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Pfandbriefbanken ziehen für 2024 positive Bilanz
Berlin / Frankfurt (ots) -

- vdp-Institute steigern Volumen ausgereichter Immobiliendarlehen
- Immobilienpreise lassen zweijährige Abwärtsentwicklung hinter sich
- Pfandbrief-Absatz und -Umlauf weiter auf hohem Niveau

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute
ziehen für das Geschäftsjahr 2024 ein positives Fazit. Ausschlaggebend ist dafür
zum einen, dass die 2022 eingetretene Abwärtsentwicklung am Immobilienmarkt im
Jahresverlauf in eine Seitwärtsbewegung überging und sich am Jahresende sogar in
eine leichte Aufwärtsentwicklung umkehrte - abzulesen an stabilisierten bzw.
leicht angezogenen Immobilienpreisen sowie am Anstieg des ausgereichten Volumens
an Immobiliendarlehen. Zum anderen stießen Pfandbriefe im vergangenen Jahr
erneut auf eine große Nachfrage, so dass die vdp-Mitgliedsinstitute wieder einen
hohen Pfandbrief-Absatz verzeichnen konnten.

"Mit dem anspruchsvollen Marktumfeld im Jahr 2024 sind die Pfandbriefbanken gut
zurechtgekommen."

Gero Bergmann

Das Jahr 2024 sei für Pfandbriefbanken von großer Intensität geprägt gewesen.
Vor allem das Übermaß an Regulierung, die durch den Bruch der
Regierungskoalition verursachte Unsicherheit sowie die zunehmenden
geopolitischen Krisen und Risiken standen für die Institute im Fokus. "Mit
diesem nach wie vor anspruchsvollen Marktumfeld sind unsere Institute erneut gut
zurechtgekommen - auch dank ihrer soliden Kapitalausstattung und besonnenen
Risikopolitik in ihrem auf erstrangiger Besicherung basierenden Kreditgeschäft",
betonte vdp-Präsident Gero Bergmann auf der heutigen Jahrespressekonferenz des
Verbands.

Positiv bewertete er die aktuelle Lage an den Märkten: "Der Immobilienmarkt hat
insgesamt die Phase der Bodenbildung erreicht, darauf deutet die
Preisentwicklung in den vergangenen Quartalen hin. Wohnimmobilienpreise weisen
sogar schon wieder ein leichtes Wachstum auf. Etwas angezogen hat auch wieder
das Immobilienfinanzierungsgeschäft unserer Institute. Wir hoffen nun auf die
dringend notwendigen wirtschafts- und wohnungspolitischen Impulse, die auch dem
Immobiliensektor den erforderlichen Schub geben." Mit Blick auf den Kapitalmarkt
stellte er positiv heraus, dass Pfandbriefe erneut auf eine starke Nachfrage
gestoßen seien und sich die Spreads für unbesicherte Bankanleihen deutlich
eingeengt hätten, was als großes Investorenvertrauen in die Resilienz der
Institute zu sehen sei.

"Das in Aussicht gestellte Milliardenpaket kann Deutschland viele
wirtschaftliche Impulse geben. Wichtig ist, dass dabei auch in die Schaffung
bezahlbaren Wohnraums investiert wird."

Gero Bergmann

Bergmanns Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr fiel differenziert aus: Seit
Amtsübernahme der neuen US-Administration sei die Welt noch unruhiger geworden.
Dies trübe das Geschäftsklima. Hinzu käme, dass die Unternehmen hierzulande
durch die überbordende Bürokratie belastet würden. "Das in Aussicht gestellte
Milliardenpaket kann Deutschland viele wirtschaftliche Impulse geben. Wichtig
ist aber, dass nicht nur in die Sicherheit, die Infrastruktur und den
Klimaschutz investiert wird, sondern auch in die Schaffung bezahlbaren
Wohnraums." Parallel dazu bedürfe es unabdingbar eines wirksamen und umfassenden
Bürokratieabbaus.

