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Gemeinsame Studie von Colliers und ESPG: Deutscher Life-Science-Immobilienmarkt tritt in neue, selektivere Marktphase ein
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Gemeinsame Studie von Colliers und ESPG: Deutscher
Life-Science-Immobilienmarkt tritt in neue, selektivere Marktphase ein
16.07.2026 / 08:30 CET/CEST
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Gemeinsame Studie von Colliers und ESPG: Deutscher
Life-Science-Immobilienmarkt tritt in neue, selektivere Marktphase ein
* Der deutsche Life-Science-Immobilienmarkt ist in eine neue, deutlich
selektivere Marktphase eingetreten
* Die Nachfrage nach modernen Labor- und Forschungsflächen bleibt hoch;
für die weitere Entwicklung des Segments gewinnen standardisierte
Prozesse, verlässliche Rahmenbedingungen und zusätzliche geeignete
Flächen weiter an Bedeutung
* Künstliche Intelligenz verändert Forschungsprozesse und
Flächenanforderungen, wird das physische Labor jedoch nicht ersetzen
* Der US-Markt zeigt nach einer Phase starker Flächenausweitung und
Überhitzung erste Erholungstendenzen; daraus lassen sich wichtige
Rückschlüsse für die Einordnung der deutschen Marktentwicklung ziehen
Köln, 16. Juli 2026 - Die European Science Park Group (ESPG), ein auf
Wissenschaftsparks spezialisiertes Immobilienunternehmen, und die
Immobilienberatung Colliers Deutschland haben gemeinsam die Marktstudie "Der
Life Science-Immobilienmarkt in einer neuen Marktphase" veröffentlicht. Die
Untersuchung knüpft an das 2023 gemeinsam veröffentlichte White Paper zum
deutschen Life-Science-Immobilienmarkt an und führt die Analyse des Segments
unter veränderten Marktbedingungen fort. Die gemeinsame Studie verbindet die
Markt- und Transaktionsanalyse von Colliers mit der Standort-, Cluster- und
Betreiberperspektive von ESPG auf den deutschen und internationalen
Life-Science-Immobilienmarkt. Die der Studie zugrunde liegenden Interviews
wurden dabei von ESPG initiiert, begleitet und über das eigene
Branchennetzwerk vermittelt. Die Analyse zeigt: Der deutsche
Life-Science-Immobilienmarkt ist nach der außergewöhnlichen Dynamik der
Pandemiejahre in eine reifere und deutlich selektivere Marktphase
eingetreten. Die strukturelle Nachfrage nach spezialisierten Labor- und
Forschungsflächen bleibt hoch.
Transaktionsvolumen zieht wieder an
Seit 2022 wurde der deutsche Life-Science-Immobilienmarkt stärker von
veränderten Kapitalmarkt- und Finanzierungsbedingungen geprägt. Das
gestiegene Zinsniveau und restriktivere Bedingungen für
Venture-Capital-finanzierte Biotech- und Medtech-Unternehmen bremsten das
Transaktionsgeschehen und führten zu einem veränderten Risikoprofil: Während
in den Jahren 2020 bis 2024 Core-plus-Strategien sowie Projektentwicklungen
das Marktbild prägten - ihr Anteil lag zeitweise bei über 80 Prozent des
Transaktionsvolumens -, rückt seit 2025 qualitativ hochwertige Core-Produkte
in etablierten Clustern in den Vordergrund und bilden 2026 mit einem Anteil
von rund 83 Prozent die tragende Säule des Marktvolumens.
Im ersten Halbjahr 2026 wurden Life-Science-Immobilien im Umfang von rund
112 Mio. Euro gehandelt und damit bereits nahezu das Niveau des Gesamtjahres
2025 erreicht. Dies entspricht zwar einer spürbaren Belebung gegenüber dem
Vorjahr; insgesamt liegt das Transaktionsniveau seit dem Ende der
Corona-Sonderkonjunktur im Jahr 2022 jedoch deutlich niedriger. Investoren
konzentrieren sich dabei verstärkt auf hochwertige Core-Produkte in
etablierten Life-Science-Clustern. Für die Positionierung im internationalen
Wettbewerb spielen insbesondere die Standorte München, Berlin sowie die
Regionen Rhein-Neckar und Rhein-Main eine zentrale Rolle. Ihre eigentliche
Stärke entfaltet sich dabei weniger auf gesamtstädtischer Ebene als vielmehr
in klar abgegrenzten Microclustern.
Neue Dynamiken: KI und spezialisierte Dienstleister verändern die
Flächenstruktur
Neben der konjunkturellen Lage prägen zunehmend auch technologische
Entwicklungen die Anforderungen an Forschungsimmobilien. Die wachsende
Bedeutung KI-basierter Methoden in der Grundlagenforschung - im Report unter
dem Begriff "TechBio" beschrieben - führt dazu, dass ein erheblicher Teil
der wissenschaftlichen Wertschöpfung digital stattfindet, bevor die
Ergebnisse im physischen Labor validiert werden. Laborflächen bleiben damit
unverzichtbar. Ihr Profil verschiebt sich jedoch moderat in Richtung einer
stärkeren Verzahnung von Nasschemie und IT-naher Nutzung. Parallel dazu
gewinnen spezialisierte Auftragsforschungsorganisationen, sogenannte
Contract Research Organisations (kurz CROs) an Bedeutung: Sie übernehmen
standardisierbare Prozessschritte wie die präklinische Forschung und
ergänzen die unternehmensinterne Infrastruktur, ohne sie zu ersetzen.
