OTS: BNP Paribas Real Estate Holding GmbH / Auch auf den Investmentmärkten ...

Auch auf den Investmentmärkten spiegeln sich die globalen
Unsicherheiten wider
Frankfurt/Main (ots) - Die zu Beginn des Jahres zu beobachtende Erholungstendenz
der deutschen Investmentmärkte hat im zweiten Quartal eine kleine
Verschnaufpause eingelegt. Mit einem Gesamtumsatz von knapp 15,9 Mrd. EUR im
ersten Halbjahr wurde das Vorjahresergebnis dennoch insgesamt um rund 2 %
übertroffen. Grundsätzlich ist dabei jedoch eine unterschiedliche Entwicklung
zwischen Wohninvestments (ab 30 Einheiten) und gewerblichen Transaktionen zu
verzeichnen. Während das Investmentvolumen mit Gewerbeimmobilien um etwa 7 %
gesunken ist, wurde bei Wohnimmobilien eine Umsatzsteigerung von 36 %
registriert. Allerdings fiel das Transaktionsvolumen auch in diesem Marktsegment
im zweiten Quartal geringer aus als zum Jahresanfang. Dies zeigt die aktuelle
Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 15,9 Mrd. EUR notiert der Investmentumsatz 2 % über dem Vorjahreswert
- Hiervon entfallen rund 4,5 Mrd. EUR (+36 %) auf das Marktsegment Residential
- Gewerbliche Investments kommen auf gut 11,4 Mrd. EUR (-7 %)
- 76 % (8,6 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 2,7 Mrd. EUR
- Im gewerblichen Marktsegment liegen Retail-Investments mit knapp 2,9 Mrd. EUR
an der Spitze, vor Logistik- und Büro-Investments mit knapp 2,8 Mrd. EUR bzw.
2,7 Mrd. EUR
- Berlin ist erneut die Nummer 1 der deutschen A-Standorte (gut 1,3 Mrd. EUR)
- Die Netto-Spitzenrenditen haben sich bis zur Jahresmitte stabil gezeigt
- Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit 45 % auf dem höchsten
Niveau seit 2022
- Rund 540 erfasste Transaktionen

"Die grundsätzlich spürbar gestiegene Marktbelebung im Residential-Segment hat
sich auch im zweiten Quartal fortgesetzt, auch wenn sich die Umsatzsteigerung
etwas verlangsamt hat. Verantwortlich für das etwas moderatere Investmentvolumen
im zweiten Quartal ist in erster Linie die geringe Anzahl an Großtransaktionen,
was aber lediglich eine Momentaufnahme darstellt, da im zweiten Quartal mehrere
großvolumige Portfolios in den Markt gegangen sind, die in den kommenden Monaten
erfolgreich zum Abschluss gebracht werden sollten. Hinzu kommt, dass insgesamt
ein vergleichsweise geringes Angebot am Markt ist, da viele Eigentümer die
sicheren Cashflows von Wohnimmobilien schätzen und sich einige andere
Assetklassen vor dem Hintergrund der aktuellen globalen Unsicherheiten nicht
zwingend als alternative Investmentziele anbieten", erläutert Marcus Zorn, CEO
von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mittel- und langfristig wird das
Interesse an deutschen Wohnimmobilien nachhaltig bleiben und tendenziell eher
noch zulegen. Verantwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren. Zu nennen
ist hierbei zum einen der unverändert hohe Nachfrageüberhang auf den
Mietmärkten, der sichere Mieteinnahmen garantiert und Wertsteigerungspotenziale
bietet. Zum anderen stellen Wohnimmobilien gerade in schwer kalkulierbaren
gesamtwirtschaftlichen Zeiten und einem unsicheren geopolitischen Umfeld eine
überproportional sichere Assetklasse für Anleger dar.