Mit einem weiteren Anstieg der Bund-Renditen und der Zinsen in diesem Jahr - als
Folge der angekündigten milliardenschweren Verschuldung und der damit
finanzierten Investitionen - rechnet der vdp-Präsident nicht: "Deutschlands
absehbar neue Schulden könnten die aktuelle Erholungsdynamik auf dem
Immobilienmarkt 2025 etwas bremsen, aber sie werden sie nicht stoppen." Alles in
allem blicke er für das laufende Geschäftsjahr optimistisch auf die
Geschäftsaussichten der Pfandbriefbanken.

- Entwicklungen am Immobilienmarkt

Immobilienpreise 2024 gestiegen

Die zur Jahresmitte 2022 begonnene Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt
kam im Jahr 2024 zu ihrem Ende. Insgesamt stand für die Immobilienpreise im
vierten Quartal 2024 - verglichen mit dem Vorjahresquartal - sogar ein leichter
Anstieg in Höhe von 1,8 % zu Buche.

Während bei den Preisen von Wohnimmobilien im Abschlussquartal 2024 zum dritten
Mal in Folge ein Zuwachs zu verzeichnen war (+2,1 %), befanden sich
Gewerbeimmobilienpreise zwischen Oktober und Dezember 2024 noch in der
Stabilisierungsphase - sie legten erstmals seit mehr als zwei Jahren leicht zu
(+0,5 %).

"Auf dem Wohnimmobilienmarkt können wir bereits von einer Trendwende sprechen."

Gero Bergmann

"Das leichte Plus bei den Immobilienpreisen im Jahr 2024 zeigt, dass die
Bodenbildung stattgefunden hat", stellte Bergmann fest. "Auf dem
Wohnimmobilienmarkt können wir bereits von einer Trendwende sprechen, da sich
die Preise für Wohnimmobilien bereits seit mehreren Quartalen leicht positiv
entwickeln." Der Gewerbeimmobilienmarkt hingegen bewege sich weiterhin eher
seitwärts.

Die schwache wirtschaftliche Entwicklung und die im Zuge der Corona-Pandemie
ausgeweiteten Homeoffice-Regelungen belasteten dabei vor allem die Nachfrage
nach Büroflächen, berichtete Bergmann. Er zeigte sich aber überzeugt, dass die
Homeoffice-Quote in den nächsten Jahren abnehmen werde: "Es gibt einen Trend
zurück ins Büro - im Ausland bereits stärker als in Deutschland." Für das
Gesamtjahr 2025 rechnet der vdp mit weiterhin leicht steigenden Wohn- und sich
weiter stabilisierenden Gewerbeimmobilienpreisen.

Darlehenszusagen der Pfandbriefbanken summieren sich 2024 auf 121,1 Mrd. Euro

Der leichte Anstieg bei den Preisen ging einher mit einer höheren Nachfrage nach
Finanzierungen: Die Zusagen der vdp-Mitgliedsinstitute für Immobiliendarlehen
summierten sich im Jahr 2024 auf 121,1 Mrd. Euro und lagen damit 8,5 % über dem
Vorjahresvolumen (Vj.: 111,6 Mrd. Euro). Zu dieser positiven Entwicklung trug
besonders die Finanzierung von Wohnimmobilien bei, deren Volumen um 14,9 % auf
74,9 Mrd. Euro zulegen konnte. Die Darlehenszusagen für Gewerbeimmobilien
hielten dagegen mit 46,2 Mrd. Euro ungefähr ihr Vorjahresvolumen (-0,4 %).

Ihren Status als dominierende Gewerbe-Assetklasse untermauerten wie in den
Vorjahren die Büroimmobilien: Mit einem Volumen von 23,8 Mrd. Euro lagen die
Darlehenszusagen für Büros nicht nur leicht oberhalb ihres Vorjahresvolumens von
23,4 Mrd. Euro, sondern auch fast doppelt so hoch wie die Kredite für die auf
Rang zwei liegenden Einzelhandelsimmobilien, die im vergangenen Jahr ein
Darlehensvolumen von 12,3 Mrd. Euro erreichten. Mit größerem Abstand folgten die
Zusagen für Hotels (3,0 Mrd. Euro).

