EQS-News: InCity Immobilien AG: INCITY LIEGT MIT HGB-KONZERNVERLUST VON EUR 2,9 MIO. FÜR 2022 IM PLAN - WEITER HOHE STILLE RESERVEN IM PORTFOLIO (deutsch)
InCity Immobilien AG: INCITY LIEGT MIT HGB-KONZERNVERLUST VON EUR 2,9 MIO. FÜR 2022 IM PLAN - WEITER HOHE STILLE RESERVEN IM PORTFOLIO
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EQS-News: InCity Immobilien AG / Schlagwort(e): Jahresbericht
InCity Immobilien AG: INCITY LIEGT MIT HGB-KONZERNVERLUST VON EUR 2,9 MIO.
FÜR 2022 IM PLAN - WEITER HOHE STILLE RESERVEN IM PORTFOLIO
27.04.2023 / 08:26 CET/CEST
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INCITY LIEGT MIT HGB-KONZERNVERLUST VON EUR 2,9 MIO. FÜR 2022 IM PLAN -
WEITER HOHE STILLE RESERVEN IM PORTFOLIO
* Jahresergebnis im Konzern bei EUR -2,9 Mio., im Einzelabschluss bei EUR
-1,9 Mio.
* Einzelabschluss maßgeblich durch nicht liquiditätswirksame
außerordentliche Abschreibung bei einer Objektgesellschaft geprägt
* Hohe Eigenkapitalquote und niedriger Loan-to-Value belegen finanzielle
Stabilität
* Stabile Entwicklung der Mieterträge im Bestandsportfolio
* Net Asset Value (NAV) liegt zum 31. Dezember 2022 bei EUR 1,66 je Aktie
* Portfolio der Bestandsimmobilien erweist sich im Gesamten weiterhin als
sehr wertstabil mit Marktwerten - weit überwiegend - signifikant über
Buchwerten
* Positive Gesamteinschätzung des Geschäftsverlaufs und der
wirtschaftlichen Lage
Schönefeld, 27. April 2022 - Der heute veröffentlichte Geschäftsbericht der
InCity Immobilien AG ("InCity AG") weist für das Geschäftsjahr 2022 auf
Konzernebene einen Jahresfehlbetrag (HGB) von EUR 2,9 Mio. aus; auf
Einzelabschlussebene belief sich der Jahresfehlbetrag auf EUR 1,9 Mio. Damit
entsprechen die finalen Ergebnisse den am 28. März 2023 veröffentlichten
vorläufigen Zahlen. Der Rückgang der Ergebnisse im Vergleich zum
vorangegangenen Geschäftsjahr (2021: EUR 1,0 Mio. im Konzern beziehungsweise
EUR 2,1 Mio. im Einzelabschluss) ist vor allem durch Einmaleffekte bedingt,
da im Vorjahr ein signifikanter positiver Ergebniseffekt (im Wesentlichen
Verkauf der Bestandsimmobilie "Werftstraße 3" im Wege eines Share-Deals)
angefallen war. Im Einzelabschluss der InCity AG für 2022 spiegelt sich
zudem aufgrund eines bestehenden Gewinnabführungsvertrages mit der
InCity-Tochtergesellschaft IC Objekt8 Frankfurt GmbH eine nicht
liquiditätswirksame außerordentliche Abschreibung auf die von dieser
Gesellschaft gehaltene Bestandsimmobilie "Stiftstraße 18/20" in Frankfurt am
Main in Höhe von rund EUR 1,8 Mio. wider. "Auf Konzernebene entsprach das
Ergebnis unseren Planungen, das Ergebnis des Einzelabschlusses dagegen lag -
unter Beachtung von weiteren sich maßgeblich gegenseitig aufhebenden
Einmaleffekten - insbesondere infolge der außerordentlichen nicht
liquiditätswirksamen Abschreibung auf die Bestandsimmobilie der IC Objekt8
Frankfurt GmbH ("Stiftstraße 18/20") unterhalb der Prognose. Mit Ausnahme
dieses Objektes liegen die Marktwerte aller anderen Bestandsimmobilien der
InCity jedoch weiterhin - zum überwiegenden Teil deutlich - über deren
HGB-Buchwerten, obwohl im Wesentlichen die Veränderungen der
Kapitalisierungszinssätze erstmals seit mehreren Jahren zu einer Reduzierung
von Marktwerten der Bestandsimmobilien geführt haben. Letzteres war
angesichts der allgemeinen Marktentwicklung zu erwarten, und die weiterhin
hohen stillen Reserven unseres Bestandsportfolios sind gerade vor diesem
Hintergrund ein Indikator für die Qualität unserer Immobilien, ebenso wie
die stabile Entwicklung der Erträge aus der Vermietung der
Bestandsimmobilien", sagt Finanzvorstand Helge H. Hehl.
Zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2022 umfasste das
Bestandsimmobilienportfolio des InCity Konzerns insgesamt sieben Objekte,
darunter fünf Wohn- und Geschäftshäuser sowie zwei Büroimmobilien in Berlin
und Frankfurt am Main. Somit blieb die Zahl der von InCity gehaltenen
Bestandsimmobilien im Geschäftsjahr 2022 konstant. Der HGB-Buchwert des
Bestandsportfolios belief sich zum 31. Dezember 2022 auf rund EUR 149 Mio.
(31. Dezember 2021: rund EUR 152 Mio.); der Rückgang erklärt sich dabei
durch die nach HGB jährlich vorzunehmenden Regel-Abschreibungen sowie durch
die bereits erwähnte außerordentliche nicht liquiditätswirksame Abschreibung
auf eine Bestandsimmobilie. Es waren im abgelaufenen Geschäftsjahr weder
Abgänge noch Zugänge von Bestandsimmobilien zu verzeichnen.
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2022 im Konzern Umsatzerlöse in Höhe von
rund EUR 7,7 Mio. (Vorjahr: rund EUR 7,5 Mio.) erzielt, die zum weitaus
überwiegenden Teil aus Erträgen aus der Vermietung der Bestandsimmobilien
stammen. Diese beliefen sich auf rund EUR 6,9 Mio., nachdem sie im Vorjahr
bei rund EUR 6,7 Mio. gelegen hatten.
Neben dem aktiven Management seines Bestandsimmobilienportfolios hat der
InCity-Konzern die in 2021 wieder aufgenommenen eigenen
Projektentwicklungstätigkeiten, für welche die IC Bau GmbH als 100%ige
Tochtergesellschaft der InCity AG im Jahr 2021 neu gegründet worden war, im
Berichtsjahr planmäßig weitergeführt. Den Schwerpunkt der
Projektentwicklungstätigkeiten bildet weiterhin die Realisierung einer neu
zu errichtenden Büroimmobilie in Schönefeld in unmittelbarer Nähe zum
Hauptstadtflughafen BER, wofür die IC Bau GmbH im Juli 2021 von einem
Dritten als Generalübernehmer mandatiert worden war. Darüber hinaus hat
InCity 2022 auf Konzernebene im Rahmen des Ende 2016 von einer
Tochtergesellschaft der InCity AG mit der Luxemburger Gesellschaft Aereo
Gate Properties S.A. (vormals: Lilienthalpark-Flughafen Berlin Fund SCS)
geschlossenen Vertrages zur Asset-Advisory und zu damit zusammenhängenden
Tätigkeiten - ebenso wie bereits im Vorjahr - Umsatzerlöse in Höhe von rund
EUR 0,8 Mio. erzielt.
Das EBITDA des InCity-Konzerns belief sich im Geschäftsjahr 2022 auf rund
EUR 2,6 Mio. Dabei erklärt sich der Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert von
rund EUR 5,5 Mio. im Wesentlichen dadurch, dass im Vorjahr ein positiver
Ergebnisbeitrag (EUR 3,6 Mio., inklusive Endkonsolidierungseffekt) aus dem
Verkauf von 100 % der Geschäftsanteile an der die Bestandsimmobilie
"Werftstraße 3" in Berlin haltenden Objektgesellschaft angefallen war, dem
im Berichtsjahr kein erneuter Ergebnisbeitrag aus dem Verkauf einer
Bestandsimmobilie gegenüberstand. Dieser Effekt konnte teilweise, aber nicht
vollständig, durch operative Mehr-Erträge der Bestandsimmobilien (EUR +0,5
Mio.), geringere Einmal- bzw. Sondereffekte in den sonstigen betrieblichen
Aufwendungen (EUR +0,1 Mio.) sowie periodenfremde Erträge (EUR 0,1 Mio.)
kompensiert werden. Für den Rückgang des Konzernergebnisses war neben dem
Rückgang des EBITDA im Vorjahresvergleich die außerplanmäßige, nicht
liquiditätswirksame Abschreibung auf die Bestandsimmobilie "Stiftstraße
18/20" in Frankfurt am Main in Höhe von rund EUR 1,8 Mio. maßgeblich, die im
Berichtsjahr aufgrund der Marktbewertung durch einen externen Dritten zum
Stichtag 31. Dezember 2022 notwendig geworden war. Teilweise konnte dieser
negative Ergebniseffekt unterhalb des operativen Ergebnisses (EBITDA) durch
keine im Berichtsjahr angefallenen Abschreibungen auf Finanzanlagen
(Vorjahr: EUR 0,6 Mio.) sowie im Vorjahresvergleich geringere
Zinsaufwendungen saldiert mit Zinserträgen (insgesamt: EUR 0,2 Mio.)
kompensiert werden.