Insgesamt lässt diese Entwicklung eine wachsende Vielfalt an
Immobilienkonzepten und Betriebsmodellen erwarten.
"Life Science-Immobilien werden trotz ihrer Eigenständigkeit noch zu oft
nach Maßstäben des Büromarktes betrachtet. Dabei positionieren sie sich als
eigenständige Nutzungsart innerhalb des Immobilienmarktes, die attraktive
Investmentchancen sowohl für spezialisierte Investoren als auch für Anleger
auf der Suche nach neuen Wachstums- und Diversifizierungsmöglichkeiten
bieten", sagt Dr. Ralf Nöcker, Vorstand der ESPG AG.
Resilientes Segment mit stabilen Cashflows
Die Studie hebt das differenzierte Risiko-Rendite-Profil von
Life-Science-Immobilien hervor. Hohe nutzerseitige Investitionen in
technisches Equipment - die häufig die immobilienbezogenen Aufwendungen
übersteigen - schaffen eine ausgeprägte Standortbindung und begünstigen
langfristige Mietvertragslaufzeiten. In Verbindung mit einer im Vergleich
zum Büromarkt deutlich geringeren Leerstandsanfälligkeit - physische
Forschungs- und Produktionsprozesse sind nicht ins Home Office verlagerbar -
resultiert daraus eine hohe Planungssicherheit für Eigentümer. Mit der
anziehenden Transaktionsdynamik gewinnt der Markt spürbar an Liquidität.
Gleichzeitig bleibt das Segment im Vergleich zu klassischen Nutzungsarten
spezialisiert und bietet renditeorientierten Investoren attraktive
Opportunitäten.
Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight Colliers Germany:
"Hohe technische Anforderungen, fehlende Standards und eine begrenzte
Markttransparenz erschweren vielen Investoren den Marktzugang. Gleichzeitig
eröffnen sich dadurch attraktive Chancen für Akteure, die die Besonderheiten
dieser Nutzungsart verstehen und sich gezielt im Markt positionieren."
Life Science-Cluster, strukturelle Hürden und der internationale Vergleich
Die Studie vergleicht die führenden deutschen Life-Science-Cluster - München
(Martinsried), Heidelberg (Neuenheimer Feld), Berlin (Adlershof) und Mainz -
entlang zentraler Kriterien wie Forschungsstärke, Kapitalzugang,
Startup-Dichte und strategischer Steuerung. Dabei zeigt sich: Erfolgreiche
Cluster entstehen dort, wo wissenschaftliche Exzellenz, unternehmerische
Dynamik und funktionierende Netzwerke eng zusammenwirken. Für die weitere
Professionalisierung des Segments gewinnen standardisierte Planungs- und
Bewertungsansätze sowie effiziente Genehmigungsprozesse an Bedeutung.
Im internationalen Vergleich zeigt sich zudem: Der US-Markt ist mit seinen
großen Clustern und seiner hohen Flächendynamik zwar ein wichtiger
Referenzpunkt, seine Entwicklung ist jedoch nur eingeschränkt auf
Deutschland und Europa übertragbar. Nach einer Phase, in der in den USA rund
30 Prozent zusätzliche Kapazitäten geschaffen wurden, bildete sich dort
zwischenzeitlich eine Marktblase aus. Die inzwischen einsetzende Erholung
zeigt jedoch, dass auch diese Märkte in eine neue Balance finden. Vor diesem
Hintergrund spricht vieles für den ausgewogenen Entwicklungspfad des
deutschen Marktes.
Der vollständige Report "Der Life Science-Immobilienmarkt in einer neuen
Marktphase - Stabil, aber selektiver" steht unter der nachfolgenden URL zum
Download bereit:
https://espg.space/wp-content/uploads/2026/07/ESPG_Colliers_Life-Science-Report_2026.pdf
Über ESPG
Die European Science Park Group (ESPG) ist ein auf Science Parks
spezialisiertes Immobilienunternehmen. Der Fokus der Gesellschaft liegt auf
dem Aufbau von Wissenschaftsparks, überwiegend geprägt von Mietern aus
Zukunftsbranchen wie Biowissenschaften, grüne Technologien oder digitale
Transformation, die von der Nähe zueinander und der direkten Nachbarschaft
zu Universitäten, Kliniken oder Forschungsstandorten profitieren. Das
Portfolio der ESPG umfasst bereits europaweit 16 Wissenschaftsparks mit
einer Gesamtfläche von 126.000 Quadratmetern. Die Standorte sind in der
Regel außerhalb der Metropolen angesiedelt, in Gebieten, die als
Wissenschaftscluster gelten oder eine hohe Konzentration innovativer
Unternehmen aufweisen.
Pressekontakt
ESPG AG
Jan Hutterer
T +49 40 60 91 86 83
M +49 172 3462831
espg@kirchhoff.de
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