OTS: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V. / Pfandbriefbanken weiten ...
Pfandbriefbanken weiten Immobilienneugeschäft und Emissionsvolumen im
Geschäftsjahr 2025 aus
Berlin / Frankfurt am Main (ots) -
- Wohn- und Gewerbeimmobilien verzeichnen Preisanstiege
- Zuwächse bei Pfandbrief-Absatz und -Umlauf
- Basel III: vdp fordert punktuelle Anpassungen
Für die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen
Institute verlief das Geschäftsjahr 2025 erfreulich: Trotz des anspruchsvollen
Marktumfelds konnten sie die Vergabe neuer Immobiliendarlehen sowie ihr
Pfandbriefvolumen ausweiten. Ausschlaggebend war dafür zum einen, dass die
Erholungsphase an den Immobilienmärkten ganzjährig anhielt. Zum anderen stießen
Pfandbriefe investorenseitig weiter auf große Nachfrage.
"AngesichtsderzahlreichenKrisenundgeopolitischen Konflikte haben die
vdp-Mitgliedsinstitute das Geschäftsjahr 2025 erfolgreich bewältigt."
Gero Bergmann
Auf der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands hob vdp-Präsident Gero
Bergmann hervor, dass die Herausforderungen für die gesamte Volkswirtschaft in
den vergangenen Jahren stark gestiegen seien, dies gelte auch für die
Finanzwirtschaft. Vor diesem Hintergrund hätten die vdp-Mitgliedsinstitute das
Geschäftsjahr 2025 erfolgreich bewältigt. Profitiert hätten sie von der
positiven Entwicklung der für das Pfandbriefgeschäft relevanten Märkte: Der
Immobilienmarkt in Deutschland habe - nach der abrupten Zinswende - seine 2024
begonnene Erholungsphase auch im Jahr 2025 fortgesetzt. Die Preise seien stetig
gestiegen, jedoch deutlich weniger dynamisch als in der Niedrigzinsphase. Das
Immobilienfinanzierungsgeschäft habe deutliche Zuwächse im Berichtsjahr
erfahren, so Bergmann. Auch für den Pfandbriefmarkt sei 2025 ein gutes Jahr
gewesen: "Sowohl der Pfandbrief-Absatz als auch der -Umlauf haben spürbar
zugelegt."
Mit Verweis auf die jüngsten geopolitischen Eskalationen äußerte sich Bergmann
zum Ausblick auf das Gesamtjahr 2026 vorsichtig: Der Krieg im Iran habe nicht
nur die ohnehin schon hohe Unsicherheit im Markt verstärkt, sondern wirke sich
auch negativ auf Inflation und Wirtschaftswachstum aus. "Genauso gut, wie unsere
Mitgliedsinstitute mit den Krisen in den vergangenen Jahren umgegangen sind,
werden sie auch die aktuell schwierigen Rahmenbedingungen zu meistern wissen."
"Aus heutiger Sicht ist nach wie vor mit leicht steigenden Preisen im Jahr 2026
zu rechnen."
Gero Bergmann
Für den weiteren Verlauf der Immobilienpreise und der Vergabe neuer
Immobiliendarlehen komme es stark auf die zukünftige Entwicklung der Baukosten
und Zinskonditionen an. "Aus heutiger Sicht ist nach wie vor mit leicht
steigenden Preisen im Jahr 2026 zu rechnen." Die Geschäftsaussichten für die
Pfandbriefbanken seien auch im laufenden Jahr grundsätzlich positiv.
- Entwicklungen am Immobilienmarkt
Wohnimmobilienpreise nähern sich Rekordniveau von 2022
Im Jahr 2025 verteuerten sich Immobilien in Deutschland von Quartal zu Quartal:
Im Schlussquartal wies der vdp-Immobilienpreisindex einen Anstieg um 4,0 %
gegenüber dem Vorjahreszeitraum aus. Treiber dieser Entwicklung waren erneut die
Preise für Wohnimmobilien, für die innerhalb eines Jahres deutschlandweit ein
Plus von 4,2 % zu Buche stand, in den Top 7-Städten belief sich der Zuwachs auf
4,7 %. Etwas geringer, um durchschnittlich 3,5 %, stiegen hingegen bundesweit
die Gewerbeimmobilienpreise, die sich aus Büro- und
Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen.