"Eine Belebung ist festzustellen, vor allem getragen durch die Entwicklung am
Wohnimmobilienmarkt."

Gero Bergmann

"Investoren haben den Immobilienmarkt im Jahr 2024 wiederentdeckt. Das
Transaktionsvolumen lag zwar erwartungsgemäß deutlich unterhalb der Werte aus
den Boomjahren vor und während der Corona-Pandemie. Eine Belebung ist inzwischen
aber wieder festzustellen, vor allem getragen durch die Entwicklung am
Wohnimmobilienmarkt", sagte Bergmann. Er führte dies vor allem auf die
gestiegenen Immobilienrenditen zurück, deren Annäherung an die
Renditeerwartungen der Investoren fortgeschritten sei. Mit Blick auf das
laufende Jahr rechne er mit einer Fortsetzung der jüngsten Entwicklung.

- Aktuelle Regulierungsthemen

vdp plädiert für kritische, ergebnisoffene Bestandsaufnahme aktueller
Regulierung

vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt betonte, dass Überregulierung und
lähmende Bürokratie das große Wachstumspotenzial hemmten, das weiterhin in
Deutschland stecke. Um Innovationsblockaden aufzubrechen, sei eine kritische,
ergebnisoffene Bestandsaufnahme der aktuellen Regulierung unerlässlich, gerade
in dem für die Finanzierung des Wachstums so zentralen Finanzsektor.

"Es darf nicht nur bei vereinzelten Leuchtturm-Maßnahmen bleiben."

Jens Tolckmitt

"Ein Regulierungsmoratorium ist überfällig", hob Tolckmitt hervor. "Der Abbau
unsachgemäßer Regulierung darf nicht nur ein politisches Lippenbekenntnis sein,
sondern muss auch tatsächlich umgesetzt werden, um Wachstum effektiv zu fördern.
Dabei darf es nicht nur bei vereinzelten Leuchtturm-Maßnahmen bleiben."

Wohnungsnot: Es braucht politische Impulse für mehr Marktdynamik

Schon seit Jahren weist der vdp auf den zunehmenden Wohnungsmangel hin, der vor
allem in den Metropolen immer dramatischere Ausmaße annimmt. Aus Sicht des vdp
sind die administrativen Strukturen nicht geeignet, um die komplexen
wohnungspolitischen Herausforderungen zu bewältigen. Die Entscheidung der
bisherigen Bundesregierung für ein eigenständiges Bundesbauministerium sei zwar
richtig gewesen, jedoch hätten dessen Befugnisse nicht ausgereicht, um
eigenständig die nötigen Impulse zu setzen. Aus diesem Grund plädiert der vdp
dafür, ein weiterhin eigenständiges Bundesbauministerium mit erweiterten
Kompetenzen - zum Beispiel für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden -
auszustatten.

