EQS-Adhoc: Solides Ergebnis in den ersten drei Quartalen 2025 spiegelt die robuste Entwicklung unseres Portfolios wieder. (deutsch)
Solides Ergebnis in den ersten drei Quartalen 2025 spiegelt die robuste Entwicklung unseres Portfolios wieder.
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PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): Quartalsergebnis
Solides Ergebnis in den ersten drei Quartalen 2025 spiegelt die robuste
Entwicklung unseres Portfolios wieder.
11.11.2025 / 06:30 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Quartalsergebnis per 30. September 2025
Immobilienmarkt
In der Berichtsperiode zeigte sich die Entwicklung des Schweizer
Vermietungsmarkts für Geschäftsliegenschaften in unserem Marktsegment
insgesamt stabil. Eine spürbare Nachfrage bestand bei gut erschlossenen,
hochwertigen Büroflächen mit nachhaltiger Ausrichtung - vor allem an
etablierten Innenstadtlagen. Regional ergab sich ein differenziertes Bild:
In Zürich und Genf blieb das Interesse an zentral gelegenen Flächen
grundsätzlich intakt, zeigte sich jedoch selektiv. Bern und Lausanne
entwickelten sich stabil. In Basel hielt das Überangebot an Mietflächen
weiter an. Somit setzte sich die Trennung der Marktsegmente auch im dritten
Quartal fort: Während Toplagen in den Zentren eine solide Nachfrage
erfuhren, waren periphere Standorte und ältere Büroobjekte mit strukturellen
Herausforderungen konfrontiert. High Street Retail entwickelt sich weiterhin
positiv.
Zu Beginn des Jahres 2025 blieb der Investitionsmarkt für
Geschäftsliegenschaften noch zurückhaltend. Im Verlauf des zweiten Quartals
jedoch setzte eine deutliche Belebung ein, die sich im dritten Quartal
festigte. Getragen wurde diese Entwicklung von einem moderat gesunkenen
Zinsniveau und verbesserten Finanzierungskonditionen. Auf der anderen Seite
führte die selektivere Kreditvergabe der Banken dazu, dass Investoren mit
hoher Eigenkapitalbasis oder ausreichender Liquidität in den Vordergrund
traten. Im Fokus der Investoren standen weiterhin hochwertige Objekte an
zentraler Lage, mit stabilen Cashflows und nachhaltiger Ausrichtung. In
Zürich und Genf war die Nachfrage nach solchen Objekten unverändert hoch. In
peripheren Lagen sowie bei älteren Objekten blieb die Situation hingegen
anspruchsvoll. Das anhaltende Investoreninteresse in den Toplagen spiegelte
sich in tendenziell höheren Marktpreisen bzw. tieferen Renditen wider.
Die PSP Swiss Property agiert bei Akquisitionen weiterhin umsichtig: Wir
fokussieren uns auf qualitativ hochwertige Objekte an Zentrumslagen mit
mittel- bis langfristigem Wertsteigerungspotenzial.
Immobilienportfolio
Zum Stichtag 30. September 2025 wies das Portfolio der PSP Swiss Property
einen Bilanzwert von CHF 10.0 Mrd. aus (Ende 2024: CHF 9.8 Mrd.) und bestand
aus insgesamt 149 Anlageliegenschaften sowie 11 Entwicklungsliegenschaften.
Unsere interne Wertanalyse auf substanzielle Wertveränderungen aufgrund
liegenschaftsspezifischer Faktoren ergab per Ende September 2025 keinen
Neubewertungsbedarf durch den unabhängigen externen Schätzungsexperten. Im
ersten Halbjahr 2025 ergab die Neubewertung der Liegenschaften durch den
unabhängigen Schätzungsexperten insgesamt eine Aufwertung um CHF 113.4 Mio.