"Die Preise für von Banken finanzierte Büros haben 2025 die Bodenbildung
abgeschlossen und sich wieder leicht positiv entwickelt."
Gero Bergmann
Der 2024 begonnene Aufwärtstrend der Immobilienpreise in Deutschland habe sich
im vergangenen Jahr fortgesetzt, unterstrich Bergmann. "Inzwischen sind die
Preise für Wohnimmobilien nicht mehr weit von ihrem im Sommer 2022 erreichten
Rekordniveau entfernt." Aufgrund des immer größeren Mangels an Wohnraum seien
weiter steigende Wohnimmobilienpreise und Mieten zu erwarten. Bei
Gewerbeimmobilienpreisen sei ebenfalls eine anhaltende Aufwärtsentwicklung zu
beobachten - diese verlaufe allerdings gedämpfter als bei den Preisen für
Wohnobjekte. Als Begründung führte er die deutlich stärkere Abhängigkeit des
Büro- und Einzelhandelsimmobilienmarkts von der allgemeinen
Wirtschaftsentwicklung an. "Die Preise für von Banken finanzierte Büros haben
2025 die Bodenbildung abgeschlossen und sich wieder leicht positiv entwickelt."
Für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes sei ausschlaggebend,
wie sich die Homeoffice-Quote und der zunehmende Einsatz von KI-Tools auf die
Flächennachfrage auswirkten. "Aktuell gehen wir von einer weiteren
Ausdifferenzierung des Büromarktes aus: Top-Immobilien mit hoher
Energieeffizienz in gefragten Lagen werden weiterhin Preis- und Mietzuwächse
verzeichnen. Ältere Objekte in der Peripherie mit höherem Energieverbrauch
werden es zunehmend schwerer haben, Interessenten zu finden", so Bergmann. "Wer
den Büromarkt pauschal negativ bewertet, verkennt die starke Nachfrage nach
modernen Objekten in A-Lagen mit hervorragendem Energie-Profil."
Deutlicher Zuwachs an Darlehenszusagen
Die Pfandbriefbanken reichten 2025 spürbar mehr Immobiliendarlehen aus als im
Vorjahr: Das Finanzierungsvolumen zog um 15,7 % auf 148,6 Mrd. Euro an und
profitierte dabei vor allem von der positiven Entwicklung bei der Vergabe von
Wohnimmobiliendarlehen: Während die Zusagen für Gewerbeimmobilien im
Berichtsjahr um 12,9 % auf 56,0 Mrd. Euro zulegten, erhöhte sich das
Wohnimmobilienfinanzierungsgeschäft um 17,5 % auf 92,6 Mrd. Euro. Mit einem
Anteil von 79 % entfiel der weit überwiegende Anteil des Finanzierungsvolumens
unverändert auf Objekte in Deutschland.
"Die gestiegene Darlehensvergabe für Wohnimmobilien betrifft allmählich auch
wieder den äußerst wichtigen Wohnungsneubau."
Gero Bergmann
Bergmann betonte, dass im vergangenen Jahr nahezu alle Objektklassen eine höhere
Finanzierungsnachfrage verzeichnet hätten. Besonders erfreulich sei: "Die
gestiegene Darlehensvergabe für Wohnimmobilien betrifft nicht nur
Bestandsobjekte, sondern allmählich auch wieder den äußerst wichtigen
Wohnungsneubau." Auch die Zahl der Baugenehmigungen habe zugenommen, und
Privathaushalte hätten wieder häufiger den Entschluss gefasst, sich Wohneigentum
anzuschaffen. Positiv sei ferner, dass die Politik erste Initiativen zu
Deregulierung und Beschleunigung in der Wohnungspolitik gestartet habe. Jetzt
komme es darauf an, wie schnell die Reformen in die Praxis überführt würden -
und wie schnell sich die Kommunen als Entscheider vor Ort auf diese Neuerungen
einließen.
