EQS-Adhoc: Von höheren Mieterträgen und Aufwertungen geprägtes Halbjahresresultat (deutsch)

Von höheren Mieterträgen und Aufwertungen geprägtes Halbjahresresultat

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Intershop Holding AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
Von höheren Mieterträgen und Aufwertungen geprägtes Halbjahresresultat

26.08.2025 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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Ad hoc-Mitteilung gemäss Artikel 53 KR
Zürich, 26. August 2025

Intershop erzielte im ersten Halbjahr 2025 einen Reingewinn von CHF 175.9
Mio. Der Betriebserfolg lag bei CHF 36.0 Mio. Erfolgreiche Transaktionen,
die Steigerung der Sollmiete und tiefere Leerstände bei den
Renditeliegenschaften wirkten sich positiv aus.

Wachstum im Liegenschaftsertrag
Intershop steigerte den Liegenschaftsertrag im ersten Semester 2025 um 8.1%
auf CHF 44.3 Mio. (H1 2024: CHF 40.9 Mio.). Massgeblich dazu beigetragen
haben die Transaktionen der letzten 18 Monate. Auf vergleichbarer Basis
legte der Ertrag um 2.0% zu. Intershop erhöhte den Nettoliegenschaftsertrag
um 7.4% auf CHF 39.5 Mio. und verbesserte den Betriebserfolg (EBIT vor
Bewertungsveränderungen) um 14.6% auf CHF 36.0 Mio. Die operative Effizienz
(EBIT-Marge vor Bewertungsveränderungen) stieg auf 74.1%.

Erwartungsgemäss höhere Kosten - stabile Finanzkennzahlen
Der Liegenschaftsaufwand stieg um 14.4% auf CHF 4.7 Mio. Das entspricht
einem Anteil von 10.7% des Liegenschaftsertrags und liegt im erwarteten
Rahmen. Die Betriebskosten wuchsen um 9.6% auf CHF 7.8 Mio., was auf
gezielte Projektaufwände zurückzuführen ist. Gleichzeitig blieben die
Personalkosten trotz höheren Geschäftsvolumens auf Vorjahresniveau. Bei den
Finanzkennzahlen steht die Eigenkapitalquote stabil bei 56.2%, der
Verschuldungsgrad (LTV) bei 33.0%. Intershop senkte die durchschnittlichen
Zinskosten auf 1.25%.

Aktives Portfoliomanagement und Bilanzstärkung
Im ersten Halbjahr tätigte Intershop zwei Zukäufe im Kanton Zürich: eine
vollvermietete Renditeliegenschaft in Kemptthal sowie eine
Promotionsliegenschaft in Uetikon am See. Parallel dazu veräusserte das
Unternehmen die Renditeliegenschaft in Pfäffikon (SZ) sowie - nach dem
Bilanzstichtag - die Liegenschaft in Pully (VD). Insgesamt erwartet
Intershop für das Gesamtjahr einen Verkaufsgewinn vor Steuern von mindestens
CHF 15 Mio.
Intershop erzielte Nettoaufwertungen in Höhe von CHF 200.2 Mio.,
insbesondere auf Liegenschaften in der Stadt Zürich (ZH). Diese resultierten
aus gesunkenen Diskontsätzen sowie einer Neubewertung von vorhandenen
Entwicklungspotenzialen. Das trieb den Semestergewinn 2025 auf CHF 175.9
Mio. (H1 2024: CHF 52.7 Mio.). Der Gewinn ohne Neubewertungen lag bei CHF
28.6 Mio. (H1 2024: CHF 36.0 Mio.) - ein Rückgang infolge der erwarteten
Normalisierung der Steuerquote. Die Eigenkapitalrendite stieg auf 37.1%
(ohne Neubewertungen: 6.0%).

Leerstandsabbau bei den Renditeliegenschaften
Der Leerstand der Renditeliegenschaften reduzierte sich leicht auf 7.9%
(2024: 8.1%). Auf vergleichbarer Basis blieb die Quote stabil.

