. Durch die laufende Portfoliooptimierung im Rahmen des Capital
Recyclings sowie einen strengen Kostenfokus konnte das Unternehmen dieses
Ertragswachstum bei leicht niedrigerem Aufwand im Immobilien-Segment
erzielen, wodurch sich die Aufwandquote (EPRA cost ratio) deutlich um einen
Prozentpunkt auf 18.4% reduzierte [19.4% im Vorjahreszeitraum]. Entsprechend
stieg der operative Gewinn (EBITDA) des Immobilien-Segments auf CHF 199.8
Mio. (+7.3% ohne Berücksichtigung der Verkaufsgewinne).
Attraktives Portfolio mit weiterem Potenzial
Per Halbjahr 2024 verzeichnete Swiss Prime Site positive Neubewertungen des
Portfolios von CHF +30 Mio. [-99 im Vorjahreszeitraum]. Da der angewandte
Diskontsatz unverändert blieb, ist diese Veränderung ausschliesslich auf
operative Verbesserungen zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei
Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie tiefere Objektkosten. Insgesamt
erhöhte sich der Wert der Immobilien in der Kombination von
Bewertungsanpassung, Verkäufen sowie Investitionen in die Entwicklungen
gegenüber dem Jahresende 2023 um CHF +73 Mio. auf CHF 13.15 Mrd.
Swiss Prime Site hat auch im ersten Halbjahr das Capital Recycling weiter
vorangetrieben, womit das Unternehmen die Entwicklungsinvestitionen durch
Verkäufe finanziert und das Portfolio so laufend optimiert und modernisiert.
So konnten sechs Liegenschaften mit einem Gesamtbuchwert von rund CHF 50
Mio. im Markt verkauft werden - bei Preisen, die rund 5% über den letzten
Schätzwerten von Ende 2023 lagen. Das Unternehmen geht davon aus, auch
dieses Jahr wiederum Verkäufe in der Grössenordnung von CHF 250-300 Mio. zu
tätigen. Swiss Prime Site schärft so den Fokus auf neue, zentral gelegene
Objekte, welche für die Mietenden hochwertig, nachhaltig und effizient
bewirtschaftet werden.
Asset Management: Akquisition Fundamenta und mehrere Neuemissionen
Das erste Halbjahr im Segment Asset Management war durch die Übernahme des
spezialisierten Asset Managers Fundamenta geprägt. Mit der im April
vollzogenen Transaktion sind verwaltete Vermögen im Umfang von CHF 4.2 Mrd.
übergegangen. Damit avanciert Swiss Prime Site Solutions zum grössten
unabhängigen Immobilien Asset Manager der Schweiz: Die verwalteten Vermögen
(AuM) sind auf CHF 12.7 Mrd. angestiegen.
Die Trendwende im Zinsumfeld und die anhaltend guten Wirtschaftsdaten der
Schweiz haben auch die Attraktivität von Immobilieninvestitionen wieder
erhöht. Dies zeigt sich exemplarisch in den durchgeführten Kapitalerhöhungen
im ersten Halbjahr: Insgesamt konnten hierbei rund CHF 270 Mio. an
Kundenneugeldern und Sacheinlagen für die Produkte von Swiss Prime Site
Solutions gewonnen werden, namentlich für den Akara Swiss Diversity Property
Fund PK, die Swiss Prime Anlagestiftung sowie die Fundamenta Group
Investment Foundation.
Die Erträge aus dem Asset Management stiegen um 22% auf CHF 27.0 Mio. [22.2
im Vorjahreszeitraum]. Aufgrund der grösseren Vermögensbasis konnte Swiss
Prime Site dabei die Management Fees deutlich steigern, was den Anteil der
wiederkehrenden Erträge auf 80% [78%] erhöhte und die Stabilität und
Konstanz dieses Geschäftszweigs unterstreicht.
Das EBITDA wuchs analog zum Ertragswachstum um 22% auf CHF 14.6 Mio. [11.9].
Der Beitrag von Fundamenta floss dabei nur anteilig für die Zeit nach
Vollzug der Akquisition im April mit ein; Synergieeffekte werden ab dem
zweiten Halbjahr erwartet. Bisher ist Swiss Prime Site auf Kurs mit den
Planungen und erwartet nach wie vor einen FFO I-Beitrag aus dem Ankauf von
CHF 0.20 pro Aktie auf Jahresbasis.