Als weiteres Hemmnis für den Wohnungsmarkt erkennt der vdp die hohen
Erwerbsnebenkosten für Eigenheim-Nutzer, die den Druck auf den Mietwohnungsmarkt
weiter verstärkten: "Um die Nachfrage nach Wohneigentum zu erhöhen, bietet sich
eine Senkung und Flexibilisierung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer an",
sagte Tolckmitt. Angesichts der hohen Finanzierungskosten, die die Umsetzung von
großen Wohnungsbauprojekten erschwerten, spricht sich der vdp für temporäre
staatliche Ausfallgarantien für 80 % von Darlehen aus, die der Schaffung
bezahlbaren Wohnraums dienen sollen. Mit dieser Maßnahme könnte der Markt, der
unter den gestiegenen Kreditzinsen leidet, stimuliert werden, ohne zugleich den
Staat spürbar zu belasten. Denn die Gesamtverluste betrugen in diesem
Geschäftsfeld BaFin-Angaben zufolge zuletzt lediglich 0,02 % des ausgereichten
Darlehensvolumens, der Bürgschaftsfall würde mithin kaum eintreten. Dass sich in
den Koalitionsgesprächen von CDU/CSU und SPD ein Prüfauftrag für solche
staatlichen Garantien abzeichnet, wertet der vdp als vielversprechenden Ansatz.
Allerdings würden die Koalitionäre auch Maßnahmen wie die Verlängerung der
Mietpreisbremse und eine Verschärfung der Kappungsgrenze planen, die der
dringend notwendigen Schaffung neuen Wohnraums entgegenstünden, so Tolckmitt.

Makroprudenzielle Puffer: Aufsicht sollte positive Marktentwicklung würdigen

Dringenden Anpassungsbedarf mahnte der vdp auch bei den von der BaFin verhängten
makroprudenziellen Puffern an, allen voran beim sektoralen Systemrisikopuffer
für Wohnimmobilienfinanzierungen. Vor dem Hintergrund des stabilen
Wohnimmobilienmarktes und der strukturell unproblematischen Kreditvergabe seien
die von der Aufsicht bei der Puffer-Einführung vorgetragenen Argumente längst
überholt.

"Wir fordern die Rücknahme des sektoralen Systemrisikopuffers für
Wohnimmobilienfinanzierungen."

Jens Tolckmitt

Die eingetretenen Verbesserungen des Marktumfelds würden aufsichtsseitig außer
Acht gelassen, stattdessen werde die Rechtfertigung der Puffer immer wieder
angepasst. Das müsse ein Ende haben, erklärte Tolckmitt: "Da inzwischen jegliche
fundamentale Berechtigung fehlt, fordern wir die Rücknahme des sektoralen
Systemrisikopuffers." Er verwies dabei auf die hemmende Wirkung des Puffers auf
die Kreditvergabe.

Sustainable-Finance-Regulierung: Praxistauglichkeit muss erhöht werden

Die Ankündigungen der EU-Kommission, speziell die europäische
Sustainable-Finance-Regulierung entschlacken zu wollen, begrüßen die
Pfandbriefbanken. Ihre Kritik am bestehenden Regelwerk richte sich insbesondere
gegen die fehlende Praxistauglichkeit der EU-Taxonomie, erläuterte Tolckmitt.

Beispielsweise verfolgten EU-Taxonomie und EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)
entgegengesetzte Ansätze zur Erreichung desselben Ziels. Der vdp spricht sich
eindeutig für den sogenannten Worst-first-Ansatz der EPBD aus, der vorsieht,
zunächst die Energieeffizienz der Gebäude mit dem größten Optimierungspotenzial
zu verbessern. In diesem Zusammenhang forderte der Verband auch die Angleichung
der Energieeffizienzanforderungen der Taxonomie an die nationalen Vorgaben für
Niedrigstenergiegebäude anstelle der heute verankerten Unterschreitung. Es gebe
keinen Grund, warum die Energieanforderungen auf EU-Ebene noch strenger sein
müssten als die nationalen Regeln, unterstrich Tolckmitt.

"Die Sustainable-Finance-Regulierung sollte so ausgerichtet werden, dass sie die
Erreichung des politisch gesetzten Ziels auch tatsächlich unterstützt."

Jens Tolckmitt

Zudem wies er darauf hin, dass die Anforderungen für die Taxonomiekonformität
von Wirtschaftsaktivitäten derzeit viel zu hoch seien. Der vdp plädiert unter
anderem dafür, dass nicht nur Renovierungsmaßnahmen, die den Primärenergiebedarf
von Gebäuden um mindestens 30 % reduzieren, als taxonomiekonform gelten sollten,
sondern auch solche, die gemäß einem festgelegten Transformationspfad
Energieeinsparungen erzielen. Zudem müsse die Bedeutung der so genannten
Do-No-Significant-Harm (DNSH)-Kriterien deutlich reduziert werden. Insgesamt
komme es darauf an, die Sustainable-Finance-Regulierung so auszurichten, dass
sie die Erreichung der politisch gesetzten Ziele auch tatsächlich unterstütze.

