EQS-Adhoc: Swiss Prime Site: Hohes Mietwachstum resultiert in deutlicher Ergebnissteigerung im Geschäftsjahr 2024 (deutsch)
Swiss Prime Site: Hohes Mietwachstum resultiert in deutlicher Ergebnissteigerung im Geschäftsjahr 2024
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Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
Swiss Prime Site: Hohes Mietwachstum resultiert in deutlicher
Ergebnissteigerung im Geschäftsjahr 2024
06.02.2025 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 6. Februar 2025
* Wachstum der Mieterträge um 5.7% (EPRA-LfL 3.3%) auf
rekordhohe CHF 464 Mio. mit Erträgen aus neu vermieteten
Entwicklungen
* Wachstum des gesamten Immobilienvermögens auf CHF 26.4 Mrd.,
davon CHF 13.1 Mrd. im eigenen Portfolio [CHF 13.1 Mrd. im
Vorjahr] und CHF 13.3 Mrd. im Asset Management [CHF 8.4 Mrd.
im Vorjahr] nach Übernahme Fundamenta
* Kapitalerhöhungen in der Höhe von CHF 612 Mio. im Asset
Management mit hohem Anlegerinteresse insbesondere nach
Zinssenkungen der SNB in der zweiten Jahreshälfte
* Weitere Portfolio-Konsolidierung mit gewinnbringenden
Verkäufen im Umfang von CHF 345 Mio. zur Finanzierung der
Entwicklungsprojekte
* Konservative Kapitalstruktur mit LTV des Immobilienportfolios
bei 38.3%
* Anstieg des zahlungswirksamen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um
4.2% auf CHF 4.22
* Höherer Dividendenvorschlag von CHF 3.45 pro Aktie sowie
optimistischer Ausblick
Swiss Prime Site schliesst das Geschäftsjahr 2024 erfolgreich ab
und realisiert aufgrund von höheren Mieten, einer starken
Steigerung der Erträge im Asset Management und operativen
Verbesserungen eine deutliche Ergebnissteigerung trotz höherer
Finanzierungskosten.
René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, fasst das Geschäftsjahr wie
folgt zusammen: «Im vergangenen Geschäftsjahr stand die Umsetzung
unserer Strategie der konsequenten Fokussierung auf unsere
Kernkompetenz «Immobilien» im Vordergrund. Wir konnten dabei eine
deutliche Ergebnissteigerung - gemessen am Funds From Operations I
(FFO I) - gegenüber dem Vorjahr um über 4% auf CHF 4.22 pro Aktie
erzielen. Dies vor allem basierend auf einer signifikanten
Steigerung der Mieterträge im eigenen Immobilienportfolio sowie
der deutlichen Erhöhung der Erträge im Segment Asset Management.
Mit dem Ankauf der Fundamenta-Gruppe haben wir uns zum mit Abstand
grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz
entwickelt und decken mit unseren Anlagegefässen fokussierte
Strategien sowohl im kommerziellen Bereich als auch im Wohnsegment
ab.»
Kontinuierlich hohes Mietwachstum im Immobilienbereich
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften erhöhte sich im
Berichtsjahr um 5.7% auf CHF 463.5 Mio. [438.3 im
Vorjahreszeitraum], was einem Wachstum auf vergleichbarer Basis
(EPRA LfL) von 3.3% [4.3%] entspricht. Zur Steigerung trugen neben
dem inflationsbereinigt stärkeren internen Wachstum insbesondere
auch die Fertigstellung von Projektentwicklungen sowie eine
Akquisition bei: in Zürich das neu vermiete Bürogebäude an der
Müllerstrasse sowie das 2023 erworbene Bürogebäude «Fifty-One», in
Genf das neue Bürogebäude Alto in Genf-Lancy und in Basel der
Life-Science orientierte Stücki Campus mit den vier
Erweiterungsbauten. Darüber hinaus konnten die Umsatzmieten in den
Bereichen Hotel, Retail und Parking gesteigert werden. Die
Leerstandsquote lag Ende 2024 bei 3.8% und damit 0.2% unter dem
Vorjahr [4.0%]. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge
(WAULT) belief sich Ende 2024 weitgehend stabil auf komfortable
4.8 Jahre [5.0]. Insgesamt nahm das operative EBITDA des
Immobiliensegments (exklusive Neubewertung und Verkäufe) 2024
deutlich auf CHF 389.2 Mio. [370.6] zu.