Gewerblicher Investmentumsatz im ersten Halbjahr rückläufig

"Nachdem das Investmentvolumen mit gewerblichen Immobilien in den ersten drei
Monaten des laufenden Jahres noch angezogen hatte, lag es im zweiten Quartal
spürbar niedriger. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2025 rund 11,4 Mrd. EUR
investiert, was im Vorjahresvergleich einem Rückgang von knapp 7 % entspricht.
Ursächlich für diese Entwicklung sind unterschiedliche Aspekte. Zum einen ist
der niedrigere Umsatz auf ein geringes Produktangebot zurückzuführen, das sich
allerdings in der zweiten Jahreshälfte erheblich ausweiten wird. Zum anderen
spiegeln sich aber auch die vorhandenen globalen Unsicherheiten auf den Märkten
wider. Sich immer wieder kurzfristig ändernde Aussagen zu Zollhöhen und
-gültigkeiten, genauso wie die fast ungebremste Ausweitung kriegerischer
Konflikte, sei es der Ukraine-Krieg, Gaza, die Auseinandersetzungen zwischen den
Atommächten Indien und Pakistan oder die Kampfhandlungen zwischen Israel und dem
Iran, in die auch die USA eingegriffen haben, tragen aktuell nicht dazu bei, das
Vertrauen der Investoren zu stärken. Hinzu kommt, dass die
wirtschaftspolitischen Weichenstellungen, insbesondere die Ankündigung des
mehrere hundert Milliarden Euro schweren Sondervermögens für

Infrastruktur- und Umweltschutzmaßnahmen sowie die Schaffung erheblicher
finanzieller Spielräume für Verteidigungsausgaben zwar zu einer
Stimmungsaufhellung beigetragen haben, ihre Wirkung aber erst mit zeitlicher
Verzögerung entfalten werden", erläutert Zorn.

"Für die weitere Entwicklung der Investmentmärkte spielt die zunehmend
positivere Erwartungshaltung innerhalb der deutschen Wirtschaft voraussichtlich
eine wichtige Rolle. Dies zeigt sich bereits in der Verbesserung wichtiger
Stimmungsindikatoren wie dem ifo-Index, der im Juni zum sechsten Mal in Folge
gestiegen ist oder den ZEW-Konjunkturerwartungen, die ebenfalls angezogen haben.
Erfreulich ist vor allem, dass die Erwartungskomponenten in den Indizes
überproportional zulegen konnten. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass auch
im internationalen Kontext die in den nächsten Jahren größeren finanziellen
Spielräume mit großem Interesse wahrgenommen werden, wodurch die Attraktivität
Deutschlands als Investitionsstandort wieder spürbar zunehmen sollte", ergänzt
Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments führen das Feld an

Betrachtet man nur die gewerblichen Investments, dann nehmen
Retail-Transaktionen zur Jahresmitte die Spitzenposition unter den
volumenstärksten Assetklassen ein. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,9
Mrd. EUR steuern sie gut ein Viertel zum gewerblichen Investmentumsatz bei,
verzeichnen jedoch im Vorjahresvergleich einen Rückgang von gut 21 %. Hierbei
ist jedoch zu beachten, dass im ersten Halbjahr 2024, getrieben durch wenige
Großtransaktionen, ein außergewöhnlich starkes Resultat erzielt wurde. Zwar
konnte auch im aktuellen Jahr mit der Übernahme der Porta-Gruppe durch XXXLutz
eine Großtransaktion im hohen dreistelligen Millionenbereich verzeichnet werden,
allerdings ist der Markt darüber hinaus deutlich kleinteiliger als üblich. Lässt
man die Großtransaktion außen vor, liegt das durchschnittliche Dealvolumen bei
gerade einmal 17 Mio. EUR. Hierin spiegelt sich nicht zuletzt wider, dass der
Fokus vieler Einzelhandelsinvestoren derzeit weniger auf großvolumigen
innerstädtischen Geschäftshäusern, sondern vor allem auf der
lebensmittelgeankerten Nahversorgung und Fachmärkten liegt. Diese Objektarten
tragen mehr als zwei Drittel zum aktuellen Retail-Volumen bei. Darüber hinaus
kann auch eine deutliche Belebung im Shoppingcenter-Segment verzeichnet werden,
die mit insgesamt 450 Mio. EUR einen deutlich höheren Anteil (16 %) zum Ergebnis
beisteuern als die Jahre zuvor. Auch hier standen im ersten Halbjahr kleine bis
mittelgroße Tickets im Fokus, die oftmals über Revitalisierungspotenziale
deutliche Wertsteigerungen bieten. In der Pipeline befinden sich jedoch auch
einige größere Center.