Davon entfielen CHF 111.7 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 1.7 Mio. auf
die Entwicklungsliegenschaften. Die Aufwertung resultierte hauptsächlich aus
der positiven Entwicklung der Anlageliegenschaften an Zentrumslagen in
Zürich. Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz für das gesamte
Portfolio sank per Mitte 2025 infolge einer Anpassung der
Inflationserwartung durch den Bewerter um 0.25% nominal auf 3.56% (Ende
2024: 3.82%) und blieb real unverändert bei 2.54% (Ende 2024: 2.54%).
In der Berichtsperiode wurden keine Anlage- oder Entwicklungsliegenschaften
gekauft, hingegen einzig die Liegenschaft des Gurten Brauerei Areals,
Gurtenbrauerei 10-92 in Wabern bei Bern, Ende September veräussert.
Bereits im ersten Halbjahr 2025 wurden vier Anlageliegenschaften im Quartier
des Banques in Genf und das «Löwenbräu Red» in Zürich zu
Entwicklungsliegenschaften und fünf Liegenschaften in Wallisellen (Projekt
«Richtipark») als Entwicklungsliegenschaften zum Verkauf umklassifiziert.
Das Projekt «Bollwerk» an der Liegenschaft Bollwerk 15 in Bern wurde im
dritten Quartal fertiggestellt und zurück ins Anlageportfolio umklassiert.
Darüber hinaus fanden im dritten Quartal keine weiteren Umklassifizierungen
statt.
In der Berichtsperiode befanden sich die folgenden Projekte in Ausführung:
«Hôtel des Postes», Lausanne: Seit Anfang 2024 wird die Liegenschaft an der
Place Saint-François 15, erbaut im Jahr 1900, einer umfassenden Sanierung
unterzogen. Im Rahmen der Arbeiten werden sowohl die Fassade als auch die
gesamte Gebäudetechnik erneuert. Die bauliche Erweiterung auf der Südseite
dient dem künftigen Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadt Lausanne. Die
Investitionen betragen rund CHF 55 Mio. Der Abschluss der
Renovationsarbeiten wird Anfang 2026 erwartet.
«Quartier des Banques», Genf: Vier ehemalige Bankgebäude an hervorragender
Lage werden umfassend saniert und modernisiert. Insgesamt werden rund CHF 21
Mio. in die folgenden Projekte investiert: «Quartier des Banques Arquebuse
8»: Baubeginn Q1 2025, Fertigstellung Q4 2025. Investitionssumme rund CHF 3
Mio. Die Nachfrage ist solide; es laufen bereits Verhandlungen mit mehreren
potenziellen Mietern. «Quartier des Banques Henriette-et-Jeanne-Rath 14»:
Baubeginn Q1 2025, Fertigstellung Anfang 2026. Investitionssumme rund CHF 6
Mio. Die Liegenschaft ist bereits vollständig wiedervermietet. «Quartier des
Banques Jean-Petitot 12»: Baubeginn geplant Q4 2025, Fertigstellung Mitte
2026. Investitionssumme rund CHF 6 Mio. «Quartier des Banques Jean-Petitot
15»: Baubeginn geplant Q4 2025, Fertigstellung Mitte 2026. Investitionssumme
rund CHF 6 Mio.
«Löwenbräu Red», Zürich: Das Bürogebäude auf dem Löwenbräu-Areal, Baujahr
2013, wurde in der Berichtsperiode umklassifiziert. Aufgrund seiner
Mikrolage und Gebäudestruktur ist es für eine grossflächige Büronutzung
künftig nur noch eingeschränkt geeignet. Geplant ist deshalb eine Umnutzung
zu Serviced Apartments. Die Baueingabe hierfür erfolgte Ende August 2025;
die Baubewilligung wird im ersten Halbjahr 2026 erwartet, die Fertigstellung
für 2028. Das geplante Investitionsvolumen beträgt rund CHF 25 Mio.
«Richtipark», Wallisellen: Anfang April 2025 hat die Gemeindeversammlung von
Wallisellen die Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO)
verabschiedet. Damit wurde das Areal «Richtipark» mit seinen fünf
Büroliegenschaften von einer Industrie- und Gewerbezone in eine Zone mit
gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) überführt. Auf dem rund 24'000 m²
grossen Grundstück mit einer Nutzfläche von etwa 38'000 m² können künftig
bis zu 75 % Wohnnutzung realisiert werden, wovon 30 % auf preisgünstiges
Wohnen entfallen.