Attraktives Portfolio mit Aufwertung durch höhere Netto-Erträge
Das Portfolio von Swiss Prime Site hatte Ende 2024 einen Wert von
CHF 13.1 Mrd. auf Fair-Value-Basis [13.1 im Vorjahr]. Der Anteil
der Entwicklungsliegenschaften lag bei CHF 0.2 Mrd. [0.9]. Der
Gebäudepark zählte am Ende des Geschäftsjahres 139 Liegenschaften
[159] mit einer breit diversifizierten Mieterschaft von rund 2'000
Mietern. Zum Stichtag Ende Jahr verzeichnete das Portfolio
positive Neubewertungen von CHF +113.7 Mio. [-250.5]; davon
entfielen CHF +15.9 Mio. auf die Entwicklungsliegenschaften. Diese
positive Entwicklung spiegelt die optimierte Portfolioqualität
gekoppelt mit einer Trendwende am Schweizer Immobilienmarkt, in
dem 2024 wieder deutlich mehr Transaktionen und ein verstärktes
Interesse an Immobilieninvestitionen beobachtet werden konnten. Da
der durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner
durchschnittlich angewandte Diskontsatz unverändert blieb, ist
diese Veränderung rein auf operative Verbesserungen
zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei Mietverträgen, tiefere
Leerstände sowie Reduktionen in den Objektkosten.
Swiss Prime Site wird die Portfoliostraffung zumindest noch im
anstehenden Jahr 2025 fortführen und dabei konsequent den Fokus
auf neue, zentral gelegene, nachhaltige Objekte an besten Lagen
richten. Auch im vergangenen Jahr wurden diverse Verkäufe
realisiert, um damit die Entwicklungsprojekte zu finanzieren
(sogenanntes Capital Recycling). In diesem Zusammenhang hat Swiss
Prime Site im Jahresverlauf insbesondere in der zweiten
Jahreshälfte 23 Immobilien mit einem Marktwert von CHF 345 Mio.
verkauft und einen Gewinn von 3% über dem letzten ermittelten
Schätzwert erzielt.
Asset Management: Wachstum durch Neuemissionen und
Fundamenta-Übernahme
Das Jahr 2024 verlief für das Asset Management in zweifacher
Hinsicht positiv: Erstens konnte Swiss Prime Site die verwalteten
Vermögen (AuM) aufgrund der Übernahme des spezialisierten Asset
Managers Fundamenta beträchtlich ausweiten und zweitens mit
diversen Neuemissionen organisch stark wachsen. Mit dem durch den
Fundamenta-Ankauf übergegangenen Anlagevolumen im Umfang von CHF
4.2 Mrd. avanciert Swiss Prime Site Solutions im April 2024 zum
grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz; per
Ende 2024 sind die verwalteten Vermögen auf CHF 13.3 Mrd.
entsprechend deutlich angestiegen [8.4 per Ende 2023]. Organisch
konnte das Asset Management im Berichtsjahr mit rund CHF 1 Mrd. an
Zukäufen wachsen. Das wieder positive Marktumfeld für Emissionen
mit höherem Anlegerappetit nach mehreren Zinssenkungen durch die
Schweizerische Nationalbank war ein entscheidender Wendepunkt in
der Entwicklung von Neugeldern.