Basel III: Level-Playing-Field rückt in weite Ferne

Während die Umsetzung der im vergangenen Jahr beschlossenen Basel
III-Eigenkapitalvorgaben in Ländern wie dem Vereinigten Königreich oder den USA
verschoben oder möglicherweise vollständig ausgesetzt werde, plane die EU, nach
wie vor keine Abstriche an ihrem Regelwerk vorzunehmen, berichtete Tolckmitt.
Dies entspreche nicht dem ursprünglich in Basel gesetzten Ziel eines global
einheitlichen Standards und schaffe kein Level-Playing-Field.

"Der Output-Floor führt zu sachlich nicht gerechtfertigten Kapitalanforderungen
für risikoarme Wohnimmobilienfinanzierungen."

Jens Tolckmitt

Ferner kritisierte er, dass der sogenannte Output-Floor bei voller Wirkung zu
der Höhe nach sachlich nicht gerechtfertigten Kapitalanforderungen führe - zum
Beispiel für risikoarme Wohnimmobilienfinanzierungen. Zudem seien die
Risikogewichte bei Finanzierungen für Projektentwicklungen - sogenannte
ADC-Finanzierungen - unsachgemäß hoch. Für Banken, die Realwirtschaft, aber auch
für die politisch gewollte nachhaltige Transformation drohten
investitionshemmende Belastungen, die dringend zu vermeiden seien: "Wir
plädieren für ein Einfrieren des aktuellen Output-Floor-Niveaus bei 50 Prozent",
bekräftigte Tolckmitt.

- Entwicklungen am Pfandbriefmarkt

Pfandbrief-Umlauf erneut bei rund 400 Mrd. Euro

Der Pfandbriefmarkt präsentierte sich im Geschäftsjahr 2024 robust und stabil.
Mit einem Pfandbrief-Umlauf von 399,5 Mrd. Euro zum Jahresende wurde der hohe
Vorjahreswert (Vorjahr: 400,3 Mrd. Euro) annähernd gehalten.

Seine dominierende Rolle unter den Pfandbriefgattungen bewies einmal mehr der
Hypothekenpfandbrief, auf den beim Absatz im Jahr 2024 ein Anteil von 74 %
entfiel. Mit 57,3 Mrd. Euro lag der gesamte Pfandbrief-Absatz der
vdp-Mitgliedsinstitute im Jahr 2024 zwar unter dem hohen Vorjahresniveau (Vj.:
65,7 Mrd. Euro), allerdings oberhalb des von ihnen am Jahresbeginn
prognostizierten Volumens. Sogenannte liquide Pfandbriefe - das sind Pfandbriefe
mit einem Volumen von mindestens 500 Mio. Euro - erzielten mit einem Absatz in
Höhe von 29,9 Mrd. Euro 2024 das drittbeste Ergebnis im vergangenen Jahrzehnt.

Weiter steigende Nachfrage nach nachhaltigen Emissionen

Auf großes Interesse am Markt stießen auch 2024 wieder nachhaltige Pfandbriefe:
Der Umlauf Grüner und Sozialer Pfandbriefe stieg von 24,1 auf 30,5 Mrd. Euro.
Als begrenzender Faktor erwies sich für sie zwar die Verfügbarkeit
deckungsfähiger Kredite, wie der Rückgang des Pfandbrief-Absatzes auf 7,1 Mrd.
Euro zeigte (Vj.: 8,5 Mrd. Euro). Dennoch kletterte der Anteil Grüner und
Sozialer Pfandbriefe an den Benchmark-Emissionen auf mehr als 20 %. Die Anzahl
der Emittenten solcher Anlageformen nahm parallel auf mittlerweile 15 zu. "Das
Interesse von Emittenten und Investoren an nachhaltigen Pfandbriefen ist
ungebrochen", stellte Bergmann fest.