Per 30. September 2025 belief sich die Leerstandsquote auf 4.3% (Ende 2024:
3.2%). Von den im Jahr 2025 auslaufenden Mietverträgen im Umfang von CHF
28.3 Mio. waren zum Stichtag noch 3% nicht verlängert.
Zum Ende der ersten neun Monate 2025 betrug die gewichtete durchschnittliche
Restlaufzeit aller Mietverträge (WAULT, weighted average unexpired lease
term) im Gesamtportfolio 5.0 Jahre. Bei den zehn grössten Mietern, die
zusammen 25% der Mieterträge generieren, lag die WAULT bei 5.5 Jahren.
Konsolidiertes Quartalsergebnis
Der Liegenschaftsertrag lag in der Berichtsperiode bei CHF 261.4 Mio. und
damit um CHF 0.6 Mio. bzw. 0.2% unter dem Vorjahreswert (Q1-Q3 2024: CHF
262.0 Mio.). Auf vergleichbarer Basis (like-for-like) resultierte ein
Zuwachs von CHF 3.6 Mio. bzw. 1.6%, wovon CHF 2.2 Mio. bzw. 1.0% auf
Indexanpassungen entfielen.
Die Liegenschaft Gurtenbrauerei 10-92 in Wabern bei Bern wurde Ende
September 2025 veräussert, was zu einem Erfolg aus übrigen
Liegenschaftsverkäufen in Höhe von CHF 7.7 Mio. führte. Verglichen mit der
Vorjahresperiode resultierte dennoch ein Rückgang des Erlöses aus dem
Verkauf von Anlageliegenschaften um CHF 3.6 Mio. sowie eine Abnahme des
Erfolgs aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften um CHF 1.0 Mio.
Der Betriebsaufwand Liegenschaften reduzierte sich auf CHF 7.2 Mio. (Q1-Q3
2024: CHF 8.7 Mio.), was einem Rückgang von CHF 1.5 Mio. entspricht.
Ausschlaggebend waren insbesondere tiefere Liegenschaftssteuern bei einer
Genfer Liegenschaft aufgrund der Anerkennung eines Energiezertifikats. Ein
leichter Anstieg zeigte sich dagegen beim Personalaufwand (CHF 0.5 Mio.) und
beim Betriebs- und Verwaltungsaufwand (CHF 0.3 Mio.). Der
Nettofinanzierungsaufwand erhöhte sich um CHF 1.2 Mio. auf CHF 26.4 Mio.,
blieb jedoch mit einem durchschnittlichen Fremdkapitalkostensatz per
Stichtag von 0.98% weiterhin tief (Ende 2024: 1.05%).
Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 166.2 Mio. und lag damit um
CHF 4.1 Mio. bzw. 2.4% unter dem Vorjahreswert (Q1-Q3 2024: CHF 170.3 Mio.).
Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die
Basis für die Dividendenausschüttung darstellt, lag bei CHF 3.62 (Q1-Q3
2024: CHF 3.71).
Der Reingewinn erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 33.5 Mio. bzw.
14.8% auf CHF 259.5 Mio. (Q1-Q3 2024: CHF 225.9 Mio.). Der Grund hierfür lag
im Wesentlichen in der im Vergleich zum Vorjahr um CHF 52.0 Mio. höheren
Portfolioaufwertung in Höhe von CHF 113.4 Mio. (Q1-Q3 2024: CHF 61.4 Mio.).
Der Gewinn pro Aktie belief sich entsprechend auf CHF 5.66 (Q1-Q3 2024: CHF
4.93).
Zum Stichtag 30. September 2025 lag das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset
Value, NAV) bei CHF 119.76 (Ende 2024: CHF 117.96). Der NAV vor Abzug
latenter Steuern erreichte CHF 142.18 (Ende 2024: CHF 139.51).
