EQS-News: INCITY SCHLIESST GESCHÄFTSJAHR 2023 MIT HGB-KONZERNVERLUST VON EUR 6,0 MIO. AB - WEITERHIN STABILE FINANZIELLE SITUATION UND SIGNIFIKANTE STILLE RESERVEN (deutsch)
INCITY SCHLIESST GESCHÄFTSJAHR 2023 MIT HGB-KONZERNVERLUST VON EUR 6,0 MIO. AB - WEITERHIN STABILE FINANZIELLE SITUATION UND SIGNIFIKANTE STILLE RESERVEN
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EQS-News: InCity Immobilien AG / Schlagwort(e): Jahresbericht
INCITY SCHLIESST GESCHÄFTSJAHR 2023 MIT HGB-KONZERNVERLUST VON EUR 6,0 MIO.
AB - WEITERHIN STABILE FINANZIELLE SITUATION UND SIGNIFIKANTE STILLE
RESERVEN
25.04.2024 / 08:31 CET/CEST
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INCITY SCHLIESST GESCHÄFTSJAHR 2023 MIT HGB-KONZERNVERLUST VON EUR 6,0 MIO.
AB - WEITERHIN STABILE FINANZIELLE SITUATION UND SIGNIFIKANTE STILLE
RESERVEN
* Jahresergebnis im Konzern bei EUR -6,0 Mio., im Einzelabschluss bei EUR
-9,7 Mio.
* Ergebnisentwicklung durch rückläufiges EBITDA und zwei außerplanmäßige
Abschreibungen geprägt
* Hohe Eigenkapitalquote dokumentiert stabile finanzielle Situation
* Net Asset Value zum Bilanzstichtag bei EUR 1,30 je Aktie (31. Dezember
2022: EUR 1,66 je Aktie)
* Weiterhin sehr gute Vermietungssituation im Bestandsportfolio
* Portfolio der Bestandsimmobilien weist trotz rückläufiger Marktwerte
weiterhin hohe stille Reserven auf
* Positive Gesamteinschätzung der wirtschaftlichen Lage des Konzerns und
vorsichtig optimistischer Ausblick auf 2024
Schönefeld, 25. April 2024 - Der heute veröffentlichte Geschäftsbericht der
InCity Immobilien AG ("InCity AG") für das Geschäftsjahr 2023 weist auf der
Konzernebene einen Jahresfehlbetrag (HGB) von EUR 6,0 Mio. aus; auf
Einzelabschlussebene belief sich der Jahresfehlbetrag auf EUR 9,7 Mio. Damit
liegen die endgültigen Ergebnisse unterhalb der im Dezember 2023 bereits
angepassten Prognose. Insoweit haben sich die Erwartungen und Planungen des
Vorstands für den InCity Konzern sowie auf der Ebene der InCity Immobilien
AG im Jahresverlauf 2023 nicht erfüllt. Der deutliche Ergebnisrückgang im
Vergleich zum vorangegangenen Geschäftsjahr (2022: EUR -2,9 Mio. im Konzern
beziehungsweise EUR -1,9 Mio. im Einzelabschluss) ist vor allem auf einen
Rückgang des EBITDA sowie auf zwei außerplanmäßige Abschreibungen auf
Bestandsimmobilien zurückzuführen.
Zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2023 umfasste das
Bestandsimmobilienportfolio des InCity Konzerns insgesamt sieben Objekte,
darunter fünf Wohn- und Geschäftshäuser sowie zwei Büroimmobilien in Berlin
und Frankfurt am Main. Die Zahl der von InCity gehaltenen Bestandsimmobilien
blieb somit im Geschäftsjahr 2023 erneut konstant. Wie bereits zum
Bilanzstichtag des Vorjahres, erfolgte zum 31. Dezember 2023 eine erneute
Marktbewertung der Bestandsimmobilien durch einen externen Dritten. Auf
Basis dieser Marktbewertung in Höhe von EUR 177,5 Mio. (31. Dezember 2022:
EUR 207,0 Mio.) für die sieben zum Bilanzstichtag im Eigentum des Konzerns
befindlichen Bestandsimmobilien ergibt sich - einschließlich der weiteren
Bilanzpositionen im Konzern - ein Net Asset Value von EUR 1,30 je Aktie (31.
Dezember 2022: EUR 1,66 je Aktie).
