OTS: BNP Paribas Real Estate Holding GmbH / Deutscher Investmentmarkt in der ...

Deutscher Investmentmarkt in der ersten Jahreshälfte mit leichtem
Umsatzplus
Frankfurt/Main (ots) - Für den deutschen Immobilieninvestmentmarkt wird im
ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 16,6 Mrd. EUR registriert.
Damit wurde das Ergebnis aus der Vorjahresperiode um 5 % übertroffen. In einem
Markt, für den insgesamt eine Seitwärtsbewegung konstatiert werden kann, bleibt
das Wohnsegment mit einem leichten Umsatzminus von knapp 3 % und einem
Investmentvolumen von 4,4 Mrd. EUR die stärkste Assetklasse. Für den
Gewerbeimmobilienmarkt (12,3 Mrd. EUR) wird ein Umsatzplus von 8 % registriert.
Mit deutlich mehr als 700 Transaktionen war es das von der Abschlussdynamik her
stärkste erste Halbjahr seit 2022. Dies ergibt die aktuelle Analyse von BNP
Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 16,6 Mrd. EUR notiert der Investmentumsatz 5 % über dem
Vorjahresniveau
- Hiervon entfallen knapp 4,4 Mrd. EUR (-3 %) auf die Assetklasse Wohnen
- Gewerbliche Investments belaufen sich auf fast 12,3 Mrd. EUR (+8 %)
- 75 % (9,2 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals,
Portfolioverkäufe kommen auf 3,0 Mrd. EUR
- Im gewerblichen Marktsegment liegen Büroinvestments mit knapp 3,2 Mrd. EUR an
der Spitze, gefolgt von Logistik (2,5 Mrd. EUR) und Einzelhandelsinvestments
(2,3 Mrd. EUR)
- München ist die unangefochtene Nr. 1 der deutschen A-Standorte mit rund 1,2
Mrd. EUR
- Über sämtliche Assetklassen hinweg sind die Netto-Spitzenrenditen im zweiten
Quartal gestiegen, Ausnahmen bilden die Subsegmente Retail Highstreet und
Discounter/Supermärkte, deren Spitzenrenditen auf Vorquartalsniveau notieren
- Der Marktanteil ausländischer Investoren beläuft sich mit 44 % auf
Vorjahresniveau
- Mehr als 700 erfasste Transaktionen

"Das Geschehen auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt stand im zweiten
Quartal unter dem Eindruck der kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten
mit all ihren Implikationen auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung sowie auf
die für Immobilieninvestments entscheidenden Finanzierungskonditionen. Die
Abschlussdynamik war temporär stark gedrosselt, hat aber zur Halbjahreshälfte
wieder wesentlich angezogen, sodass wir ein Gesamtinvestmentvolumen von 16,6
Mrd. EUR und damit ein Plus von 5 % über alle Assetklassen hinweg vermelden
können", betont Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, und
erläutert: "Gerade zu Beginn des zweiten Quartals haben die geopolitischen
Entwicklungen im Nahen Osten die Kapitalmarktannahmen über steigende
Energiepreis- und Inflationsrisiken noch einmal spürbar verschoben. Dabei haben
sich nicht nur die Zinserwartungen und Finanzierungskonditionen verändert - auch
die Konjunkturprognosen wurden deutlich nach unten korrigiert. Viele
Marktteilnehmer mussten Finanzierungen, Businesspläne und Kaufpreisvorstellungen
erneut nachjustieren. Dadurch haben Kaufpreisverhandlungen vielerorts eine neue
Richtung genommen, was Prozesse verzögert und das Transaktionsgeschehen
zwischenzeitlich deutlich gedrosselt hat. Mit der zwischen den USA und Iran
unterzeichneten Absichtserklärung sowie dem sich abzeichnenden Zinskorridor der
führenden Zentralbanken ist nun wieder mehr Handlungssicherheit und
Abschluss-Momentum im Markt. Käufer und Verkäufer haben ihre Kalkulationen an
das veränderte Umfeld angepasst."

Wohnen mit Abstand umsatzstärkste Assetklasse

Mit einem Investmentvolumen von rund 4,4 Mrd. EUR bleibt Wohnen die
umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Das
Vorjahresergebnis wurde lediglich um knapp 3 % verfehlt. Maßgeblich getragen
wurde das Halbjahresresultat von einem deutlich stärkeren zweiten Quartal, in
dem rund 2,4 Mrd. EUR platziert wurden. "Gerade im zuletzt wieder volatileren
Investmentumfeld zeigt sich die hohe Relevanz von Wohnimmobilien für nationale,
aber auch internationale Investoren. Ausschlaggebend ist dabei vor allem die
robuste Nutzerseite. In vielen Regionen treffen steigende Mietnachfrage,
begrenzte Verfügbarkeit und sinkende Neubaufertigstellungen aufeinander.
Entsprechend sehen wir, dass Investoren wieder bereit sind, sich auch größere
Wohnungsbestände zu sichern. Allein in den vergangenen drei Monaten wurden durch
Paketverkäufe im dreistelligen Euro-Millionenbereich rund 900 Mio. EUR im
deutschen Wohn-Investmentmarkt platziert", führt Marcus Zorn aus.