Weitere Maßnahmen seien erforderlich, um den Wohnungsmarkt entscheidend
anzukurbeln. "Die Förderung des Erwerbs von Wohneigentum und staatliche
Bürgschaften für Unternehmen, die in großem Stil neuen Wohnraum schaffen, haben
das Potenzial, echte Gamechanger zu werden." Als Irrweg bezeichnete Bergmann die
Idee einer neuen staatlichen Wohnungsbaugesellschaft auf Bundesebene. "Statt
eine neue Institution zu schaffen, die mit den gleichen Herausforderungen wie
private Akteure zu kämpfen hätte, sollten die seit langem diskutierten
regulatorischen Reformen zur Belebung des Wohnungsmarktes nun endlich konsequent
und schnell umgesetzt werden."
- Aktuelle Regulierungsthemen
"Regulatorische Wende ist eingeläutet"
Dass zuletzt immer häufiger Stimmen aus Politik und Aufsicht zu hören sind, die
sowohl einen Abbau der Bürokratie als auch eine Simplifizierung bzw.
Konsolidierung der Regulierungsmaßnahmen ankündigen, wird vom vdp begrüßt. "Mit
den ersten erfolgten Korrekturen, beispielsweise bei den
Sustainable-Finance-Regeln, ist die regulatorische Wende eingeläutet", sagte
vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt . Deren bisherige Wirkung sei allerdings
noch begrenzt.
"Regulatorische Vorgaben sind häufig ausufernd, komplex und in sich nicht
konsistent."
Jens Tolckmitt
Angesichts der zahlreichen regulatorischen Vorgaben, die häufig ausufernd,
komplex und in sich nicht konsistent seien, betonte er: "Von der überbordenden
Regulierung werden Banken und Kreditnehmer weiterhin stark belastet. Denn sie
verteuert Kredite."
Basel III: Einfrieren des Output-Floor dringend geboten in Europa
Während in Europa unverändert eine strikte Umsetzung der Basel III-Regeln
verfolgt wird, lockern die USA ihre Bankenregulierung und weichen damit bewusst
von Basel III ab. Geringere Eigenkapitalanforderungen und weniger komplexe
Regeln sollen laut veröffentlichtem FED-Umsetzungsvorschlag die Kreditvergabe in
den USA stärken und das dortige Wirtschaftswachstum fördern. Je nach
Institutsgröße seien Entlastungen von rund 5 bis knapp 8 % vorgesehen, kündigte
die FED an. "Die USA verabschieden sich damit faktisch von dem Ziel, das
speziell die europäischen Aufsichtsbehörden stets ausgegeben hatten: einem
einheitlichen globalen Regulierungsstandard. Stattdessen priorisieren die USA
nun die Wettbewerbs- und Leistungsfähigkeit ihrer Banken im Interesse der
US-amerikanischen Volkswirtschaft", betonte Tolckmitt.
Er ergänzte, dass es auch in anderen Rechtsräumen wie Großbritannien und Kanada
zu Abweichungen beim Basel III-Regelwerk komme. Vor diesem Hintergrund sei das
beharrliche Festhalten in Europa an den Eigenkapitalvorgaben nicht
nachvollziehbar. "Die Robustheit des Bankensystems, die gute Kapitalisierung und
Liquiditätsausstattung der europäischen Banken wurden von Politik und Aufsicht
wiederholt bestätigt", so Tolckmitt. Dennoch drohten durch Basel III bis 2032
deutliche Mehrbelastungen beim Eigenkapital von bis zu 20 %, in Einzelfällen
auch noch höher - bemerkenswerterweise gerade in eher risikoarmen
Geschäftsfeldern.
"Der Output-Floor muss auf seinem Ursprungsniveau von 50 % eingefroren werden."
Jens Tolckmitt
Er stellte klar: "Die Pfandbriefbanken fordern kein grundsätzliches Abrücken von
Basel III, wohl aber gezielte Anpassungen." Denn ein anhaltendes Hochlaufen der
Eigenkapital-Anforderungen über weitere sechs Jahre wie vorgesehen sei
kontraproduktiv. Besonders im Fokus steht für den vdp die Untergrenze für die
Eigenkapitalanforderungen an Banken: "Der Output-Floor muss auf seinem
Ursprungsniveau von 50 % eingefroren werden, um weitere unsachgemäße
Kapitalbelastungen zu vermeiden." Zudem machen sich die Pfandbriefbanken dafür
stark, dass nachweislich sichere Wohnimmobilienkredite dauerhaft privilegiert
und Projektentwicklungen, die sogenannten ADC-Finanzierungen, die zum Beispiel
den Wohnungsneubau und die energetische Sanierung finanzieren, nicht mit
prohibitiv hohen Risikogewichten belastet werden.