Ungeachtet der zunehmenden Herausforderungen durch das von steigender
Inflation, höheren Zinsen und wirtschaftlichen Verwerfungen infolge des
Krieges in der Ukraine geprägten Marktumfeldes hat sich das
Bestandsportfolio des InCity Konzerns auch im Jahr 2022 weiterhin als
resilient erwiesen und stabile Erträge generiert. So konnte in nahezu
sämtlichen Bestandsobjekten die sehr gute Vermietungssituation weiter
erhalten werden, und die Zahlungsquote lag weiterhin bei nahezu 100 %. Eine
leichte temporäre Erhöhung des Leerstandes gegenüber dem Vorjahr ergab sich
vor allem aus dem erwarteten Auslaufen eines Mietvertrages mit einem
Bestandsmieter im Objekt "Stiftstraße 18/20" in Frankfurt Ende Juli 2022.
Bei den noch auszubauenden Penthouse- und Wohneinheiten in den Berliner
Objekten "Jägerstraße 34/35" sowie den im Umbau befindlichen drei Wohnungen
am "Leipziger Platz 8", strebt die InCity AG die Fertigstellung eines Teils
dieser Wohneinheiten für Mitte 2023 sowie der weiteren Einheiten in 2024 an.
Weiterhin hohe Eigenkapitalquote und niedriger LTV belegen finanzielle
Solidität
Die Eigenkapitalquote der InCity Immobilien AG lag zum Bilanzstichtag am 31.
Dezember 2022 bei 89,6 % (31. Dezember 2021: 91,3 %). Im Konzern lag die
Eigenkapitalquote zum Bilanzstichtag bei 45,9 % (31. Dezember 2021: 50,1 %)
und somit weiterhin auf einem hohen Niveau. Der Rückgang der
Eigenkapitalquote im Konzern im Vergleich zum Vorjahr ist maßgeblich auf den
im Berichtsjahr erzielten Konzernjahresjahresfehlbetrag in Verbindung mit
der Bilanzverlängerung aufgrund des Baufortschritts der neu zu errichtenden
Büroimmobilie in Schönefeld zurückzuführen.
Der LTV (Loan-to-Value) liegt zum 31. Dezember 2022 bei 29,7 % (31. Dezember
2021: 27,8 %) und liegt damit weiterhin im Branchenvergleich auf einem
niedrigen Niveau. Beim LTV werden die Nettofinanzverbindlichkeiten des
Konzerns zum Bilanzstichtag den Marktwerten der Immobilien
gegenübergestellt.
Stille Reserven bleiben auf einem hohen Niveau
Der innere Wert ("Net Asset Value", kurz: "NAV") der Aktie der InCity AG lag
zum 31. Dezember 2022 bei EUR 1,66 je Aktie (31. Dezember 2021: EUR 1,88 je
Aktie). In der Verringerung des NAV spiegelt sich insbesondere die
Entwicklung des Marktwertes des Bestandsimmobilienportfolios wider. Im
Rahmen der durch einen externen Dritten durchgeführten Bewertung zum 31.
Dezember 2022 wurde dieser mit EUR 207,0 Mio. ermittelt (31. Dezember 2022:
EUR 227,2 Mio.). Dieser Rückgang ist im Wesentlichen auf einen Anstieg der
verwendeten Kapitalisierungszinssätze (beziehungsweise den Rückgang der
verwendeten Vervielfältiger auf die erzielbaren Marktmieten der
Bestandsimmobilien) zurückzuführen. Lediglich für die "Stiftstraße 18/20" in
Frankfurt am Main wurde eine - oben bereits beschriebene - außerordentliche,
nicht liquiditätswirksame Abschreibung in der HGB-Rechnungslegung notwendig,
da hier der aktuell ermittelte Marktwert unter dem HGB-Buchwert
(fortgeführte Anschaffungskosten: Anschaffungskosten vermindert um die
planmäßige Regelabschreibung gemäß der Nutzungsdauer) liegt. Für die sechs
weiteren Bestandsimmobilien liegen die zum Stichtag ermittelten Marktwerte
weiterhin - zum überwiegenden Teil signifikant - über den fortgeführten
Anschaffungskosten.