Knapp hinter den Einzelhandelsinvestments folgen auf dem zweiten Platz
Logistiktransaktionen, die ein Volumen von gut 2,8 Mrd. EUR verzeichnen und
damit 24 % zum gewerblichen Investitionsvolumen beitragen. Ihr Resultat liegt
damit in etwa auf Vorjahresniveau (-2 %). Bemerkenswert ist, dass der
Portfolioanteil der Assetklasse derzeit bei lediglich rund 16 % liegt.
Demgegenüber wurden alleine mit Einzeltransaktionen rund 2,3 Mrd. EUR umgesetzt.
Dies ist auch im langjährigen Vergleich ein sehr starkes Resultat (+19 %) und
verdeutlicht, dass Logistikimmobilien bei einer breiten Investorenbasis weit
oben auf dem Einkaufszettel stehen. Untermauert wird dies zusätzlich dadurch,
dass die Anzahl von mehr als 120 registrierten Verkäufen dem vierthöchsten je
registrierten Halbjahreswert entspricht.

Büroinvestments haben derweil im Vergleich zum Jahresbeginn etwas an
Marktanteilen verloren, tragen absolut gesehen mit 2,7 Mrd. EUR nichtsdestotrotz
rund 21 % mehr zum Ergebnis bei als noch im Vorjahr. Maßgeblich zurückzuführen
ist der deutliche Zuwachs auf den Verkauf des Upper West in Berlin mit deutlich
mehr als 400 Mio. EUR im ersten Quartal. In den vergangenen drei Monaten konnten
vor allem kleine bis mittelgroße Transaktionen bis maximal 75 Mio. EUR
registriert werden, sodass das zweite Quartal nicht nahtlos an den soliden
Jahresauftakt anknüpfen konnte. Ein positives Signal senden derweil die
Nutzermärkte. Dass der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr ein Plus von rund 9
% verzeichnet, könnte zu einer Stärkung des Vertrauens der Investoren in die
Assetklassen beitragen.

Den vierten Platz belegen Healthcare-Objekte mit einem Volumen von 940 Mio. EUR,
was einer Steigerung von knapp 66 % entspricht. Fast 70 % des Volumens sind
dabei auf Pflegeimmobilien zurückzuführen, die damit eine deutliche
Markterholung verzeichnen und sich langsam wieder ihrem langjährigen Schnitt
annähern. Ebenfalls deutliche Zuwächse verzeichnen auch Hotelinvestments, die
rund 830 Mio. EUR zum Ergebnis beitragen (+52 %). Die Assetklasse verzeichnet in
den vergangenen Monaten ein sukzessive ansteigendes Investoreninteresse. Größte
Transaktion des zweiten Quartals war die Veräußerung des Mandarin Oriental in
München für rund 150 Mio. EUR.

Wenig großvolumige Einzeltransaktionen

Bis zum Ende des ersten Halbjahrs entfielen rund 8,6 Mrd. EUR des Volumens auf
Einzeltransaktionen. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht
dies einem Rückgang von knapp 9 %, worin sich vor allem widerspiegelt, dass
aktuell nur sehr wenige Deals im dreistelligen Millionenbereich verzeichnet
werden. Die Anzahl der registrierten Einzeltransaktionen insgesamt ist
demgegenüber um 5 % angestiegen. Der Portfolioanteil am Gesamtergebnis liegt
derweil bei rund 24 % bzw. 2,7 Mrd. EUR und ist damit nahezu identisch mit dem
Vorjahreswert. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Einzelhandelspakete
mit 1,6 Mrd. EUR, was maßgeblich auf die Porta-Übernahme zurückzuführen ist.
Aber auch ohne diesen Sondereffekt läge die Assetklasse noch an erster Stelle,
da im ersten Halbjahr eine ganze Reihe von lebensmittelgeankerten Portfolios
veräußert wurden.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien
bewegt sich mit 45 % auf einem im langjährigen Vergleich leicht
überdurchschnittlichen Niveau, was die ungebrochene Attraktivität des deutschen
Marktes unterstreicht. Die höchsten Anteile entfallen dabei wie gewohnt auf
europäische Investoren mit 28 %, gefolgt von nordamerikanischen Käufern, die gut
12 % beitragen.