Der Rückgang der von einem externen Dritten ermittelten Marktwerte der
sieben Bestandsimmobilien im Vorjahresvergleich ist im Wesentlichen auf
einen Anstieg der verwendeten Kapitalisierungszinssätze zurückzuführen. Für
die "Stiftstraße 18/20" in Frankfurt am Main und für die "Oranienburger
Straße 39" in Berlin wurden - oben bereits beschriebene - außerordentliche,
nicht liquiditätswirksame Abschreibungen in der HGB-Rechnungslegung
notwendig, da hier der aktuell ermittelte Marktwert unter dem HGB-Buchwert
(fortgeführte Anschaffungskosten: Anschaffungskosten vermindert um die
planmäßige Abschreibung gemäß der Nutzungsdauer) liegt. Die Differenz
zwischen Marktwert und Buchwert aller sieben Bestandsimmobilien - die
sogenannten stillen Reserven - betragen zum 31. Dezember 2023 rund EUR 33,9
Mio. (31. Dezember 2022: rund EUR 58,3 Mio.). Trotz Reduzierung der
Marktwerte zum Bilanzstichtag liegen somit die Marktwerte insgesamt rund 24
% über den HGB-Buchwerten.
Das EBITDA des InCity-Konzerns belief sich im Berichtsjahr auf rund EUR 0,7
Mio. (Vorjahr: EUR 2,6 Mio.). Der Rückgang des EBITDA um rund EUR 1,9 Mio.
ist vor allem auf im Berichtsjahr angefallene, nicht aktivierte
Investitionen in Bestandsimmobilien zurückzuführen, die sich auf rund EUR
1,2 Mio. beliefen und vor allem die Liegenschaft Jägerstraße 34/35 in Berlin
betrafen. Darüber hinaus fielen die Erträge um rund EUR 0,4 Mio. niedriger
aus, während sich der Personal- und Sachaufwand um rund EUR 0,3 Mio.
erhöhte.
Auf Einzelabschlussebene ist der Ergebnisrückgang im Vorjahresvergleich im
Wesentlichen auf nicht-liquiditätswirksame, außerplanmäßige Abschreibungen
in Höhe von rund EUR 7,1 Mio. auf die eigenkapitalersetzenden Darlehen
(Ausleihungen) der InCity AG an drei der insgesamt sieben bestandshaltenden
Objektgesellschaften zurückzuführen, welche wiederum ausschließlich auf dem
Rückgang der extern ermittelten Marktwerte der betreffenden drei
Bestandsimmobilien basieren. Zudem wirkte es sich ergebnismindernd aus, dass
die konzerninternen operativen Asset-Management-Fees neu strukturiert
wurden. Sie werden ab Geschäftsjahr 2023 nicht mehr von der InCity AG,
sondern von der IC Immobilien Betriebsgesellschaft mbH vereinnahmt und
fließen der InCity künftig mittelbar über Gewinnausschüttungen zu.
Hohe Eigenkapitalquote dokumentiert stabile finanzielle Situation
Die Eigenkapitalquote im Konzern betrug zum Bilanzstichtag 50 % (31.
Dezember 2022: 46 %) und dokumentiert dessen stabile finanzielle Situation.
Trotz Konzernjahresfehlbetrag ist die Eigenkapitalquote im
Vorjahresvergleich im Wesentlichen aufgrund der Bilanzverkürzung durch die
Teilabnahme der als Generalübernehmer für einen Dritten errichteten
Büroimmobilie in Schönefeld sowie durch die HGB-Abschreibungen auf die
Bestandsimmobilien gestiegen.
Vorsichtig optimistischer Ausblick auf das Geschäftsjahr 2024
Das Geschäftsjahr 2024 wird insbesondere im InCity-Konzernabschluss durch
ein deutlich negatives Jahresergebnis geprägt sein. Hierbei ist jedoch zu
berücksichtigen, dass insbesondere ordentliche HGB-Abschreibungen auf das
Sachanlagevermögen in Höhe von rund EUR 2,0 Mio. (davon rund EUR 1,8 Mio.
auf die Bestandsimmobilien) das geplante Konzernergebnis mindern. Zum
anderen umfasst die Prognose für den Konzernabschluss für das Geschäftsjahr
2024 zwischen EUR 3,1 Mio. und EUR 3,6 Mio. an Investitionen in den Bestand,
die bilanzseitig nicht aktiviert werden, sondern das Konzernergebnis
mindern. Bei den geplanten Gesamtinvestitionen handelt es sich zum weitaus
überwiegenden Teil um werterhöhende Maßnahmen. Ergebniserhöhend ist die
Gewinnrealisierung aus dem GÜ-Vertrag des Neubaus in Schönefeld als
Bestandteil der Konzernprognose für das Jahr 2024. Insgesamt plant die
Gesellschaft für den InCity Konzern ohne Berücksichtigung von positiven
Ergebnisbeiträgen aus potenziellen zukünftigen Akquisitionen bzw. Verkäufen
von Bestandsimmobilien im Jahr 2023 derzeit ein Jahresfehlbetrag zwischen
EUR -3,5 Mio. und EUR -4,0 Mio.