Insgesamt beliefen sich die Kapitalerhöhungen 2024 auf CHF 612
Mio. [196], wodurch auch ein deutliches Wachstum der Erträge zu
verzeichnen war: Per Ende 2024 beliefen sich diese auf CHF 70.8
Mio. [49.7]. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge war mit 75%
[77%] etwas tiefer als im Vorjahr, da es 2024 mehr
transaktionsbezogene Erträge gab.
Das EBITDA des Asset Management-Segments stieg überproportional
mit spürbaren Skaleneffekten um 47% auf CHF 42.0 Mio. [28.6], was
in einer EBITDA-Marge von 59% resultierte. Darin spiegeln sich
auch erste Synergieeffekte aus der Fundamenta-Übernahme, welche im
2. Halbjahr zum Tragen kamen.
Operativer Gewinn und FFO I nehmen signifikant zu
Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen (EBITDA)
betrug CHF 415.1 Mio. [389.7 im Vorjahr]; dies ohne Neubewertungen
und Verkäufe sowie auf Basis von IFRS 5 (d. h. ohne
Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr
veräusserten Wincasa). Dieser Betriebsgewinn beinhaltet einen
Verlust von CHF -6.9 Mio. [+1.5] durch das Retail-Geschäft von
Jelmoli. Im letzten Betriebsjahr arbeite das Haus Jelmoli mit
sukzessiv höheren Rabattaktionen und erzielte so einen niedrigeren
Deckungsbeitrag. Der konsolidierte Betriebsaufwand war vor allem
aufgrund der oben erwähnten Effizienzsteigerungen im
Immobilienbereich sowie der tieferen operativen Kosten bei Jelmoli
trotz der Integration der Fundamenta gegenüber 2023 niedriger und
belief sich auf CHF 257.0 Mio. [269.4].
Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren
Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden
Finanzierungen auf CHF 86.6 Mio. [76.3]. Dieser beinhaltet -
resultierend aus einem signifikant höheren Jahresendkurs der Aktie
- nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen der Wandelanleihen
von CHF 13.2 Mio., welche den Aufwand in der Berichtsperiode
erhöhten. Die effektiven Zinsaufwendungen waren entsprechend
niedriger.
Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From
Operations) erhöhte sich um 4.2% auf CHF 4.22 [4.05] - dies in
Kombination mit einem deutlich verbesserten operativen
Gewinnbeitrag bei höheren Finanzierungskosten. Der innere Wert
(EPRA NTA) pro Aktie betrug CHF 99.27 [99.68]. Der Verwaltungsrat
wird der ordentlichen Generalversammlung vom 13. März 2025
aufgrund des guten Ergebnisses eine Erhöhung der Dividende auf CHF
3.45 pro Aktie vorschlagen, was 82% des erzielten FFO I
entspricht. Die damit einhergehende Dividendenrendite würde sich
per Jahresende somit auf 3.5% belaufen.
Nachhaltige Refinanzierung mit breitem Marktzugang
Auch 2024 hat Swiss Prime Site die konservative
Finanzierungsstrategie mit einer starken Eigenkapitalbasis
diszipliniert fortgeführt. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne
Leasing lag am Stichtag bei CHF 5.3 Mrd. [5.4 per Ende 2023] und
setzte sich wie bisher aus breit diversifizierten Quellen am Bank-
und Kapitalmarkt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit
reduzierte sich leicht auf 4.3 Jahre [4.6]. Der durchschnittliche
Zinssatz per Stichtag verringerte sich auf 1.1% [1.2%]. 87% des
Finanzierungsvolumens waren zinsseitig fixiert [87% im Vorjahr].
Das Unternehmen verfügte per Ende 2024 über ungenutzte,
vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 1.1 Mrd., was
zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr hohe operative
wie finanzielle Flexibilität garantiert.