Höherer operativer Gewinn und FFO I
Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen und Neubewertungen
(EBITDA) erhöhte sich um 3.5% auf CHF 204.7 Mio. [197.8 im
Vorjahreszeitraum]; dies auf Basis von IFRS 5 («aufgegebene
Geschäftsbereiche», d.h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses
der im Vorjahr verkauften Wincasa). Der konsolidierte Betriebsgewinn
beinhaltet einen Verlust von CHF -3.8 Mio. [-3.6] des
Jelmoli-Retail-Geschäfts - getrieben von einem weiteren Ertragsrückgang auf
CHF 55.9 Mio. [59.8] aufgrund sich vermindernder Publikums-Frequenzen im
Jelmoli-Haus sowie tieferer durchschnittlicher Umsätze pro Einkauf.
Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren
Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf
CHF 29.5 Mio. [28.1]. Dieser inkludierte nicht zahlungswirksame
Fair-Value-Anpassungen von Wandelanleihen von CHF 7.2 Mio., welche den
Aufwand in der Berichtsperiode reduzierten; die effektiven Zinsaufwendungen
waren entsprechend höher.
Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations)
erhöhte sich um 4.6% auf CHF 2.03 [1.94]. Durch den teilweise in Aktien
geleisteten Kaufpreis für Fundamenta erhöhte sich die Anzahl
durchschnittlich ausstehender Aktien leicht. Dass Swiss Prime Site das
Ergebnis pro Aktie trotzdem von Beginn an steigern konnte, unterstreicht die
Attraktivität der Transaktion.
Nachhaltige Refinanzierung
Auch im ersten Halbjahr hat Swiss Prime Site die konservative
Finanzierungsstrategie mit einer starken Eigenkapitalbasis diszipliniert
fortgeführt. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing belief sich zum
Stichtag auf CHF 5.7 Mrd. und setzte sich aus breit diversifizierten Quellen
am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit
reduzierte sich leicht auf 4.2 Jahre [4.6 per Dezember]. Das Unternehmen
verfügt am Ende des ersten Halbjahres über ungenutzte, vertraglich
zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 820 Mio., was die Flexibilität
zusätzlich erhöht.
Im ersten Halbjahr konnte Swiss Prime Site von einem sehr aufnahmefähigen
Kapitalmarkt profitieren und insgesamt CHF 435 Mio. Anleihen mit
Nachhaltigkeitsbezug im Rahmen des «Green Finance Frameworks» erfolgreich am
Schweizer Kapitalmarkt platzieren.
Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) erhöhte
sich per Ende Juni temporär auf 40.9% [39.8% per Dezember] und liegt damit
über dem Zielwert von 40%. Die Erhöhung ist - ceteris paribus - insbesondere
auf die Dividendenzahlung zurückzuführen, welche routinemässig im ersten
Halbjahr geleistet wird. Swiss Prime Site hat die Immobilienverkäufe im Jahr
2024 aufgrund der zu erwartenden und inzwischen eingetroffenen Zinssenkungen
bewusst mehrheitlich im zweiten Halbjahr geplant. Deshalb geht das
Unternehmen nach wie vor davon aus, auf das Gesamtjahr die geplanten
Verkäufe zu tätigen, womit sich der LTV zum Jahresende wieder unter 40%
bewegen wird.
Ausblick bleibt optimistisch
Swiss Prime Site blickt unverändert optimistisch auf das zweite Halbjahr. In
der zweiten Jahreshälfte wird der letzte Labor-Neubau im Stücki Park in
Basel an die Mieter übergeben und der operative Betrieb dort aufgenommen.
Zudem erfolgt der Einzug von Tertianum in Paradiso-Lugano. Swiss Prime Site
wird das Capital Recycling fortsetzen und wie erwähnt weitere Liegenschaften
verkaufen, um die Wachstumsinvestitionen ohne neues Kapital zu finanzieren.
Der Fokus wird dabei weiter auf Prime-Lagen mit modernen und nachhaltigen
Flächen gerichtet. Weiteres Ertragswachstum erwartet das Unternehmen auch
für den Asset-Management-Bereich; dies auch direkt geknüpft an die
erfolgreichen Emissionen im ersten Halbjahr.
Zusammengefasst erwartet Swiss Prime Site für das gesamte Geschäftsjahr eine
Leerstandsquote von rund 3.8% und einen LTV für das Immobilienportfolio, der
sich in der zweiten Jahreshälfte wieder unter 40% bewegen wird. Die Assets
under Management von Swiss Prime Site Solutions werden Ende 2024 rund CHF 13
Mrd. betragen. Operativ geht das Unternehmen von einer Steigerung des FFO I
auf CHF 4.15 bis 4.20 pro Aktie aus.
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6300 Zug
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1972731 22.08.2024 CET/CEST
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