Auch wenn der Preisauftrieb seit dem vierten Quartal 2023 spürbar
nachgelassen hat und die Europäische Zentralbank (EZB) seit September 2023
auf weitere Leitzinserhöhungen verzichtete, dürften Zinsen und Preise auch
2024 einen maßgeblichen Einfluss auf die konjunkturelle Entwicklung in
Deutschland haben. Eine Belebung des Wirtschaftswachstums im Laufe des
Jahres 2024 wird zwar von zahlreichen Experten erwartet, dürfte aber erst
später an Dynamik gewinnen als zunächst angenommen. Während die
Wachstumsprognosen für 2024 zuletzt mehrfach reduziert wurden, gilt für 2025
ein höheres Wachstum als wahrscheinlich. "Dem Szenario einer kurzfristig
noch verhaltenen und sich erst gegen Ende 2024 wieder deutlicher
verbessernden konjunkturellen Entwicklung setzt InCity eine im
Branchenvergleich niedrige LTV-Ratio sowie eine solide Eigenkapitalquote
entgegen", sagt Michael Freund, Vorstand der InCity Immobilien AG. "Die
Rahmenbedingungen für das Geschäftsmodell der InCity beurteilen wir
weiterhin als weitestgehend stabil, und das bedeutendste Einflusspotenzial
der Inflation sowie global gestörter Lieferketten bezüglich der
Geschäftsentwicklung der InCity liegt aus unserer Sicht weiterhin in
möglichen Steigerungen der Preise für Energie, Baumaterial und Bauleistungen
im Zusammenhang mit eigenen Projektentwicklungen. Wir erwarten zum
gegenwärtigen Zeitpunkt jedoch keine signifikanten Steigerungen der
entsprechenden Kosten über das den aktuellen Planungen zugrundeliegende
Niveau, zumal das derzeit in Realisierung befindliche Bauprojekt in
Schönefeld bereits zu großen Teilen an den Bauherrn übergeben worden ist."
Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:
InCity Immobilien AG
Lilienthalstraße 2
12529 Schönefeld
www.incity.ag
Pressekontakt
Peter Dietze-Felberg
Tel.: +49 (0)30 2844987-62
presse@incity.ag
Investor Relations
Michael Freund, CEO
Tel.: +49 (0)30 403 64 77-0
ir@incity.ag
Über die InCity Immobilien AG Als multidisziplinäres Immobilienunternehmen
ist die InCity Immobilien AG (nachfolgend InCity AG) im Bereich Aufbau und
Wertsteigerung von Immobilienbeständen, im Asset Management und in der
Projektentwicklung tätig. Für das Bestandsportfolio fokussiert sich die
InCity AG auf die Immobilienmärkte der beiden Metropolen Berlin und
Frankfurt am Main und verfolgt bei ihren Investments eine nachhaltige
Strategie. Entscheidend sind die jeweilige Lage und Objektqualität sowie die
langfristige Wertstabilität. Dementsprechend setzt sich das
Bestandsportfolio aus hochwertigen und wertstabilen Core-Immobilien in
Berlin sowie Objekten in nachhaltig attraktiven Lagen Frankfurts mit
Investmentvolumina zwischen EUR 5 Mio. und EUR 50 Mio. zusammen. Zudem
werden von der InCity AG umfassende und individuell ausgestaltete
Asset-Management-Mandate für Dritte übernommen. Den Geschäftsbereich
Projektentwicklung hat die InCity AG im Juli 2021 durch die Übernahme des
Auftrages für eine neu zu errichtende Büroimmobilie in unmittelbarer Nähe
des Flughafens Berlin-Brandenburg (BER) als Generalübernehmer deutlich
gestärkt und um eigene Projektentwicklungsaktivitäten ergänzt.
Weitere Informationen über das Unternehmen finden Sie unter: www.incity.ag
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