Diese punktuellen Anpassungen am Basel III-Regelwerk würden die
Leistungsfähigkeit der Banken erhöhen und so dringend benötigte Investitionen in
den Wohnungsbau, in den Klimaschutz und in die Infrastruktur erleichtern, merkte
Tolckmitt an. Er regte einen pragmatischeren Regulierungsansatz nach US-Vorbild
an: sach- und risikogerecht und die Leistungsfähigkeit von Banken
berücksichtigend. Ansonsten sei zu befürchten, dass Bankgeschäft noch mehr als
bisher in weniger regulierte Bereiche abwandere - eine Entwicklung, die nach
nunmehr 17 Jahren einseitiger Dauerregulierung zunehmend auch den Aufsehern
auffalle und mit wachsender Besorgnis beobachtet werde.
Sustainable-Finance-Regulierung: Es mangelt weiter an Praxistauglichkeit
Die Pfandbriefbanken erkennen an, dass die EU-Kommission ihrer Ankündigung, die
europäische Sustainable-Finance-Regulierung entschlacken zu wollen, Taten folgen
ließ. Die beschlossene Vereinfachung der Offenlegung sei ein wichtiger erster
Schritt gewesen, bekräftigte Tolckmitt. Doch Inkonsistenz zwischen den
Berichtspflichten der Realwirtschaft und der Bankenregulierung führe zu
Datenlücken. Um Investitionen - insbesondere in den Gebäudebestand - nicht
auszubremsen, müssten die Kriterien zur Einstufung "grüner" Gebäude noch
deutlich praxistauglicher werden.
"Die Anwendbarkeit der Taxonomie-Kriterien in der Praxis muss sich spürbar
verbessern."
Jens Tolckmitt
Mit Blick auf die kürzlich erfolgte Konsultation zur EU-Taxonomie kritisierte
er, dass das Ziel einer breiteren Anwendung und höheren Marktakzeptanz dieses
Rahmenwerks in der Immobilienfinanzierung weiterhin verfehlt werde. Als Gründe
führte er u. a. an, dass in der Taxonomie Datenverfügbarkeiten und Prozesse in
der Kreditwirtschaft nicht berücksichtigt würden.
Er forderte gezielte Nachjustierungen bei den Kriterien: "Die Anwendbarkeit der
Taxonomie in der Praxis muss sich spürbar verbessern." Eine zentrale
Voraussetzung sei dabei, die in der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) vorgesehene
Umsetzungsfrist für Neubau-Standards (bis 2030) einzuhalten und nicht auf 2027
vorzuziehen. Regulierung und Prüfpflichten sollten stärker an den Prinzipien von
Wesentlichkeit und Proportionalität ausgerichtet werden. Aus Sicht der
Pfandbriefbanken ist es außerdem entscheidend, dass die Taxonomie-Prüfung
einmalig zum Zeitpunkt der Kreditvergabe auf Basis dann vorhandener Dokumente
wie Energieausweis oder Renovierungspass erfolgen kann.
- Entwicklungen am Pfandbriefmarkt
Pfandbrief-Umlauf steigt auf 410,9 Mrd. Euro
Der Pfandbriefmarkt präsentierte sich 2025 abermals robust und diente den
vdp-Mitgliedsinstituten als stets nutzbare Refinanzierungsquelle. Der
Pfandbrief-Umlauf erhöhte sich im Berichtsjahr um 11,4 Mrd. Euro bzw. 2,9 % auf
410,9 Mrd. Euro. Dabei kletterte der Umlauf der Hypothekenpfandbriefe erstmals
über die Schwelle von 300 Mrd. Euro (304,1 Mrd. Euro nach 298,4 Mrd. Euro im
Jahr 2024). Auch der Umlauf Öffentlicher Pfandbriefe legte zu: um 5,6 % auf
106,8 Mrd. Euro.