Starke Projektpipeline ohne wertrelevante Verzögerungen
Die Projektpipeline konnte Intershop durch den Zukauf eines
Promotionsprojekts in Uetikon am See (ZH) erfolgreich erweitern. Bestehende
Entwicklungsprojekte verliefen planmässig und ohne wertrelevante
Abweichungen bei Kosten oder Terminen. In Lausanne (VD) («Bloom») und Baden
(AG) («Bento Baden») intensivierte Intershop die Vermarktung, nachdem die
Wiedervermietung erste Erfolge zeigte. Die nicht im Bau befindlichen
Entwicklungsliegenschaften blieben grösstenteils vollvermietet.

Optimierte Organisationsstruktur
Um mehr operative Effizienz zu erlangen, verschlankte Intershop über
Fusionen seine Gruppenstruktur und reduzierte dadurch die Zahl der
Gruppengesellschaften von elf auf vier. Im gleichen Zug optimierte das
Unternehmen seine internen Prozesse und stärkte die Positionierung als
innovative und lösungsorientierte Immobilienentwicklerin mit Fokus auf
komplexe Projekte.

Ausblick
Das Jahresziel der Steigerung des Nettoliegenschaftsertrags um mindestens 8%
unter Ausschluss von Transaktionen (Stand per Ende Februar 2025) wird
bestätigt. Nach dem Bilanzstichtag wurde die Immobilie in Pully (VD)
verkauft und der Entwicklungsgewinn realisiert. Zudem sind weitere Verkäufe
und gezielte Zukäufe von Immobilien geplant. Intershop erwartet einen
Rückgang des Leerstands der Renditeliegenschaften auf vergleichbarer Basis,
eine zunehmende Verlangsamung von Mietvertragsabschlüssen infolge der
wirtschaftlichen Lage und einen Verkaufserfolg von mindestens CHF 15 Mio.

Zukünftige Verkaufserlöse werden weniger stark über dem Buchwert liegen, da
operative Erfolge und Entwicklungsfortschritte schneller in den Bewertungen
abgebildet werden. Das Geschäftsmodell bleibt allerdings unverändert:
Intershop veräussert Immobilien nach Abschluss der Entwicklung.
Verkaufserlöse schaffen die Voraussetzungen für neue Projekte und bestätigen
die in den Aufwertungen reflektierten Entwicklungserfolge.

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Ad hoc-Mitteilung (PDF)

Halbjahresbericht 2025 (PDF)

Ad hoc announcement, English version (PDF)

Unternehmensportrait
Intershop ist eine ausschliesslich in der Schweiz tätige
Immobiliengesellschaft mit rund 65 Mitarbeitenden. Das seit 1970
börsenkotierte Unternehmen kombiniert ein ertragsstabiles Portfolio von
Renditeliegenschaften mit der Entwicklung von Arealen und Liegenschaften.
Intershop hat sowohl die dafür notwendige Erfahrung als auch das Fachwissen
über die gesamte Wertschöpfungskette von Immobilien, um Liegenschaften mit
Ertrags- und Gewinnpotenzial zu erkennen, marktgerecht zu entwickeln und zum
geeigneten Zeitpunkt zu verkaufen.

Das bewährte Geschäftsmodell ermöglicht konstant hohe Eigenkapital- und
Ausschüttungsrenditen und macht Intershop attraktiv für institutionelle
Investoren und private Anleger. Per 30. Juni 2025 belief sich der Wert des
46 Rendite- und Entwicklungsliegenschaften umfassenden Immobilienportfolios
auf CHF 1.8 Mia. Das solide finanzierte Unternehmen verfügt über einen
ausgezeichneten Leistungsausweis bei der verantwortungsbewussten,
innovativen und lösungsorientierten Entwicklung und Nutzung von Immobilien
und die dafür notwendige Expertise.