Im vergangenen Jahr konnte Swiss Prime Site von einem sehr
aufnahmefähigen Kapitalmarkt profitieren und insgesamt CHF 435
Mio. Anleihen mit Nachhaltigkeitsbezug im Rahmen des «Green
Finance Frameworks» platzieren. Die Finanzierungsquote des
Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) konnte per Ende Jahr
insbesondere durch die gewinnbringenden Immobilienverkäufe
deutlich gesenkt werden auf 38.3% [39.8%].
Weitere Fortschritte in der Nachhaltigkeit
Im Geschäftsjahr wurden weitere Fortschritte in Bezug auf die
Nachhaltigkeit des Immobilienportfolios erzielt. Per Ende 2024
waren 97% der relevanten Flächen von externen Bewertern mit einem
Umweltzertifikat ausgestattet. Die Emissionsintensität des
Portfolios konnte witterungsbereinigt um 13% im Vergleich zum
Vorjahr auf ein Niveau von 7.7 kg CO2-äquivalent / m2 gesenkt
werden, was weiterhin deutlich unter dem linearen Zielpfad zu
Netto-Null im Jahr 2040 liegt. Im Weiteren konnten im vergangenen
Jahr erneut zahlreiche Mietende für einen sogenannten «Green
Lease» gewonnen werden, wodurch nun 76% der Gesamtfläche mit
solchen nachhaltigen Mietverträgen ausgestattet sind. Das Ziel ist
es, bis 2025 auf 100% zu gelangen. Bezüglich Zirkulärwirtschaft
kann Swiss Prime Site als grosse Bauherrin auch 2024 weitere
Fortschritte aufweisen: Beim Neubau des «JED Campus» in
Zürich-Schlieren, welcher auf die Life Science-Branche
ausgerichtet ist, hat Swiss Prime Site den Einsatz von
Primärrohstoffen um 75% reduziert und ein innovatives
Architekturkonzept angewendet, das auf Kühl- und Heizsysteme
verzichtet.
Ausblick bleibt optimistisch
Swiss Prime Site ist für 2025 optimistisch: Zwar wird im Segment
«Immobilien» das Ergebnis temporär durch den Wegfall des
Jelmoli-Mietzinses in der Höhe von netto rund CHF 20 Mio. auf
EBITDA-Basis beeinträchtigt - dies unter Berücksichtigung der
konzerninternen Mietverrechnung wie auch der operativen Verluste
-, jedoch werden anhaltende Mietzinssteigerungen und neu
vermietete Objekte diesen Effekt deutlich abfedern. Hinzu kommt,
dass Swiss Prime Site aufgrund der positiven Gesamtsituation am
Immobilienmarkt vermehrt Opportunitäten für Zukäufe sieht, welche
das Unternehmen zur Optimierung des Portfolios und Kompensation
der vorübergehenden Reduktion prüft. Das Unternehmen rechnet 2025
mit einem weiteren Rückgang der Leerstandsquote auf unter 3.8%.
Im Bereich «Asset Management» wird Swiss Prime Site die führende
Position als unabhängiger Immobilienspezialist weiter ausbauen.
Mit der Fonds- und Dienstleistungs-Palette können umfassend fast
alle Investoren- und Immobilientypen abdeckt werden. Swiss Prime
Site erwartet 2025 eine Fortsetzung des seit Ende 2024
festgestellten erhöhten Anlegerinteresses und damit weiter ein
signifikantes Wachstum mit neuen Kapitalerhöhungen und
Transaktionen. Die Assets under Management werden in einer Höhe
von über CHF 14 Mrd. per Jahresende erwartet.
Auf konsolidierter Ebene erwartet Swiss Prime Site, den LTV unter
39% zu halten und damit die konservative Finanzierungspraxis
fortzusetzen. In Kombination aller Effekte rechnet Swiss Prime
Site mit einem FFO I pro Aktie zwischen CHF 4.10 und 4.15.
Mittelfristig - und insbesondere ab der Wiedereröffnung des
Jelmoli-Hauses Ende 2027 - sieht Swiss Prime Site ein
signifikantes Steigerungspotenzial von über 10% im FFO.
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Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss
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