Kapitalstruktur
Zum Stichtag 30. September 2025 betrug das Eigenkapital CHF 5.493 Mrd.,
entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.3% (Ende 2024: CHF 5.411 Mrd.
bzw. 54.5%). Das zinspflichtige Fremdkapital belief sich auf CHF 3.470 Mrd.
und entsprach damit 34.3% der Bilanzsumme (Ende 2024: CHF 3.385 Mrd. bzw.
34.1%). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz per Stichtag lag bei
0.98% (Ende 2024: 1.05%), die durchschnittliche Zinsbindung bei 3.4 Jahren
(Ende 2024: 4.0 Jahre).
Am Ende der Berichtsperiode verfügte die PSP Swiss Property über ungenutzte
Kreditlinien in Höhe von CHF 1 030 Mio., wovon 915 Mio. auf zugesicherte
Kreditlinien entfielen. Damit ist sowohl die laufende Geschäftstätigkeit als
auch die Refinanzierung fälliger Verbindlichkeiten sowie die Finanzierung
der geplanten Investitionen in Anlage- und Entwicklungsliegenschaften
gewährleistet. Die PSP Swiss Property AG verfügt über ein Long Term Issuer
Rating von Moody's mit A3 und stabilem Ausblick.
Nachhaltigkeit - Green Bond Report
In der Berichtsperiode hat die PSP Swiss Property ihr aktualisiertes Green
Bond Framework veröffentlicht. Es legt klare Investitionskriterien für
umweltfreundliche Immobilienprojekte fest - insbesondere in den Bereichen
Energieeffizienz, erneuerbare Energien und zertifizierte Gebäude - und
unterstreicht das langfristige Nachhaltigkeitsengagement des Unternehmens.
Ergänzend wurde der Green Bond Report 2024 publiziert, welcher transparente
Informationen zur Mittelverwendung, Portfolioallokation sowie zu den
Umweltwirkungen enthält. Damit stärkt die PSP Swiss Property ihren
Green-Finance-Ansatz und belegt ihr überprüfbares Engagement für nachhaltige
Immobilieninvestitionen. Beide Dokumente sind unter www.psp.info abrufbar.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag statt.
Ausblick
Für das laufende Jahr gehen wir weiterhin von einer positiven Entwicklung
auf dem Schweizer Immobilienmarkt aus, insbesondere in unserem
Hauptmarktsegment. Die Attraktivität des Vermietungsmarktes wird nach
unserer Einschätzung weitgehend erhalten bleiben, weshalb wir von einer
weiterhin stabilen Mietnachfrage ausgehen.
Der Transaktionsmarkt dürfte nach wie vor durch anhaltend niedrige Zinsen
profitieren. Die Renditen für qualitativ hochstehende Liegenschaften an
erstklassigen Lagen könnten nochmals leicht sinken und den Transaktionsmarkt
stärken. Gleichzeitig bleibt das Angebot an hochwertigen Liegenschaften, die
mit unserer strategischen Ausrichtung übereinstimmen, begrenzt. Vor diesem
Hintergrund agieren wir als Käufer weiterhin mit Zurückhaltung und
konzentrieren uns gezielt auf Objekte, die mittel- bis langfristig
Wertsteigerungspotenzial bieten.
In unseren Hauptmärkten sind wir bestens positioniert. Diese sollte uns
ermöglichen, im Geschäftsjahr 2025 ein solides Ergebnis zu erzielen und
unsere aktionärsfreundliche Dividendenpolitik fortzusetzen.