A-Standorte mit deutlich weniger Bewegung als im Vorjahr

"Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart beläuft sich im ersten Halbjahr
auf 4,3 Mrd. EUR und unterschreitet damit das Vorjahresresultat um rund ein
Drittel. Zwar ist grundsätzlich eine spürbare Belebung am Markt zu verzeichnen,
jedoch befindet sich eine Reihe von Transaktionen noch in der
Finalisierungsphase und hat entsprechend noch nicht Eingang in das Volumen
gefunden. Hinzu kommt, dass weiterhin vergleichsweise wenig Großabschlüsse
verzeichnet werden. Lediglich vier Verkäufe oberhalb der 100-Mio.-EUR-Marke
wurden bislang getätigt, was ein Novum darstellt. Entsprechend heterogen ist
auch das Bild in den verschiedenen Städten. Insbesondere Märkte, die
üblicherweise von Großtransaktionen vor allem aus dem Bürosegment geprägt sind,
verzeichnen aktuell niedrige Resultate", erläutert Nico Keller. Mit deutlichem
Abstand auf Platz 1 liegt erneut Berlin mit einem Investitionsvolumen von gut
1,3 Mrd. EUR. Dies entspricht zwar einem Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert um
rund 35 %, jedoch wurde der 2024er Wert durch die Veräußerung des KaDeWe für
rund 1 Mrd. EUR deutlich nach oben getrieben. Mit gut 918 Mio. EUR folgt München
auf dem zweiten Rang. Auch in der bayerischen Landeshauptstadt steht damit ein
deutlicher Rückgang (-38 %) zu Buche, der jedoch ebenfalls maßgeblich auf den
Sondereinfluss von wenigen Großtransaktionen im Vorjahr (z. B. 5 Höfe)
zurückzuführen ist. Demgegenüber konnte in Hamburg ein Plus von 30 % auf rund
813 Mio. EUR verzeichnet werden. Neben dem Ankauf eines größeren
Pflegeheim-Portfolios durch die Stadt Hamburg trägt eine Reihe von mittelgroßen
Transaktionen zum soliden Ergebnis bei. Auf den weiteren Plätzen folgen
Düsseldorf mit 560 Mio. EUR (-15 %), Köln mit 313 Mio. EUR (-52 %), Frankfurt
mit 237 EUR Mio.

(-72 %) und Stuttgart mit 183 Mio. EUR (+2 %).

Renditen im ersten Halbjahr weiter stabil

Die Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen hat sich auch im zweiten Quartal
fortgesetzt. In keiner Assetklasse war bislang eine nennenswerte Änderung
gegenüber Jahresbeginn zu beobachten. War noch zu Jahresende 2024 der allgemeine
Markttenor, dass eine erste spürbare Renditekompression im Jahresverlauf
einsetzen dürfte, spricht aktuell vieles dafür, dass sich dieser Prozess noch
etwas verzögern wird. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt das
Finanzierungsumfeld. So liegen die Kapitalkosten derzeit deutlich über den
Annahmen des Vorjahresendes. Sorgen vor einer höheren Staatsverschuldung und die
aktuellen geopolitischen Unwägbarkeiten sorgen dafür, dass sich die
langfristigen Kapitalmarktzinsen kaum entspannen. Folglich liegen die
Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte im Schnitt der A-Standorte unverändert bei
4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit 4,20 %, gefolgt von
Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. Während in Köln und Stuttgart 4,40 %
angesetzt werden, notieren Frankfurt und Düsseldorf bei 4,50 %. Für
Logistikobjekte bewegt sich die Spitzenrendite bei 4,25 %, und für
innerstädtische Geschäftshäuser liegt sie im Durchschnitt der A-Standorte bei
3,76 %. Bei Fachmarktzentren haben 4,65 % Bestand, und auch bei
Discountern/Supermärkten (4,90 %), sowie Shoppingcentern (5,60 %) sind keine
Veränderungen zu beobachten. Die Spitzenrendite für Neubauobjekte im
Wohnungsmarkt bewegt sich im Schnitt der A-Standorte bei 3,58 %.