Gewerblicher Investmentumsatz leicht gestiegen - gedrosselte Transaktionsdynamik
in Q2

Das gewerbliche Investitionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr 2026 auf
insgesamt 12,3 Mrd. EUR und notiert damit 8 % über Vorjahresniveau. Auf ein
belebtes Jahresauftaktquartal, in dem rund 6,9 Mrd. EUR platziert wurden, folgte
ein in der Transaktionsdynamik deutlich gedrosseltes zweites Quartal (5,4 Mrd.
EUR).

"Das zweite Quartal war jedoch kein Stillstand, sondern eher eine erneute
Kalibrierung des Marktes. Risiken werden im aktuellen Umfeld neu eingepreist.
Refinanzierungsthemen, defensivere Nutzermarktannahmen und höhere
Risikoaufschläge haben Verhandlungen in einigen Assetklassen noch einmal neu
ausgerichtet. Das hat Tempo gekostet, war aber letztlich notwendig. Denn der
Markt kommt nicht allein durch die Hoffnung auf niedrigere Zinsen zurück,
sondern durch Preise, die Finanzierung, Mietperspektive und Objektkomplexität
realistisch abbilden. Wo dies gelingt und Verkäufer mit einem klaren
Handlungsrahmen in die Prozesse gehen, kommen Transaktionen erfolgreich
zustande, wie wir insbesondere am Ende des zweiten Quartals gesehen haben.
Refinanzierungen, strategische Portfolioanpassungen oder hart definierte
Exit-Zeitfenster können dabei die Treiber sein", erläutert Nico Keller, Deputy
CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Büro bleibt stärkste gewerbliche Assetklasse. Logistik und Retail nahezu
gleichauf

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,2 Mrd. EUR (+19 % ggü. H1 2025) und
einem Marktanteil von 26 % belegen Büroimmobilien im ersten Halbjahr 2026 die
Spitzenposition unter den gewerblichen Assetklassen. Zwar bewegt sich der Markt
weiterhin deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt, seit dem zyklischen
Tiefpunkt 2024 ist jedoch eine sukzessive Aufwärtsbewegung erkennbar. Besonders
im großvolumigen Segment ist wieder mehr Bewegung zu verzeichnen:
Bürotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich summierten sich im ersten
Halbjahr auf rund 1,2 Mrd. EUR, womit sich das Investmentvolumen im Großsegment
gegenüber dem Vorjahreszeitraum verdoppelt hat.

Logistik-Investments folgen mit knapp 2,5 Mrd. EUR. Damit wurde das
Vorjahresergebnis um 10 % verfehlt, was in erster Linie auf die temporär
gesunkene Transaktionsdynamik im mittleren Größensegment zurückzuführen ist.
Gleichzeitig belegen fast 70 Abschlüsse in den letzten drei Monaten sowie ein
gegenüber dem Vorquartal um 16 % gestiegenes Investmentvolumen eine wachsende
Marktaktivität. Auch größere Transaktionen werden vermehrt erfolgreich
abgeschlossen: Das Investmentvolumen von Deals über

100 Mio. EUR beläuft sich im ersten Halbjahr auf fast 750 Mio. EUR.

Einzelhandelsinvestments belaufen sich auf knapp 2,3 Mrd. EUR. Der Rückgang von
rund 21 % gegenüber dem Vorjahr ist vor allem auf niedrigere Volumina bei
Shoppingcentern sowie im Segment der Discounter, Fach- und Supermärkte
zurückzuführen. Gerade bei lebensmittelgeankerten Formaten ist dies jedoch
weniger Ausdruck nachlassender Nachfrage als vielmehr eines begrenzten Angebots.
Dass zum Halbjahr die Hälfte des gesamten Retail-Volumens auf dieses Segment
zurückgeht, ist ein deutlicher Beleg für das hohe Interesse an
Nahversorgungsobjekten mit stabilen Nutzerstrukturen.