Unternehmenskalender

26.02.2026
Publikation Geschäftsbericht 2025 mit Medien- und Finanzanalystenkonferenz

31.03.2026
63. ordentliche Generalversammlung

26.08.2026
Publikation Halbjahresbericht 2026 mit Online-Präsentation für
Medienvertreter und Finanzanalysten

Kennzahlen
Intershop Gruppe
H1 H1
2025 2024
Finanzen Nettoliegenschaftsertrag Mio. 39.5 36.8
CHF
Erfolg aus Verkauf Mio. 2.6 -
CHF
Bewertungsveränderungen Mio. 200.2 22.4
CHF
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. 236.2 53.8
CHF
Unternehmensergebnis vor Mio. 232.6 50.5
Steuern (EBT) CHF
Reingewinn Mio. 175.9 52.7
CHF

Geldfluss aus Mio. 15.0 17.4
Geschäftstätigkeit CHF
Investitionen in Immobilien Mio. 51.5 41.6
CHF

Bilanzsumme 2 Mio. 1'885.- 1'627.-
CHF 2 1
Immobilien 2 Mio. 1'826.- 1'591.-
CHF 1 7
Finanzverbindlichkeiten 2 Mio. 603.0 522.0
CHF
Eigenkapital 2 Mio. 1'060.- 935.0
CHF 1

Eigenkapitalrendite 1 37.1% 12.2%
Eigenkapitalrendite exkl. 6.0% 8.4%
Bewertungsveränderungen 1, 6

Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften 2 30 28
Anzahl Entwicklungsund 16 17
Promotionsliegenschaften 2
Vermietbare Fläche 2 m2 560'04- 561'46-
8 8
Bruttorendite 2, 3, 4 5.2% 5.5%
Nettorendite 2, 3, 5 4.6% 4.7%
Leerstandsquote 7.9% 8.1%
Renditeliegenschaften 2
Leerstandsquote 26.4% 20.3%
Entwicklungsliegenschaften 2
Leerstandsquote 13.2% 11.9%
Gesamtportfolio 2

Personal Anzahl Mitarbeitende 2 64 67

Aktie Reingewinn pro Aktie 6 CHF 19.08 5.72
Reingewinn pro Aktie exkl. CHF 3.11 3.91
Bewertungsveränderungen 6, 7
Eigenkapital pro Aktie (Net CHF 115.01 101.43
Asset Value, NAV) 2, 8
Börsenkurs am Bilanzstichtag 2 CHF 142.00 127.00
Dividende pro Aktie 9 CHF 5.50 5.50
1) Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der
Berichtsperiode, siehe «Alternative Performancekennzahlen»,
Geschäftsbericht 2024, Seite 122
2) Angaben per 30.06.2025 und per 31.12.2024
3) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am
Bilanzstichtag, siehe «Alternative Performancekennzahlen»,
Geschäftsbericht 2024, Seite 122
5) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt
zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exklusive Zinsen) im
Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative
Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2024, Seite 122
6) Siehe «Reingewinn pro Aktie», Halbjahresbericht 2025, Seite 30
7) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich
daraus ergebenden latenten Steuern, siehe «Reingewinn pro Aktie»,
Halbjahresbericht 2025, Seite 30
8) Siehe «Eigenkapital (NAV) pro Aktie», Halbjahresbericht 2025,
Seite 26
9) Im ersten Semester bezahlte Dividende für das Geschäftsjahr 2024
bzw. 2023
Kontakt

Simon Haus, CEO
simon.haus@intershop.ch

Florian Balschun, CFO
florian.balschun@intershop.ch

Intershop Holding AG Kontakt
Puls 5, Giessereistrasse 18 Telefon +41 44 544 10 00
Postfach [1]info@intershop.ch

1. mailto:info@intershop.ch
CH-8031 Zürich [1]www.intershop.ch

1. https://www.intershop.ch

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Ende der Adhoc-Mitteilung

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Sprache: Deutsch
Unternehmen: Intershop Holding AG
Giessereistrasse 18
8031 Zürich
Schweiz
Telefon: +41 44 5441000
Fax: +41 44 5441001
E-Mail: info@intershop.ch
Internet: https://intershop.ch/
ISIN: CH1338987303
Valorennummer: 133898730
Börsen: SIX Swiss Exchange
EQS News ID: 2188406

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2188406 26.08.2025 CET/CEST

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