Mit Blick auf das HGB-Ergebnis des Konzerns ist weiterhin darauf
hinzuweisen, dass planmäßige Abschreibungen ergebnismindernd einfließen. Die
Differenz zwischen Marktwert und Buchwert - die sogenannten stillen Reserven
- betragen zum 31. Dezember 2022 rund EUR 58,3 Mio. (31. Dezember 2021: rund
EUR 75,0 Mio.). Trotz Reduzierung der Marktwerte zum Bilanzstichtag liegen
somit die Marktwerte insgesamt rund 39 % über den HGB-Buchwerten.
Zuversichtlicher Ausblick für das Geschäftsjahr 2023
Für das laufende Geschäftsjahr 2023 plant der Vorstand im
InCity-Konzernabschluss einen Jahresfehlbetrag zwischen EUR -3,8 Mio. und
EUR -4,3 Mio. Dieser wird im Wesentlichen auf ordentliche HGB-Abschreibungen
in Höhe von rund EUR 1,9 Mio. auf das Sachanlagevermögen, hiervon wiederum
rund EUR 1,8 Mio. auf die Bestandsimmobilien, sowie auf Investitionen in den
Bestand zurückzuführen sein. Letztere werden voraussichtlich zwischen EUR
3,1 Mio. und EUR 3,6 Mio. betragen und nicht aktiviert werden, sondern
ergebnismindernd wirken. Bei dem weitaus überwiegenden Teil der geplanten
Investitionen handelt es sich um werterhöhende Maßnahmen.
Auf Ebene des Einzelabschlusses der InCity AG geht der Vorstand für das Jahr
2023 derzeit von einem Jahresergebnis zwischen EUR -0,4 Mio. und EUR -0,9
Mio. aus. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Asset-Management-Fees der
bestandshaltenden Gesellschaften der InCity-Gruppe, die sich 2022 auf rund
EUR 0,6 Mio. beliefen, vom Geschäftsjahr 2023 an nicht mehr von der InCity
AG, sondern von deren 100%iger Tochtergesellschaft, der IC Immobilien
Betriebsgesellschaft mbH, vereinnahmt werden, und somit künftig mittelbar
über Gewinnausschüttungen der InCity AG zufließen können. Nicht in diesen
Planungen berücksichtigt sind eventuelle positive Ergebnisbeiträge, die aus
potenziellen Akquisitionen bzw. Verkäufen von Bestandsimmobilien resultieren
könnten.
"Insgesamt gehen wir davon aus, dass die in der Immobilienfinanzierung
aktiven Kreditinstitute weiterhin eine vorsichtige Finanzierungspolitik
verfolgen werden. Angesichts der unverändert soliden Finanzierungsstruktur
des InCity Konzerns und der hohen Qualität der Immobilien in unserem
Bestandsportfolio blicken wir jedoch zuversichtlich auf die kommenden
Monate", sagt Michael Freund, Vorstandsvorsitzender der InCity Immobilien
AG. "Zum einen hat sich unser Bestandsportfolio in einem herausfordernden
gesamtwirtschaftlichen Umfeld in der Vergangenheit - im Zusammenhang mit der
COVID-19-Pandemie und des Krieges in der Ukraine mit den jeweils
makroökomischen Folgen - als vergleichsweise resilient erwiesen, zum anderen
sehen wir gute Chancen, mit unseren Objekten beim In-Gang-Kommen eines
erneuten Konjunkturaufschwungs an diesem partizipieren zu können."
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Über die InCity Immobilien AG Als multidisziplinäres Immobilienunternehmen
ist die InCity Immobilien AG (nachfolgend InCity AG) im Bereich Aufbau und
Wertsteigerung von Immobilienbeständen, im Asset Management und in der
Projektentwicklung tätig. Für das Bestandsportfolio fokussiert sich die
InCity AG auf die Immobilienmärkte der beiden Metropolen Berlin und
Frankfurt am Main und verfolgt bei ihren Investments eine nachhaltige
Strategie. Entscheidend sind die jeweilige Lage und Objektqualität sowie die
langfristige Wertstabilität. Dementsprechend setzt sich das
Bestandsportfolio aus hochwertigen und wertstabilen Core-Immobilien in
Berlin sowie Objekten in nachhaltig attraktiven Lagen Frankfurts mit
Investmentvolumina zwischen EUR 5 Mio. und EUR 50 Mio. zusammen. Zudem
werden von der InCity AG umfassende und individuell ausgestaltete
Asset-Management-Mandate für Dritte übernommen. Den Geschäftsbereich
Projektentwicklung hat die InCity AG im Juli 2021 durch die Übernahme des
Auftrages für eine neu zu errichtende Büroimmobilie in unmittelbarer Nähe
des Flughafens Berlin-Brandenburg (BER) als Generalübernehmer deutlich
gestärkt und um eigene Projektentwicklungsaktivitäten ergänzt.
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