Die Investmentaktivität im Healthcare-Segment hat sich in den vergangenen
Monaten weiter beschleunigt. Mit platzierten 1,6 Mrd. EUR notiert das Ergebnis
71 % über Vorjahresniveau und 30 % über dem 10-Jahresdurchschnitt. Neben der im
ersten Quartal unterzeichneten Übernahme von 80 % der Cofinimmo-Anteile durch
Aedifica haben weitere großvolumige Portfoliotransaktionen zum starken Ergebnis
beigetragen.

Einzeltransaktionen dominierend

Im aktuellen Marktumfeld dominieren Einzeltransaktionen mit rund 9,2 Mrd. EUR
(+7 % ggü. Vorjahr) und einem Marktanteil von rund 75 % eindeutig das
Marktgeschehen. Portfoliotransaktionen summieren sich auf 3,0 Mrd. EUR, wobei
sich die Bedeutung von Paketverkäufen zwischen den Assetklassen deutlich
unterscheidet. Im Bürosegment spielen klassische Portfoliotransaktionen aktuell
nahezu keine Rolle und erreichen lediglich einen Anteil von rund 5 % am Volumen.
Am anderen Ende des Spektrums steht das Healthcare-Segment, in dem
Portfoliotransaktionen rund 80 % des Volumens ausmachen.

Ausländische Investoren mit starker Präsenz im Logistik- und Healthcare-Segment

Das Engagement ausländischer Investoren variiert aktuell stark zwischen den
Assetklassen. Bezogen auf den Gesamtmarkt liegt ihr Marktanteil bei 44 % und
damit im langjährigen Durchschnitt. Während der Markt für Büro- und
Einzelhandelsinvestments klar von inländischen Käufern geprägt ist (Marktanteil
jeweils bei 80 %), dominieren ausländische Investoren bei Logistik (75 %) und
Healthcare (87 %).

München unangefochtene Nr. 1 der deutschen A-Standorte

An der Spitze der A-Standorte steht München mit gut 1,2 Mrd. EUR (+35 % ggü. H1
2025). Hier wurden im zweiten Quartal mit dem Prinzregentenplatz 7-9 und dem
Lindberg-Haus gleich zwei Bürotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich
registriert. Es folgen Hamburg mit knapp 970 Mio. EUR (+19 %), Düsseldorf mit
750 Mio. EUR (+34 %) und Berlin mit 630 Mio. EUR (-52 %). Das schwache Berliner
Resultat ist vor allem dem Mangel an Bürotransaktionen geschuldet. Das
Office-Volumen der Hauptstadt liegt zur Jahresmitte lediglich bei rund 85 Mio.
EUR, was einen historischen Tiefstwert markiert. Dahinter ordnen sich Frankfurt
mit rund 600 Mio. EUR (+153 %), Köln mit rund 350 Mio. EUR (+12 %) und Stuttgart
mit 250 Mio. EUR (+35 %) ein.

Erstmals seit Ende 2023 Renditeanstiege in sämtlichen Assetklassen

Bei den Netto-Spitzenrenditen waren im zweiten Quartal erstmals seit Ende 2023
wieder über sämtliche Assetklassen hinweg spürbare Anstiege zu verzeichnen.
Ausschlaggebend ist vor allem, dass sich das Finanzierungsumfeld nach der
zwischenzeitlich erhöhten Kapitalmarktvolatilität wieder anspruchsvoller
dargestellt hat und höhere Fremdkapitalkosten in die Kaufpreiskalkulationen
eingeflossen sind. Auch werden Risiken im aktuellen Umfeld neu eingepreist.
Gleichzeitig bleibt die Bewertung innerhalb der Assetklassen differenziert:
Renditeanpassungen zeigen sich vor allem dort, wo Finanzierungskosten auf höhere
Unsicherheit bei Mietentwicklung, Objektqualität, Betreiberstruktur oder
konjunktureller Sensitivität treffen.

Im Bürosegment ist die Netto-Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Standorte um
11 Basispunkte auf 4,49 % gestiegen. München bleibt mit unverändert 4,20 % der
teuerste Büro-Investmentmarkt, auch Frankfurt zeigt sich mit 4,50 % stabil.
Anstiege um 15 Basispunkte (bp) wurden in Berlin (4,50 %), Düsseldorf (4,65 %)
und Stuttgart (4,65 %) verzeichnet. In Hamburg stieg die Netto-Spitzenrendite um
10 bp auf 4,35 %, in Köln um 20 bp auf 4,60 %.

Im Logistiksegment ist die Spitzenrendite im zweiten Quartal leicht gestiegen
und liegt im Durchschnitt der A-Standorte nun bei 4,60 % (+10 bp). Die Nachfrage
nach modernen Logistik-Immobilien ist intakt, allerdings schlagen sich die
höheren Finanzierungskosten auch hier in den Ankaufsrechnungen nieder.