Die Pfandbrief-Spreads weiteten sich von Januar bis Dezember 2024 um 18
Basispunkte aus, wozu insbesondere die Entwicklung im vierten Quartal beitrug.
Die Spreads reagierten auf die deutlichen Spread-Anstiege bei Staatsanleihen und
Anleihen staatsnaher Institutionen. Es handelte sich dabei um eine temporäre
Entwicklung: In den ersten zwei Monaten des Jahres 2025 reduzierten sich die
Pfandbrief-Spreads bereits wieder um 6 Basispunkte. Zu jedem Zeitpunkt des
vergangenen Jahres bewegten sich die Pfandbrief-Spreads spürbar unterhalb der
Spreads für andere Covered Bonds. Im zuletzt volatilen Spreadumfeld zeigten sich
Covered-Bond-Spreads insgesamt recht stabil.

"Der Jahresbeginn 2025 war bei den Pfandbriefen sehr absatzstark."

Gero Bergmann

Mit dem Jahresauftakt 2025 zeigte sich Bergmann zufrieden: "Der Januar und der
Februar waren sehr absatzstarke Monate: Die Pfandbrief-Emissionen der
vdp-Mitgliedsinstitute erreichten in beiden Monaten insgesamt ein Volumen von
22,2 Mrd. Euro und lagen damit rund 30 % oberhalb des Wertes im
Vorjahreszeitraum." Ebenso positiv sei, dass Investoren zunehmend wieder
langlaufende Pfandbriefe nachfragten. "Diese Entwicklung unterstreicht das
Vertrauen der Investoren in die Stabilität und Sicherheit von Pfandbriefen."

Bergmann wies ferner darauf hin, dass das Pfandbriefgesetz im Sommer dieses
Jahres sein 20-jähriges Jubiläum feiere, und ließ die wesentlichen
Pfandbrief-Meilensteine der vergangenen zwei Jahrzehnte Revue passieren:
"Zwanzig Jahre Pfandbriefgesetz, das heißt zwanzig Jahre verlässliche
Rahmenbedingungen für Emittenten und Investoren in einem herausfordernden Umfeld
- und damit eine wesentliche Voraussetzung für den anhaltenden Erfolg des
Produkts", so der vdp-Präsident.

Mitgliederentwicklung im Verband

Zum vdp zählen unverändert 52 Mitgliedsunternehmen, die insgesamt einen
Marktanteil von knapp 96 % am gesamten Pfandbriefumlauf auf sich vereinen. Eine
Übersicht über alle Mitgliedsinstitute ist hier zu finden:
https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/verband/mitgliedschaft/mitglieder.html

Die Präsentation zur Jahrespressekonferenz finden Sie bitte hier:
https://www.pfandbrief.de/jpk_2025/

Über den Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp)

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ist einer der fünf Spitzenverbände
der Deutschen Kreditwirtschaft. Er repräsentiert die bedeutendsten
Kreditinstitute für die Wohn- und Gewerbeimmobilienfinanzierung sowie für die
Kommunal- und Staatsfinanzierung. Der vdp setzt sich dafür ein, dass der
Pfandbrief weiterhin erfolgreich bleibt, und vertritt die pfandbriefspezifischen
Interessen seiner Mitgliedsinstitute gegenüber Gesetzgebern, Aufsicht und
Märkten auf nationaler und internationaler Ebene.

Pressekontakt:

Carsten Dickhut
T +49 30 20915-320
E mailto:dickhut@pfandbrief.de

Horst Bertram
T +49 30 20915-380
E mailto:bertram@pfandbrief.de

Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/29608/6005116
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