EQS-News: Basler Immobilienkompass 2023:«Betongold» verliert etwas von seinem Glanz (deutsch)
Basler Immobilienkompass 2023:«Betongold» verliert etwas von seinem Glanz
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Basler Kantonalbank / Schlagwort(e): Sonstiges
Basler Immobilienkompass 2023: «Betongold» verliert etwas von seinem Glanz
20.04.2023 / 11:00 CET/CEST
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Mit der Zinswende und einem relativ hohen Leerstand bei
Gewerbeliegenschaften haben Immobilien gegenüber anderen Anlageformen an
Attraktivität eingebüsst. Aufgrund ihrer Wertstabilität und den steigenden
Mieten bleiben sie in Basel aber nach wie vor eine rentable
Anlagemöglichkeit.
Die Basler Kantonalbank (BKB) publiziert heute zum fünften Mal in
Zusammenarbeit mit IAZI AG den Basler Immobilienkompass. Er schafft
Orientierung über verschiedene Aspekte in Bezug auf die Renditeimmobilien.
Renditen weiter gesunken, aber Trendwende in Sicht
Die Gesamtperformance, die sich aus dem Wertzuwachs und dem Netto-Cashflow
(NCF) ergibt, lag 2022 in Basel-Stadt bei allen Liegenschaftskategorien
tiefer als im Vorjahr. Besonders deutlich war der Rückgang bei
Wohnimmobilien (um -2 % auf 5,9 %), wo der Wertzuwachs mit +3,1 % einen
geringeren Renditebeitrag geleistet hat als 2021 (+5.1 %). Am tiefsten war
die Performance bei Büro-/Gewerbeliegenschaften mit 2,9 % (-0,9 % gegenüber
dem Vorjahr). Damit haben die Immobilienanlagen gegenüber anderen
wertbeständigen Anlageformen, wie z.B. Bundesobligationen, an Attraktivität
eingebüsst.
Aufgrund der relativ geringen Leerstände bei Wohn- und Büroflächen und der
robusten Nachfrage ist allerdings davon auszugehen, dass die Angebotsmieten
weiter steigen werden. Weil mit dem allgemeinen Zinsanstieg eine Anhebung
des hypothekarischen Referenzzinssatzes als sicher gilt, werden auch bei
Bestandsmieten Mietzinsanpassungen möglich sein. Beides wird sich positiv
auf die Rendite auswirken.
Mieten gleichen sich immer mehr an
In Basel sind die Angebotsmieten für Wohnobjekte aufgrund der Zuwanderung
und der generellen Wohnungsknappheit in den letzten 5 Jahren um rund 5 %
gestiegen, wobei die Preiserhöhungen vor allem in Kleinbasel und im Iselin
Quartier deutlich waren (Zunahme um 6 bis 8 %). Mieterhöhungen von über 12 %
wurden u.a. in Bettingen verzeichnet, das damit gleich teuer geworden ist
wie Riehen. Aufgrund der hohen Mietpreise in der Stadt bzw. der
Wohnungsknappheit sind in den letzten 5 Jahren aber auch in vielen
peripheren Gemeinden die Mieten um über 10 % angestiegen. Durch einen Umzug
von der Stadt aufs Land lässt sich jedoch noch immer eine Mietzinsersparnis
von rund 30 % erzielen.
Familienwohnungen in Basel trotz Bauboom knapp
Im Kanton Basel-Stadt wurde 2022 erneut viel gebaut. Dies vor allem in St.
Alban/Breite (+242 Wohneinheiten), in Riehen (+221) und in St. Johann
(+144). Rund 50 % der 902 neuen Wohneinheiten wurden von Versicherungen,
Banken, Pensionskassen oder Stiftungen erstellt; je rund 10 % durch
Wohnbaugenossenschaften bzw. die öffentliche Hand. Wohnungsknappheit besteht
in Basel aber weiterhin: Der Leerstand hat sich innert Jahresfrist nur
leicht erhöht von 1,1 % auf 1,2 %. Dabei ist es insbesondere für Familien
schwer, eine Wohnung in Basel zu finden: Der Leerstand bei Wohnungen mit
vier und mehr Zimmern liegt bei unter 0,5 %.
Bewilligte Projekte: Peripherie im Fokus
Ein Blick auf die bewilligten Bauprojekte (2020 bis 2022) zeigt, dass das
Wohnungsangebot in Basel-Stadt auch in der Zukunft mit der steigenden
Nachfrage kaum mithalten kann. Aufgrund des knappen Baulandes wird auch in
den kommenden Jahren primär im östlichen Umland der Region gebaut werden. In
Basel-Stadt liegt die Bewilligungsquote (bewilligte Einheiten in % des
Bestandes) bei unter 0,3 %. Etwas günstiger sieht es aus im Birseck, wo
insbesondere in Münchenstein (+3,8 %), Reinach (+5,8 %) und Aesch (+7,6 %)
viele Bauvorhaben in der Pipeline sind.
Die Stadt heizt immer mehr auf
Viele Vorzüge machen Basel als Wohnort attraktiv. Dennoch ist es heute schon
im Sommer in manchen Quartieren sehr heiss. Vor allem in der Altstadt, im
St. Johann, im Gundeli und auch im Kleinbasel liegt an Sommertagen die
gefühlte Temperatur zum Teil bei deutlich über 40 Grad. Gemäss einer
Modellrechnung des Kantons werden sich wegen der Klimaerwärmung bis 2030
über 50 % des Stadtgebietes im Sommer auf über 40 Grad aufheizen. Damit
ergeben sich für Immobilieninvestoren zusätzliche Herausforderungen in Bezug
auf die Schaffung von Grünflächen. Ob, wo und wann sich die Wärmebelastung
auf die Mieten auswirken wird, bleibt abzuwarten.
Ausblick: Immobilien-Direktanlagen bleiben attraktiv
Dank der Zuwanderung und dem Beschäftigungswachstum bleiben die Mieterträge
für Wohnungen und Büroflächen in Basel hoch bzw. werden weiter ansteigen.
Dennoch haben andere Investitionsmöglichkeiten wegen den steigenden Zinsen
wieder an Attraktivität gewonnen, und der Renditevorteil von Immobilien ist
etwas gesunken. Bei der Wertentwicklung der Immobilien gewinnen die Lage und
der Zustand als Bewertungskriterien weiter an Bedeutung. Sie ist aber auch
abhängig vom konjunkturellen und geopolitischen Umfeld. Aktuell gibt es
einige Anzeichen für eine Abkühlung, welche die Zinswende stoppen und die
relative Attraktivität von Immobilieninvestitionen wieder erhöhen könnten.
Medienmitteilung (PDF)
Factsheet Immobilienkompass (PDF)
Webseite Immobilienkompass 2023 (Link)
Infografik Gesamtperformance (JPG)
Infografik Angebotsmieten (JPG)
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Infografik Baubewilligungen (JPG)
Infografik Ausblick (JPG)
Für weitere Auskünfte
Christine Gueniat
Fachspezialistin Kommunikation
Basler Kantonalbank, CEO Office
Telefon 061 266 23 27
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