Im Healthcare-Segment wurde mit einem Plus um 30 bp auf 5,20 % die deutlichste
Anpassung registriert. Hier treffen gestiegene Finanzierungskosten auf ein
Marktumfeld, das bereits zuvor durch sektorspezifische Themen wie
Betreiberbonität, Kostenentwicklung und regulatorische Anforderungen geprägt
war.

Im Wohnsegment für Neubauobjekte ist die Netto-Spitzenrendite im Durchschnitt
der A-Standorte auf

3,65 % gestiegen.

Im Einzelhandel zeigt sich ein differenziertes Bild. Shoppingcenter rentieren
mit 6,00 % um 10 Basispunkte höher als im Vorquartal, Baumärkte als stark
konjunkturabhängiges Format mit 6,20 % sogar um 25 Basispunkte höher. Im
Highstreet-Segment ist dagegen eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Die
Netto-Spitzenrendite liegt im Durchschnitt der A-Standorte unverändert bei 3,85
%. Ebenfalls stabil sind die Spitzenrenditen von lebensmittelgeankerten
Fachmarktzentren sowie von Supermärkten und Discountern mit Spitzenrenditen von
4,65 % beziehungsweise 4,90 %.

Perspektiven

Das Investmentmarktumfeld dürfte sich in den kommenden Monaten sukzessive
aufhellen. Zwar werden geopolitische Unsicherheiten ein übergeordnetes Thema
bleiben, und die Wirtschaftsdynamik dürfte vorerst weiter enttäuschen, aber der
Korridor nach vorn ist für die Marktteilnehmer sowohl hinsichtlich der
Entwicklung auf den Kapitalmärkten als auch der Realwirtschaft enger gefasst und
kalkulierbarer.

Für die deutsche Wirtschaft wird entscheidend sein, wie der aktuelle
Transformationsprozess positiv gestaltet wird. Mit dem jetzt vorgestellten
Reformpaket ist ein erster Schritt getan, um Zukunftsfähigkeit und Wachstum zu
fördern. Wirtschaftlich prosperierende Regionen wie der Raum München mit seinem
starken Technologiesektor sowie weltweit beachtete Erfolge bei der Robotik
zeigen, über welches Potenzial die deutsche Wirtschaft und Unternehmen verfügen
können. Insbesondere ausländische Investoren monitoren, wo sich attraktive
Investitionschancen bieten. Zusätzliche Sicherheit bei Investments bieten die
soliden Nutzermärkte - wo Standort und Objekt passen, mit umfangreichem
Mietwachstumspotenzial.

Die ausschlaggebende Komponente für das weitere Investmentjahr wird die
Entwicklung der Finanzierungskosten sein. Überraschende Richtungswechsel werden
nicht erwartet. Ein möglicher weiterer Zinsschritt der EZB ist eingepreist und
die jüngsten Inflationsdaten im Euroraum haben die Sorgen einer weiter
anziehenden Teuerung gedämpft. Eine vollständige Entwarnung ist damit aber nicht
verbunden und eine nachhaltige Vergünstigung bei den Finanzierungsbedingungen
unwahrscheinlich. Entsprechend bleiben defensive Finanzierungsannahmen, erhöhte
Risikoprämien und Objektqualität transaktionsbestimmend.

"Entscheidend wird weniger die reine Verfügbarkeit von Kapital sein, sondern, ob
Käufer und Verkäufer die veränderten Rahmenbedingungen in einem abschlussfähigen
Preisniveau zusammenführen. Die aktuellen Transaktionsprozesse zeigen, dass
Verkäufer und Käufer in der Kaufpreisfindung wieder etwas leichter
zusammenfinden. Vorerst dürfte sich diese Entwicklung noch nicht direkt in einer
umfangreichen Ausweitung des Investmentvolumens niederschlagen, aber wir gehen
zum Jahresende hin von einer deutlichen Beschleunigung der Transaktionsdynamik
auch im großvolumigen Segment aus. Über weite Strecken dürfte sich der Markt
damit gegenüber 2025 seitwärts bewegen, mit Chance auf ein stärkeres Jahresende.
Das Gesamtjahresvolumen wird mit großer Wahrscheinlichkeit Kurs auf die
40-Mrd.-EUR-Marke nehmen. Punktuelle Renditeanstiege sind dabei durchaus noch zu
erwarten", fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q2 2026 | BNP Paribas Real
Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deuts
chland-report-q2-2026)

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Chantal Schaum
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