Für das Geschäftsjahr 2025 erwarten wir weiterhin einen EBITDA ohne
Liegenschaftserfolge von rund CHF 300 Mio. (2024: CHF 304.9 Mio.). Beim
Leerstand rechnen wir per Ende 2025 unverändert mit einer Quote von 3.5%
(Ende Q3 2025: 4.3%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen Ein- 2024 Q1-Q3 Q1-Q3 +/--
heit 2024 2025 1
Liegenschaftsertrag CHF 1 349 261 261 -0.-
000 978 975 392 2%
EPRA-like-for-like-Veränderung % 3.6 3.7 1.6
Bewertungsdifferenzen der CHF 1 170 61 371 113
Liegenschaften 000 971 379
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 1 021 1 021 0
(Vorräte) 000
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 14 089 11 288 7 712
(Anlageliegenschaften) 000
Total übrige Erträge CHF 1 6 290 5 644 4 823
000
Reingewinn CHF 1 374 225 259 14.-
000 949 940 482 8%
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge2 CHF 1 231 170 166 -2.-
000 779 334 238 4%
EBITDA ohne Liegenschaftserfolge2 CHF 1 304 228 227 -0.-
000 923 961 216 8%
EBITDA-Marge % 85.0 84.9 85.2
Bilanzsumme CHF 1 9 923 10 115 1.9-
000 841 030 %
Eigenkapital CHF 1 5 410 5 493 1.5-
000 719 300 %
Eigenkapitalquote % 54.5 54.3
Eigenkapitalrendite % 7.1 5.7 6.3
Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 3 384 3 469 2.5-
000 828 685 %
Zinspflichtiges Fremdkapital in % % 34.1 34.3
der Bilanzsumme
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften Anzahl 154 149
Bilanzwert Anlageliegenschaften CHF 1 9 528 9 450 -0.-
000 575 077 8%
Brutto-Rendite % 3.6 3.8 3.6
Netto-Rendite % 3.2 3.3 3.3
Leerstandsquote (CHF) % 3.2 4.3
Anzahl Entwicklungsliegenschaften Anzahl 7 11
Bilanzwert CHF 1 304 532 75.-
Entwicklungsliegenschaften 000 192 556 1%
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen Anzahl 93/83 93/82
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)3 CHF 8.17 4.93 5.66 14.-
8%
EPS ohne Liegenschaftserfolge3 CHF 5.05 3.71 3.62 -2.-
4%
EPRA-EPS4 CHF 5.03 3.69 3.62 -2.-
1%
Ausschüttung pro Aktie CHF 3.904 n.a. n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 CHF 117.96 119.76 1.5-
%
NAV vor Abzug latenter Steuern5 CHF 139.51 142.18 1.9-
%
EPRA-NRV5 CHF 142.39 145.11 1.9-
%
Aktienkurs Periodenende CHF 128.90 136.70 6.1-
%
1 Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. September 2024 bzw. zu
Bilanzwert per 31 Dezezember 2024
2 «Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Reingewinn ohne
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen
von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der
Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen
Bestandteil des «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge».
3 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
4 Fur das Geschäftsjahr 2024. Barauszahlung erfolgte am 9. April 2025.
5 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32
40
Vasco Cecchini, CCO & Head IR · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79
650 84 32
Bericht und Präsentation sind verfügbar unter
www.psp.info/downloads
Heute, 9 Uhr (CET): Telefonkonferenz (EN)
Registrierung (erforderlich) hier.
Agenda
Publikation FY 2025 · 24. Februar 2026
Ordentliche Generalversammlung 2026 · 1. April 2026
Publikation Q1 2026 · 12. Mai 2026
Publikation H1 2026 · 18. August 2026
Publikation Q1 - Q3 2026 · 10. November 2026
Publikation FY 2026 · 23. Februar 2027
PSP Swiss Property - führendes Schweizer Immobilienunternehmen
PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 10.0 Mrd.
in den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert
von CHF 6.3 Mrd. aus. Die 93 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte
Basel, Genf, Zug und Zürich.
PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss
Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154).
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: PSP Swiss Property AG
Kolinplatz 2
6300 Zug
Schweiz
Telefon: +41417280404
Fax: +41417280409
E-Mail: info@psp.info
Internet: www.psp.info
ISIN: CH0018294154
Valorennummer: 1829415
Börsen: SIX Swiss Exchange
EQS News ID: 2227380
Ende der Mitteilung EQS News-Service
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2227380 11.11.2025 CET/CEST
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