Perspektiven

Die Perspektiven der Investmentmärkte werden von einer Vielzahl
unterschiedlicher Einflussfaktoren bestimmt, die teilweise gegensätzliche
Entwicklungen auslösen oder beeinflussen können. Grundsätzlich ist dabei
zwischen nationalen und globalen Faktoren zu differenzieren. Im nationalen
Kontext deutet alles darauf hin, dass sich die Gesamtwirtschaft in den nächsten
zwei Jahren besser entwickeln wird als bis vor Kurzem erwartet. Hierfür sprechen
die positiven Ausgabeneffekte, die im Zusammenhang mit den verabschiedeten
Sondervermögen zu erwarten sind und die zusätzliche Sekundäreffekte, vor allem
auf den Nutzermärkten, nach sich ziehen dürften. Unterstützt wird die
Aufwärtstendenz durch eine spürbare Stimmungsaufhellung auf Unternehmensseite,
die sich bereits heute in wichtigen Indikatoren zeigt. Bezogen auf den
Wohnungsmarkt ist darüber hinaus zu berücksichtigen, dass der hohe
Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten zumindest mittelfristig anhalten wird,
wodurch Wohnungsinvestments hochattraktiv bleiben. Berücksichtigt man weiterhin,
dass im zweiten Halbjahr ein erheblich größeres Angebot an Investmentobjekten,
die im ersten Halbjahr vorbereitet wurden, verfügbar sein wird, sprechen die
genannten Aspekte dafür, dass die Transaktionsvolumina im zweiten Halbjahr 2025
deutlich zulegen sollten.

Andererseits sind aber globale Entwicklungen zu beachten, die mögliche positive
Effekte überlagern oder sogar konterkarieren könnten. Zu nennen sind hier
natürlich die angekündigten Zölle der USA und die hieraus resultierenden
Gegenmaßnahmen. Im Worst Case könnte sich im Gefolge ein echter Handelskrieg
entwickeln, der katastrophale Folgen für die Weltwirtschaft hätte. Dies gilt
insbesondere im Zusammenhang mit der aktuell sehr kurzen Halbwertzeit
politischer Entscheidungen und Aussagen, die zu einer latenten Unsicherheit auf
den Märkten führt. Und auch wenn sich Anleger zunehmend an eine neue Realität
gewöhnen, trägt ein derartiges Umfeld in der Regel nicht zu prosperierenden
Investmentmärkten bei. Prinzipiell haben die skizzierten Aspekte das Potenzial,
die globale Wirtschaft und damit auch die Immobilienmärkte negativ zu
beeinflussen, was zu sinkenden Investmentvolumina führen könnte.

Fasst man die skizzierte Gemengelage zusammen, dann wird offensichtlich, dass
die weitere Entwicklung der Investmentmärkte nur schwer valide vorherzusagen
ist. Es gibt eine ganze Reihe von Gründen, die für einen anhaltend positiven
Trend mit steigenden Transaktionsvolumina sprechen, aber es besteht auch eine
reale Chance, dass gerade globale Trends die Wirtschaft und damit auch die
Investitionsaktivitäten behindern könnten. Grundsätzlich positiv zu werten ist,
dass Immobilien gerade in schwierigen Zeiten von vielen Anlegern als
vergleichsweise krisenfeste Assetklasse angesehen werden, sodass eine gewisse
Kapitalumschichtung aus anderen Assetklassen durchaus möglich wäre. Dies würde
sich positiv auf die Märkte und die Investmentumsätze auswirken. Und auch ein
weiterer Aspekt könnte die Märkte stärken: Aktuell lässt sich beobachten, dass
in gewissem Umfang Kapital aus den USA abgezogen und in anderen Ländern
investiert wird. Hiervon profitiert unter anderem auch Europa und in besonderem
Maße Deutschland, da die Wachstumsperspektiven sich aufgrund größerer
finanzieller Spielräume in den nächsten Jahren verbessert haben.

"Die unterschiedlichen Einflussebenen zeigen, dass Vorhersagen ausgesprochen
schwierig sind und eigentlich nur im Rahmen von Szenarien erfolgen können. Das
aus unserer Sicht wahrscheinlichste Szenario ist, dass sich positive Effekte aus
nationalen Entwicklungen, wie die sukzessive Umsetzung der Sondervermögen und
ein anziehendes BIP, relativ umfangreich entfalten können und nur bedingt durch
übergeordnete Negativtrends überlagert werden. Voraussetzung ist, dass halbwegs
rationale Lösungen bezüglich der Zollproblematik gefunden werden, und aktuelle
globale Krisenherde nicht weiter eskalieren. Basierend auf diesen Eckwerten
gehen wir davon aus, dass ein Ergebnis von über 35 Mrd. EUR für Investments in
Gewerbe- und Wohnobjekte durchaus möglich ist. Für die Renditeentwicklung stellt
eine stabile Entwicklung im weiteren Jahresverlauf das aus heutiger Sicht
wahrscheinlichste Szenario dar", fasst Marcus Zorn zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q2 2025 | BNP Paribas Real
Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deuts
chland-at-a-glance)

Pressekontakt:

Chantal Schaum
Head of Public Relations
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