Der Pfandbrief-Absatz nahm 2025 von 57,3 auf 66,8 Mrd. Euro zu, ein Plus von
16,6 %. Zu diesem Anstieg trugen sowohl Hypotheken- als auch Öffentliche
Pfandbriefe bei, deren Absatz um 10,1 % bzw. 35,1 % stieg. Mit einem
Emissionsvolumen von 31 Mrd. Euro erzielten Benchmark-Pfandbriefe (mit Volumina
von mindestens 500 Mio. Euro) ihr drittbestes Absatz-Ergebnis in den vergangenen
zehn Jahren.
Nachhaltige Emissionen: Mangel an geeigneten Deckungsmassen
Die Entwicklung nachhaltiger Pfandbriefe verlief divergent: Während deren
Emissionsvolumen von 7,1 auf 4,7 Mrd. Euro zurückging, stieg deren Umlauf von
30,5 auf 33,0 Mrd. Euro. Das Interesse unserer Mitgliedsinstitute, nachhaltige
Pfandbriefe zu emittieren, sei weiterhin stark ausgeprägt. Es mangele jedoch an
Deckungsmassen, die die hohen Ansprüche an die Emission Grüner und Sozialer
Pfandbriefe erfüllten, sagte Bergmann.
"Mit einer Ausweitung der Beleihungsgrenze auf 80 % könnte der Pfandbrief sein
Potenzial für Wohnungsbau und -erwerb noch besser entfalten."
Gero Bergmann
"Der Pfandbrief stellt seine traditionelle Krisen-Resilienz unverändert unter
Beweis", betonte Bergmann. Das Produkt habe seine Rolle als Stabilitätsanker für
die Pfandbriefbanken und die Immobilienfinanzierung erneut eindrucksvoll
unterstrichen. Abschließend kündigte er an, dass sich der vdp bei der
anstehenden Novellierung des Pfandbriefgesetzes dafür einsetzen werde, die
Beleihungsgrenze für Wohnimmobilien-Kredite auf 80 % auszuweiten - so wie es in
vielen anderen europäischen Staaten schon längst Realität sei. Damit würde der
Pfandbrief sein Potenzial für Wohnungsbau und Wohnungserwerb noch besser
entfalten können, bekräftigte er. "Unser Ziel ist es, mittels der Novelle den
Pfandbrief generell noch sicherer und attraktiver zu machen, die
Wettbewerbsfähigkeit deutscher Emittenten zu stärken und gleichzeitig das
Potenzial für die Wohnraumfinanzierung zu verbessern."
Mit der Entwicklung auf dem Pfandbriefmarkt zu Beginn des Jahres 2026 zeigte
sich Bergmann zufrieden, auch wenn das hohe Emissionsniveau des Vorjahres nicht
erreicht werden konnte. Mit 20,8 Mrd. Euro lag das Volumen der von
vdp-Mitgliedsinstituten in den ersten drei Monaten emittierten Pfandbriefe 11 %
unter dem Volumen des außergewöhnlich emissionsstarken Vorjahreszeitraums.
- Mitgliederentwicklung im Verband
Dem vdp gehören wie im Vorjahr 52 Mitgliedsunternehmen an, die insgesamt einen
Marktanteil von knapp 96 % am gesamten Pfandbriefumlauf auf sich vereinen. Eine
Übersicht über die Mitgliedsinstitute ist hier zu finden:
https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/verband/mitgliedschaft/mitglieder.html
Über den Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp)
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ist einer der fünf Spitzenverbände
der Deutschen Kreditwirtschaft. Er repräsentiert die bedeutendsten
Kreditinstitute für die Wohn- und Gewerbeimmobilienfinanzierung sowie für die
Kommunal- und Staatsfinanzierung. Der vdp setzt sich dafür ein, dass der
Pfandbrief weiterhin erfolgreich bleibt, und vertritt die pfandbriefspezifischen
Interessen seiner Mitgliedsinstitute gegenüber Gesetzgebern, Aufsicht und
Märkten auf nationaler und internationaler Ebene.
Pressekontakt:
Carsten Dickhut
T +49 30 20915-320
E mailto:dickhut@pfandbrief.de
Horst Bertram
T +49 30 20915-380
E mailto:bertram@pfandbrief.de
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